בעשורים האחרונים ידע שוק המקרקעין תמורות רבות, שהתאפשרו כתוצאה מהתקנת תוכניות בניין ערים ("תב"ע"). לתב"עות משמעויות ניכרות על תקציבי הרשויות. תב"ע המשביחה מקרקעין מזכה את ועדות התכנון בגביית היטל השבחה; תב"ע הפוגעת במקרקעין, מטילה חבות בפיצוי. מגמות אלה הביאו לגידול במספר המחלוקות בסוגיות ההשבחה או הפיצוי, בהיקפן ובכמות המשאבים שהרשויות מקצות לטובתן. ל"שמאי המכריע", מי שאמון על ההכרעות המקצועיות, תפקיד מרכזי בהן.
נושאים אלו עומדים ביסוד חוק התכנון והבנייה (תיקון מס' 84). התיקון מייחד את פעולות ה"שמאי המכריע", קובע את אופן מינויו ומסדיר את דרכי בירור המחלוקות בפניו.
שמאי מקרקעין שיחפוץ לכהן כ"שמאי המכריע", ימונה מתוך רשימת "שמאים מכריעים" ולא יוכל לעסוק בפעולות שיוחדו לשמאי מקרקעין, או בכל עיסוק שעשוי להעמידו בניגוד עניינים עם כהונתו כ"שמאי מכריע".
המחוקק הוסיף, כי שמאי מקרקעין לא יימנה על חברי ועדת הערר, כדי שלא יידרש לדון בהכרעות של "שמאי מכריע", כאשר בסוגיות שמאיות ועדת הערר תוכל להיוועץ ב"שמאי מייעץ" שימונה מתוך הרשימה.
לדעתנו, הגם שהשינוי מטיל הגבלות עיסוק ניכרות על שמאי המקרקעין, הוא חיוני ומתבקש, שכן ה"שמאי המכריע" ממלא תפקיד "מעין שיפוטי" ונושא באחריות ובסמכות להכריע במחלוקות רחבות היקף ומשמעות.
רבת משמעות היא ההגבלה שהמחוקק הטיל על ועדות התכנון לערוך הסכם עם נישום, על גובה היטל השבחה במקרה של מחלוקת. ועדות התכנון אינן רשאיות עוד לשנות את השומה שקבעו מלכתחילה, אלא במקרים של טעות בפרטי המקרקעין, בנתונים הפיזיים של המקרקעין, בתוכניות החלות על המקרקעין או בזכויות שיש לנישום במקרקעין.
לדעת המחוקק, מנגנון ה"שומה המוסכמת" פותח פתח לעריכת הסכמים בלתי-ראויים שאינם משקפים את ההשבחה, וכוללים הטבות או החמרות והפעלת לחצים. לדעתנו אין זה נכון, ראוי והוגן לייחס כן לכל ועדות התכנון. בצד הפרקטי, החוק עלול לגרום לעיכוב במתן היתרים ואישורים לטאבו, וכתוצאה מכך לחיכוכים וללחצים שהפתרון להם אינו תלוי עוד בצדדים לסכסוך, אלא בגורמים חיצוניים. לדעתנו, ההגבלה על חופש ההתקשרות אינה מידתית, שכן ישנם אמצעים מתונים יותר כגון כפיקוח ואכיפה.
חשוב הוא מנגנון הפנייה הישירה ל"שמאי מכריע" שחוקק. בתביעת פיצויים, כאשר אין מחלוקת על עצם החובה לשלם פיצויים אלא רק על שיעורם; בהליכי היטל השבחה, כאשר אין מחלוקת על עצם החבות לשלם היטל אלא רק על שיעורו.
הפעלת המנגנון בתביעות פיצויים תלויה בהסכמת הנישום וועדת התכנון, בעוד שהפעלתו בהליכי היטל השבחה אפשרית על-ידי הנישום, יתכן בשל התפיסה כי לוועדת התכנון יתרון הנובע מסמכותה שלא לתת היתרים ואישורים לטאבו עד לתשלום היטל ההשבחה, ואפשר כי בשל הרצון לשחרר חסמים, על-ידי נטרול הצורך בהסכמת ועדת התכנון, במקרים בהם המחלוקת היא בשאלה "מהו שיעור ההשבחה", ולא בשאלה "האם חלה חובת תשלום".
תחילת התיקון (ברובו) ביום 1 בינואר 2009, או עם התקנת תקנות לעניין שכרו של "שמאי מכריע" ו"סדרי דין", לפי המאוחר, ובלבד שמונו לפחות עשרה "שמאים מכריעים".
הכותב שותף במשרד אליאס בן-אריה.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
