השמאית נחמה בוגין: "כשהתשואות יורדות, הביקושים עולים"

"מצד אחד שיעורי התשואה בנכסים המניבים יורדים בשנה עד שנה וחצי האחרונות, אבל באופן די פרדוקסאלי רמת הביקושים לנכסים האלה רק עולה, ומחירי המכירה שלהם עולים עוד יותר. רואים את המגמה הזו בכל סוגי הנכסים, אבל זה בא לידי ביטוי הרבה יותר משמעותי בנכסים מסחריים ובמשרדים", כך אומרת נחמה בוגין, מנכ"ל חברת נחמה בוגין בע"מ לשמאות וניהול מקרקעין.

בוגין מלווה חברות פרטיות, חברות ציבוריות, רשויות מקומיות, קיבוצים ומושבים, וכן גורמים פרטיים בכל הקשור להערכת שווי של חברות, ייצוג חברות המערערות על שומות ודמי ניהול, טיפול בתביעות הנוגעות לפינוי בעלי קרקע ומינוף ערך הקרקע. כמו כן היא חברה בוועדת התקינה השמאית של לשכת שמאי המקרקעין.

"מה שאנחנו רואים", אומרת בוגין, שהיא גם משפטנית ואגרונומית בהכשרתה, "הוא שאם לפני שנה וחצי אפשר היה לדבר על שיעורי תשואה של 8.5% ואפילו יותר בנכסים מניבים, הרי שהיום בהחלט אפשר לראות עסקאות שנסגרות לפי שיעורי תשואה של 7% או 7.5% לשנה, והיו גם עסקאות בתשואה אפילו נמוכה מ-7% כשמדובר בשוכר בטוח במיוחד, למשל קרית הממשלה בבאר שבע.

"חברת הכשרת היישוב ביטוח שבבעלות איש העסקים אלי אלעזרא רכשה לפני שלושה חודשים נכס מניב בנתניה תמורת 61 מיליון שקל, לפי תשואה של 7.5%. איש העסקים אלי טהרי מכר לקרן השקעות הנדל"ן ריט 1 עשר קומות במגדל רסקו לפני כשלושה שבועות תמורת 117.5 מיליון שקל, לפי תשואה של 6.5%, ובעסקת הקניונים של אפריקה ישראל ועזריאלי, שהתפוצצה, דובר על תשואה של 5.5%, שהיא בכלל חסרת תקדים - זו תשואה מחוץ לסקאלה".

גלובס: מה מביא לירידה הנמשכת בשיעורי התשואה?

בוגין: "השינוי בשיעורי התשואה על נכסים מניבים חל בעקבות הירידה בשיעורי הריבית במשק. שיעורי התשואה הנדרשים בנכסים מניבים מורכבים מכמה מרכיבים. המרכיב הבסיסי הוא שיעור הריבית המקובלת במשק, כי זו למעשה האלטרנטיבה של המשקיע לתשואה על כסף נזיל. על שיעור הריבית הזה מוסיפים עוד מרכיבים נוספים שהם אופייניים לשוק הנדל"ן, כגון פרמיה על הצורך בניהול הנדל"ן - לממש נכס לוקח יותר זמן מאשר לממש השקעה פיננסית. המרכיב העיקרי שמתווסף הוא שיעור הסיכון. כלומר, ככל שמדובר בפרויקט מסוכן יותר כך נדרשת עליו תשואה יותר גבוהה. נושא הסיכון מושפע משמעותית מאופי השוכר. כשמדובר בשוכר בטוח כמו חברה גדולה או משרדי ממשלה, שנחשב שוכר יציב ובטוח וכן מדובר בחוזה שכירות לטווח ארוך, גם המשקיע מוכן להסתפק בתשואה יותר נמוכה. אם לפני כמה שנים דיברנו על תשואות של 12% או 13%, אזי החל מלפני שנה או שנה וחצי אפשר לראות ירידה לתשואות של 8% או 8.5%, ואפילו פחות, כאמור".

ומה זה עשה למחירי המכירה?

"ירידת שיעורי התשואה העלתה משמעותית את המחירים. למעשה, ירידה של אחוז אחד בתשואה יכול להעלות את מחירי המכירה של הנכסים ב-10% אפילו. זה אבסורד, כי ניתן לחשוב שככל שיש תשואה נמוכה על הנכס הביקוש יירד, אבל במקום זה הוא עולה. התשואה יורדת, ועדיין הנכס אטרקטיבי אפילו יותר".