המנהל הנכנס של מינהל מקרקעי ישראל: "אם הייתי מתנהג כמונופול, הייתי אומר לעצמי שבמקום לבנות בת"א נאכל את הקרקע מסביב לנתניה"

דבר אחד ברור: כדי להצליח בתפקיד, ביבי זקוק להרבה יותר מאשר כישורי כדורגלן. ליתר דיוק, הוא זקוק לכישורי לוליין שמצליח ללהט בין המגזר העירוני, המגזר החקלאי, המגזר הבדואי, המגזר הערבי, הפוליטיקאים, קבוצות הלחץ, היזמים ועורכי דיניהם, שכולם בוחשים בקדרת הקרקע.

אין ספק שביבי יודע שהוא לקח על עצמו משימה כמעט בלתי אפשרית, לעמוד בראשו של אחד הארגונים הבירוקרטיים המסובכים והשנואים במדינה, אך לדבריו, עוד כשהיה מנהל מחוז המרכז אמר לעצמו שהוא רוצה את התפקיד הזה, על כל מה שכרוך בו.

המשימה הראשונה שנטל על עצמו היא לעשות סדר בלמעלה מ-1,200 החלטות מועצה, שחלקן סותרות זו את זו ואחראיות לא במעט לבלבול ששורר בתחום המקרקעין. לכאורה, נועד המבצע למען הציבור, אך אין מנוס מהמחשבה שגם עובדי המינהל עצמם ישמחו אולי לראשונה להבין את החומר.

במקום רשימת החלטות ממוספרות, יקבע המינהל רשימה של ראשי פרקים. כך למשל, תחת הכותרת קרקע עירונית, ניתן יהיה למצוא פרק של זכויות וחובות, מהו חוזה חכירה ומה הוא מחייב, מהי העברת זכויות ועוד. תחת הכותרת קרקע חקלאית, יוכל כל בעל נחלה למצוא בדיוק את זכויותיו וחובותיו. כאשר המועצה תחליט לשנות סעיף מסוים, היא תעשה זאת כפי שמשנים הצעת חוק.

עוד הפתעה: ביבי מתכוון להעסיק יועץ לשוני, שיעבור על החומר ויהפוך אותו לקריא הרבה יותר. לדבריו, המבצע יארך כשישה חודשים. "עשיתי בעצמי ניסוי על שני נושאים" אומר ביבי. "זה לקח לי שבועיים. זה אמנם לא מושלם עדין, אבל זה מוכיח שזה אפשרי".

גלובס: ומה עם איכות השירות?

ביבי: "התחלנו לעבוד על פיילוט לקיצור תורים, בין השאר באמצעות האינטרנט. מי שיבקש אישור זכויות, יוכל לעשות זאת באמצעות המחשב. במקביל רשומים אצלנו 100 אלף חוכרים בבנייה רוויה, ואנחנו עושים מאמצים לגרום להם לרשום את הדירה בטאבו ולקבל בעלות".

מתי צמודי הקרקע יקבלו בעלות?

"יש החלטה של ועדת רונן, לפיה לפני העברת הבעלות צריך לתמחר את הפרש הזכויות. החלטה זו נובעת מהאמונה לפיה אין שום סיבה שהציבור יממן את הזכויות של מי שגר במקומות בהם הקרקע יקרה. יש מה שנקרא צדק חלוקתי, ואין שום סיבה שהמדינה תחלק מתנות ככה סתם. זו ההחלטה, ואנחנו ניישם אותה".

קיימת טענה לפיה עבודת המינהל נעדרת כללים. התוצאה היא שכל פקיד מפרש כל דבר כראות עינו.

"אני מסכים עם ההנחה שיש מקומות בהם הכללים סותרים אחד את השני. זו בדיוק אחת הצרות שלנו. לכן נתחיל לעבוד על כך שהחלטות מועצה והוראות האגף יהיו ברורות הרבה יותר, ולא נתונות לפרשנות".

נשמעות הרבה טענות על הרמה הנמוכה של העובדים.

"במינהל קיים הידע הגדול ביותר בארץ בכל נושא הקרקע. הבעיה היא שבעקבות לחץ העבודה עובדי המינהל לא תמיד מצליחים לעקוב אחר שינויי החוקים והתקנות. לא רק זאת: הממשלה החליטה לקצץ בכוח אדם בשירות הציבורי באמצעות סגירת תקנים. התוצאה היא הרבה עבודה המוטלת על פחות אנשים. האבסורד הוא, שמול כל תיק עליו עובד פקיד מינהל, שמרוויח 7,000 שקל לחודש ויש לו בקושי שעתיים לטפל בו, יושבים עשרות עורכי דין במשך שעות במשרדי עורכי הדין".

אולי בגלל זה התפתחה בציבור תחושה שאתם נרתעים מעימות עם המשרדים החזקים, ואולי זה גם מצמיח תופעות כמו עודד טל (מנהל מחוז מרכז בפועל שהורשע בקבלת שוחד בפרשת מגדל הזוהר, ד.ט)?

"דווקא התיקים הגדולים מקבלים המון תשומת לב וטיפול קפדני, לכן במקרה זה הטענה אינה נכונה. באשר לעודד טל, אני חושב שהוא מקרה חריג".

לא הגיע הזמן להתמודד עם כל נושא המאכערים שמסתובבים במינהל ללא הפרעה?

"אין ספק שנצליח להלחם בהם אם נהיה הרבה יותר ברורים. מאכערים צומחים היכן שהפקידות לא ברורה ולא יעילה. כשהייתי מנהל מחוז מרכז התקשרה אלי חוכרת מכפר אונו, והציעה לי תשלום של 5,000 שקל כדי שאפחית לה את השומה. בירור העלה, שברחוב בו היא גרה עבדו על-פי טבלאות ישנות, אך מי שהגיש השגה, קיבל הנחה. אחד המאכערים שהבין זאת, פנה לתושבי הרחוב והציע להם להפחית את השומה בתמורה ל-10,000 שקל, כשלטענתו 5,000 שקל עוברים לכיסו של מנהל המחוז. אני בטוח שאם היינו מדויקים יותר וברורים יותר, היינו יכולים למנוע תופעות מסוג זה".

אם אתם יודעים מי המאכערים, מדוע אתם לא מונעים זאת?

"אנחנו לא יכולים למנוע ממישהו שיש לו ייפוי כוח להיכנס למינהל. כשפנינו למשטרה על נושאים כגן זיוף חתימות, סגרו את התיק בשל חוסר עניין לציבור. אני מקווה שהקמת היחידה הכלכלית תשנה זאת, וגם נושא המאכערים יזכה לטיפול".

צמח במינהל

ביבי (43), יליד ירושלים, אחרי קריירה קצרה כמאבטח ברשות השידור ואחר כך כמעביר פלטי טלפרינטר לעורכי החדשות, למד כלכלה והשתלב באגף תקציבים אוצר בתפקיד רפרנט של משרד המסחר ותעשייה. משם עבר לתפקיד מנהל מחוז תל אביב של המינהל, אחר כך התבקש לעבור למחוז מרכז, הגדול והמסובך.

כשיעקב אפרתי הודיע על פרישתו מתפקיד מנהל המינהל, ביבי נבחר על-ידי ועדת איתור למועמד לתפקיד. אין מנוס מהמחשבה שביבי הוא ההיפוך הגמור של אפרתי השקט, המסודר והאפרורי. הוא מעשן בשרשרת ואחוז תזזית כל הזמן. חולצה מחוץ למכנסיים הפכה כמעט לסמל המסחרי שלו.

מולו התמודדו ראש עיריית רמלה, יואל לביא, שזכה לתמיכת אולמרט, ומנכ"ל משרד הפנים, אריה בר. בסופו של דבר זכה ביבי בתפקיד, לא לפני התערבות היועץ המשפטי לממשלה, מני מזוז, שפסל את לביא בין השאר על שום זיהויו הפוליטי, אך גם למרות התנגדות עיקשת של החקלאים לירון ביבי, אותו הם רואים במידה רבה אויב.

יש לציין, שאחרי 15 שנה ביבי הוא מנהל המינהל הראשון שצמח מתוך המינהל. הוא דווקא רואה יתרון בעובדה שהוא בא מתוך המערכת. "המינהל הוא ארגון מסובך ומורכב, שאמנם צריך לחולל בו מהפכות, אך צריך לקחת בחשבון מה יקרה אחרי המהפכה", הוא אומר.

מה יש לך לומר על עסקת גליל ים, שזכתה לביקורות כה רבות?

"אני חושב שבנסיבות שנוצרו הקיבוץ קיבל את המינימום שאפשר היה לתת לו. אם הם היו מקבלים פיצוי לפי החלטה 611 זה היה הרבה, הרבה יותר".

מדוע לא הלכתם איתם לבית המשפט?

"יש לי שתי דוגמאות לכך. לקבוצת שילר היה חוזה חכירה לשלוש שנים על קרקע חקלאית. על קרקע זו הם קידמו בראשית שנות ה-90 תוכנית לבניית 400 יחידות דיור. הודענו להם שהחוזה תם ושעליהם להחזיר את הקרקע. הסיפור הזה נמשך 15 שנה בבתי המשפט, שבסופו הם אכן נאלצו להשיב לנו את הקרקע.

"מנגד, לחקלאי פרטי היה חוזה על קרקע בפתח תקוה, שפג בראשית שנות ה-80. החלטנו לתפוס את הקרקע, כדי להקים עליה דיפו לתחבורה. בסופו של דבר בין המשפט נזף בנו מדוע אנחנו מציקים לחקלאי.

"לו המינהל היה מתנהל באמת כמו עסק מסחרי, הריבית היתה מאפשרת לתת סוג של פיצוי והיינו מקבלים את הקרקע לפני שנים. הבעיה היא, שלמרות בג"ץ הקשת הדמוקרטית, כשאנחנו מגיעים לבית המשפט מסתכלים עלינו כעל המינהל העשיר מול הקיבוצניק או המושבניק המסכן. אני מאוד מקווה שבתי המשפט יתחילו להבין, שגם אם יש ויכוח על גובה הפיצוי, הוא יכול לאפשר לנו לתפוס חזקה על הקרקע ואח"כ להמשיך לריב על הכסף.

"אפשר לשבת באקדמיה ולומר שאסור לתת לחקלאים כלום, אך אם אתה רוצה לבצע, אתה חייב לקבל החלטות. אני בטוח שיש הרבה אנשים במשק שאומרים שבמקומי הם היו עושים יותר טוב. כשאתה יושב בעין הסערה, עם העסקאות הגדולות ביותר, את חייב שתהיה לך אחריות כוללת וראייה כוללת. תפקיד המינהל הוא לדאוג לכך שמחיר הקרקע ירד, אך במקביל, במסגרת העיסקה הספציפית, הוא חייב להרוויח. אם הייתי מתנהג כמונופול הייתי משווק 5,000 יחידות דיור בשנה ואומר לעצמי, מה אכפת לי, במקום לבנות בתל אביב נאכל את הקרקע מסביב לנתניה. אני, כמובן, לא יכול לנהוג כך".

מהי עמדתך לגבי החלטה 979 שנמצאת בדיון הבג"ץ?

"ההחלטה עושה צדק לכל. אני לא חשוב שמישהו חשב אי פעם שלחקלאי שיושב בבית המגורים אין זכויות. השאלה היא סוג הזכויות וכמה הוא צריך לשלם. המלצות ועדת הבר עושות צדק, כי הן מחייבות תשלום בעבור עיגון זכויות. העובדה ששני הצדדים לא מרוצים מוכיחה שמדובר בהחלטה טובה".

האם לדעתך זה בסדר שחקלאי יכול לפצל את הנחלה ולמכור חלק ממנה?

"גם חוכר עירוני שרכש קרקע בשטח דונם בראש העין יוכל לפצל את המגרש לשניים בתשלום. באותה מידה גם החקלאי יוכל לפצל את הנחלה בתשלום של היטל השבחה ותשלום למינהל, ממש כמו בעיר".

מה באשר ל-500 מ"ר לתעסוקה?

"על זה אני מעדיף שלא לענות".

מה יש לך לומר לחקלאים שהתנגדו למינויך?

"אני בעד חקלאות, עם דגש על המילה "חקלאות". כל מי שירצה לעשות חקלאות יקבל ממני כלים לכך. אם חקלאי יבוא ויאמר לי שחסרים לו 10 דונם כדי לטעת מטע, אהיה הראשון לעזור לו למצוא קרקע. יחד עם זאת אעמוד בתוקף על כך שלא יתקיימו שימושים שהם לא חקלאיים".

לא הגיע הזמן לקבוע כללים למסירת נחלות חדשות? הרי היום כמעט ברור שהנחלות האלה הן מסירת קרקע לכל דבר, שכן סביר להניח שאיש לא יעשה בהן חקלאות.

"בקרוב נוציא המלצות גם לכך. לפי שעה כל הנושא מוקפא, כי גם אנחנו יודעים, שיש מושבים שבהם הסיכוי שמישהו יעשה חקלאות הוא אפסי".

מה עמדתך לגבי תופעת השכרות של דירות ומחסנים במושבים ובקיבוצים?

"אני מסכים שזו עבריינות כלכלית אדירת ממדים, שהגיע הזמן שהמינהל יתייחס גם אליה".

קשה לומר שאתם מתמודדים עם תופעת הפלישות לקרקעות המדינה.

"הבעיה שלנו היא בעיקר עם פלישות ותיקות, ואין ספק שאנחנו חייבים לשים על כך דגש. יחד עם זאת צריך לזכור, שלא תמיד מי שמוגדר כפולש הוא נעדר זכויות לחלוטין. יש אנשים שחיים 50 שנה בבית, אך הם מוגדרים כפולשים, כאשר סביר להניח שבפועל יש להם זכויות. באשר לפלישות חדשות, אני שמח לומר שאין הרבה כאלה, במיוחד לאור העובדה שהתירו לנו להשתמש בכוח סביר כדי לפנותן".

המינהל משווק בשנה בממוצע 15 אלף יחידות דיור. בין ינואר ליולי 2008 שיווק המינהל כ-10,000 יחידות בלבד. זוהי כמות עלובה בכל קנה מידה, וגורמת לעליית מחירי הדירות בארץ.

"אני מסכים שצריך להוסיף לשוק עוד הרבה יותר יחידות דיור, אך אין מנוס מלומר שהסיבות לכך לא תמיד תלויות בנו. מה שעוצר את השיווקים הם לא אחת חסמים שמקורם ברשויות מקומיות שלא עושות פיתוח, ועדות גבולות, בעיות של תשתיות ועוד ועוד. אני מבטיח שנתחיל לשחרר חסמים, כאשר ההתמקדות שלי תהיה בירושלים, שבה נשווק קרקעות לכל המגזרים. אני מתכנן עוד השנה לשווק כ-1,000 יחידות דיור בדרך חברון ובשנלר".

מעט מאוד קורה והמינהל, אולי בעקבות הכישלון בשכונת הארגזים, יצא מהתמונה.

"אין ספק שפינוי-בינוי הוא המקור הטוב ביותר לאפשר שימושים בקרקע במדינה צפופה כמו ישראל. כדי לעודד את הפרויקטים החלטנו שלא לדרוש תשלום דמי היתר בעבור תוספת זכויות. אם בעלי הדירות סיימו את תהליך ההיוון, מבחינתנו פתוחה בפניהם הדרך לבצע את הפרויקט.

"אני חייב לציין שלא הסתפקנו רק בכך. בחלק מהמקרים, כמו למשל בפרויקט ערבי נחל ובפרויקט ההסתדרות בגבעתיים, יזמנו את התוכנית ללא תמורה. אני לא יכול להגיד שכל הפרויקטים הצליחו, ולכן אני מאמין שמודל של שיתוף הרשות חיוני כאן מאוד".

מדוע זה בכלל התפקיד שלכם לקדם תכנון?

"אנחנו הבנק, והתפקיד שלנו הוא לגרום לכך שיעשה שימוש רציונאלי בקרקע. כל יחידת דיור שאנחנו מצליחים להוסיף בתוך העיר, חוסכת בנייה על קרקע חדשה ומאפשרת לשמור את השטחים הפתוחים. הנענו את התהליך וברגע שהוא החל לצבור תאוצה, החלטנו לסגת אחורה. אני בטוח שעם יותר שיתוף פעולה אפשר יהיה להגשים את הפרויקטים".

אילו פרויקטים של פינוי-בינוי עדיפים, גדולים או קטנים?

"אין ספק שפרויקטים קטנים. פרויקט פינוי-בינוי מבוסס על כך שקבוצה של אנשים עוזבת את ביתה, שעובר שיפוץ והרחבה. ככל שהבית קטן יותר, גרות בו פחות משפחות ושווי הקרקע גבוה יותר, התהליך צפוי להיות קל יותר".

איך לדעתך ישפיע מצב השווקים בעולם על הענף בארץ?

"קשה לצפות, שכן יש יותר מדי פרמטרים מעורבים. יחד עם זאת אני חייב לומר שזה די מטריד".

"תפקיד המינהל הוא לדאוג לכך שמחיר הקרקע ירד, אך במקביל, במסגרת העיסקה הספציפית, הוא חייב להרוויח. אם הייתי מתנהג כמונופול הייתי משווק 5,000 יחידות דיור בשנה ואומר לעצמי, מה אכפת לי, במקום לבנות בתל אביב נאכל את הקרקע מסביב לנתניה".

"אני בעד חקלאות, עם דגש על המילה "חקלאות". כל מי שירצה לעשות חקלאות יקבל ממני כלים לכך. אם חקלאי יבוא ויאמר לי שחסרים לו 10 דונם כדי לטעת מטע, אהיה הראשון לעזור לו למצוא קרקע. יחד עם זאת אעמוד בתוקף על כך שלא יתקיימו שימושים שהם לא חקלאיים"

הראיון המלא יתפרסם הערב במוסף הנדל"ן של "גלובס"