ראש באדמה

לדבריו, מצער לראות כיצד תוכנית שהיה לה פוטנציאל להפוך למנוף כלכלי לפיתוח העיר, להעברת תעסוקה לצידה המזרחי של המדינה ולתשלום חובות הקיבוצים, אינה זוכה לביקוש וגורמת לאכזבה לכל השותפים - ראש העין, הקיבוצים הסמוכים ואפילו תקציב המדינה שניזוק מכך.

לא רק חדד חושב כך. בענף הנדל"ן לא מעטים תוהים כיצד יתכן שמכרז כה גדול, כה חשוב, שכה רבים ציפו לו, זוכה לחוסר עניין ואפילו לא מקבל הצעה אחת. את הסיבה לכך הם תולים בתנאים בלתי אפשריים שקבע המינהל, מתוך כוונה תחילה ואולי גם מתוך רשלנות.

סעיפים בעייתיים

פרויקט ראש העין משתרע על פני למעלה מ-300 דונם, סמוך לצומת קסם וצפונית ליישוב הקיים. הוא כולל 1,200 יחידות דיור וכן 250 אלף מ"ר שטחי תעסוקה בשני מתחמים שונים, שפורסמו במכרז אחד במחיר מינימום של 197 מיליון שקל. מטרת הפרויקט להוסיף מגורים לראש העין, אך גם להגדיל את אזור התעסוקה.

בין סעיפי המכרז מסתתרים לא מעט נושאים בעייתיים. כך למשל, דרש המינהל שהיזם הזוכה במכרז יפנה מהשטח מספר פולשים, בחלקם כאלה שפלשו לקרקע לפני למעלה מ-40 שנה, אך לא פונו עד היום. בין הפולשים גם עובדי עירייה ותיקים, שעל פי אחת הטענות, יעשו ליזם חיים קשים.

אך לא רק זאת. המכרז קבע במפורש שעד להשלמת הפינוי יוכל היזם לבנות 10% בלבד מהפרויקט ואת היתרה רק בתום הפינוי. כמה שבועות לאחר פרסום המכרז, שינה המינהל את דעתו והגדיל את כמות הבנייה המותרת לפני תום הפינוי ל-50%. לטענת יזמים, מדובר בכל מקרה בדרישה ששום יזם לא יכול להסכים איתה, שכן יש לה פוטנציאל סחטנות אדיר מצד המפונים.

בנוסף, היזם מתבקש לשלם לעיריית ראש העין הוצאות פיתוח בסכום כולל של 90 מיליון שקל מראש. לטענת היזמים בדרך כלל מקובל לשלם סכום זה בהתאם להתפתחות הפרויקט, ודאי כשהוא מורכב כל כך.

אם לא די בכך, קבע המינהל שעבור כל העברת זכויות או הקלות יתבקש היזם לשלם 91% מהשווי. סעיף שגם הוא אינו מקובל במכרזים, שכן משמעות הדבר היא הצרת צעדיו של היזם.

ביקורת נמתחה גם על החלטת המינהל לשווק את השטח כיחידה אחת, שעל פי הערכה יש להשקיע ברכישתה ובפיתוחה כמיליארד דולר, מבלי להפריד בין התעסוקה למגורים. משמעות הדבר היא פסילתם של שורה ארוכה של יזמים, כאלה שאינם מסוגלים להרים פרויקט כה גדול, או כאלה שצברו התמחות ומיומנות רק בענף המגורים או המסחרי.

לטענת גורמים רבים בענף הנדל"ן, וביניהם חדד, התנהגות המינהל תמוהה במיוחד על רקע העובדה שהיזמים הזהירו מראש שהמכרז נדון לכישלון. "התוצאה היא שהפרויקט, שהוא אחד הגדולים בארץ, משווק בתקופה גרועה, בצורה רשלנית ובלתי מקצועית ללא תכנון ושלביות", אומר אחד היזמים. המינהל הודיע בתגובה, שהוא אינו רואה במכרז כשלון וכי בכוונתו לפרסמו שוב בראשית ספטמבר 2008 עם מספר תיקונים. בין השאר, הבטיחו במינהל לשווק את המתחם עם כל הזכויות העתידיות, זאת במקום לדרוש תשלום של 91% על זכויות אלה. באשר לפינויים ידרוש המינהל לפנות רק פולשים מהדרכים הראשיות. לדברי מנהל המינהל, ירון ביבי, הוא מקווה שהפעם המכרז יצליח.

אחרי הבחירות

בכל מקרה, את ההצעות יבקש המינהל לקבל לידיו בסוף דצמבר 2008, אחרי הבחירות לרשויות, מתוך תקווה שעובדה זו תעודד את היזמים להשתתף בו, שכן הניסיון מלמד שלראשי רשויות יש נטייה לרצות לבחון החלטות שהתקבלו על ידי קודמיהם ולעיתים לבטל אותן.

השאלה שנותרה לא פתורה היא, אם המינהל אכן ידע שהמכרז מלא בכשלים ושמועד פרסומו בעייתי, מדוע פרסם אותו. חמור מכך, מה מאותת הכישלון ליזמים? אולי שאי השתתפות משפרת את תנאי המכרז?

עיריית ראש העין השיבה בתגובה, שמכרז לב ישראל פורסם בעקבות הסכמה בין העירייה, המינהל ומשרד השיכון ובראשית ספטמבר הוא יפורסם שוב.

באשר להתגלגלות הפרשה טוענת העירייה, שחברת יואל, השייכת לקובי מימון, יחד עם עוד מספר חברות הגישו הצעה לבנק הפועלים ולמטה הקיבוצים לבצע את העסקה עפ"י החלטת מועצה 611. לאחר שהתברר שלא ניתן לקדם את התוכנית הוחלט לפעול לפי החלטה 727 שבוטלה אף היא. עם פרסום המכרז צפויה העירייה לקבל הכנסות של מיליונים רבים. באשר לפינוי הפולשים, טוענת העירייה שהמנהל מנהל נגדם הליכים מזה 40 שנה, כאשר הליכים אלה יסתיימו בקרוב. באשר לדרישה לשלם היטלי פיתוח מראש טוענת העירייה, שבלעדיהם לא ניתן יהיה לקדם את הפיתוח. *

כרוניקה של כישלון

החלטת המינהל לפרסם את המכרז הענק באופן כה בעייתי תמוהה במיוחד על רקע ההיסטוריה המפותלת של הפרויקט, שהסב אכזבה רבה לכל מי שנגע בו.

ראשיתה של התוכנית, שתוכננה על קרקעות הקיבוצים חורשים וגבעת השלושה, עוד באמצע שנות ה-90' העליזות, ימי תפארתה של הקרקע החקלאית. הקיבוצים והמועצה האזורית דרום השרון הבינו את הפוטנציאל הרב של הקרקע, בין כביש חוצה שומרון לכביש חוצה ישראל, והתחילו לקדם את הפרויקט. עד מהרה הצטרפה גם החברה הכלכלית של ראש העין, בראשה עמד חדד, ויחד (בסיוע עו"ד שרגא בירן) הצליחו לאשר את התוכנית בוועדה המחוזית.

מינהל מקרקעי ישראל אישר גם הוא את הפרויקט, במסגרת החלטה 611 ההיסטורית, ששונתה אחר כך ואפשרה זכות יזום לקיבוצים ולראש העין תמורת תשלום של 51% למינהל. על ההסכם חתם גם מטה הסדר הקיבוצים, שהתחייב להעביר את התקבולים לבנקים. בסוף 2002 פרסמו הקיבוצים וראש העין מכרז בין החברות הקבלניות, בו זכו אפריקה ישראל, רסקו ואנגל, ואילו עזריאלי גילה עניין רב בהקמת פרויקט התעסוקה.

באשר לשאלה מה קרה אחר כך הדעות חלוקות. לדברי חדד, ראש העיר החדש, משה סיני, ביקש לבדוק את הפרויקט וביטל את העסקה. על פי דעות אחרות מי שחששו מהפרויקט היו הבנקים הנושים של הקיבוצים, שטענו שהוצאות הפיתוח הגבוהות אינן מותירות להם רווח. כך או כך, התוצאה הייתה שהיזמים הסתלקו מהפרויקט.

מאוחר יותר, סיני הציע את הקרקע ליזם קובי מימון, שהתחייב לשלם למינהל 23 מיליון שקל עבור הקרקע. חדד, שבינתיים סיים את תפקידו בחברה הכלכלית, הקים קבוצת רכישה, במימון היזם עזרא דואק, שהגישה הצעה נגדית בסכום של 25 מיליון שקל. במקביל פנה חדד לשר השיכון, מאיר שיטרית ולמנהל המינהל דאז, יעקב אפרתי, בדרישה לחייב את המינהל לעיין בהצעתו.

ימים חלפו, ומנהל המינהל הודיע שאם העירייה לא תמצא יזם במהירות לא ניתן יהיה לבצע את הפרויקט כחלק מהחלטה 611, שחלפה בינתיים מהעולם. בסוף 2007 האיום מומש, והמינהל פרסם את המכרז שנחל השבוע כשלון. daliat@globes.co.il