השכנים התלוננו: קביעת השופט עשויה לשנות את שוק דירות הנופש בארץ

ג'ולי וגבריאל ג'ואנס רכשו פנטהאוז יוקרתי עם בריכה אל מול חופי הים בשכונת גבעת אולגה בחדרה. במשך כשנה וחצי, מעת לעת, הם השכירו את הנכס לאורחים לתקופות קצרות, בין היתר לצורכי נופש. הנכס אף פורסם כדירת נופש באתר Airbnb, שבו גם עלו ביקורות עליו.

● משרד הביטחון ימכור דירות ובתים ברחבי הארץ בעשרות מיליוני שקלים
● ראיון | הרווקים של תל אביב עוברים לגבעתיים, איך ייראו פרויקטי הנדל"ן החדשים בעיר? 

כדי למנוע הפרעה לשכנים מהשימוש של האורחים בפנטהאוז, נקטו בעלי הפנטהאוז צעדים שונים, ובין היתר אסרו על עריכת מסיבות, הציבו שלטים המנחים לשמור על שקט ואף שמו כדורי טניס פרוותיים על רגלי השולחן כדי שגרירתו לא תפריע לשכנים מתחת.

למרות זאת, השכנים בבניין לא אהבו את הטיילת של הנופשים, ופנו לעירייה בדרישה כי תאסור על השכרת הנכס לצורכי נופש. העירייה אכן דרשה את הפסקת השכרת הנכס.

המחלוקת הגיעה לבית המשפט לעניינים מקומיים, שקבע לאחרונה כי על בעלי הפנטהאוז לחדול מהשכרתו לצורכי נופש.

ואולם לא היו אלה התלונות מצד השכנים בעניין הרעש שהובילו לפסיקה, אלא קביעה עקרונית יותר של השופט ערן זלר, שלפיה השכרת הפנטהאוז בבניין המגורים לנופש לטווח קצר, אינה חוקית ללא קבלת אישור לשימוש חורג.

"נראה כי ציר מרכזי בטענות המשיבים היה כי הם פועלים רבות כדי להבטיח שהשימוש בדירה לא ייצור הפרעה ומטרד לשכנים. מהראיות שהוצגו התרשמתי כי אומנם כך הדבר, וכי בעל הנכס פעל לא מעט כדי למזער ולהפסיק כל מטרד רעש", ציין השופט, אך מיד הוסיף: "המשיבים החטיאו את מהות ההליך. הם לא הפנימו כי שאלת ההפרעה לשכנים אינה אבן-הבוחן לפיה תיקבע תוצאתו, אלא מהווה אך אינדיקציה ראייתית לשימוש החורג שנעשה בדירה; וככל שזה יוצר הפרעה, הרי שמתחזק הצורך בצו הפסקה שיפוטי - שלא רק יחדול את השימוש הבלתי חוקי בנכס, שזו מטרתו המרכזית, אלא גם יפסיק את סבלם של השכנים".

הגם שתלונות השכנים היו אלה שהתחילו את המחלוקת, השופט סיים אותה בקביעה כי השימוש שנעשה בנכס הוא בלתי חוקי.

 השופט ערן זלר / צילום: דוברות בתי המשפט

פסק הדין ניתן במסגרת בקשה שהגישה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חדרה, באמצעות עו"ד מורן שטאוי, נגד בני הזוג ג'ונאס, במסגרתו ביקשה שבית המשפט יורה להפסיק לאלתר את השימוש המסחרי והבלתי חוקי שנעשה בדירה משנת 2023 כבית הארחה ונופש.

דירת מגורים עם ארנונה עסקית

מדובר בדירת פנטהאוז עם בריכה ברחוב מנחם בגין 15 בחדרה, אשר על-פי התב"ע החלה עליה ייעודה הוא למגורים, אך לטענת הוועדה המקומית, נעשה בה שימוש לא חוקי, בסטייה מן התוכנית וההיתר החלים על המקרקעין, ומבלי שקיבלו אישור לשימוש חורג להשכרה לטווח קצר למטרות נופש.

בני הזוג ג'ונאס טענו מנגד כי הדירה אינה "עסק" אלא בית בבעלותם, המושכר בזמנים מסוימים לטווח קצר, מה שמסייע להם בכיסוי תשלומי המשכנתה; וכי מדובר בנוהג ידוע ומקובל באזור. לטענתם, מצד אחד הם מחויבים על-ידי הרשות מזה כשנה לשלם ארנונה על עסק, אך מנגד, אותה רשות טוענת כי מדובר בשימוש אסור שעליהם להפסיקו, מבלי שהוזהרו על כך מבעוד מועד.

עוד טענו בני הזוג כי הם חשבו שהשכרת הדירה לטווח קצר היא חוקית, שכן העובדה שהם משלמים ארנונה עסקית, כדרישת הרשות, תמכה בכך שפעולותיהם חוקיות, ולדבריהם רק בחלוף שנה למדו כי התנהלותם עשויה להיות מנוגדת לחוק.

טענה נוספת של המשיבים הייתה שבאזור יש דירות רבות נוספות המושכרות באותו אופן, אולם נגדן הרשות לא פעלה.

בני הזוג טענו כי הרעש שעליו התלוננו השכנים אינו מגיע בהכרח מהדירה שלהם, אלא גם מדירות אחרות.

השופט זלר דחה את טענת בני הזוג וציין כי "בתי המשפט עמדו על ההבדל שבין דירת מגורים לדירה המשמשת לאירוח נופשים, ופסקו פעם אחר פעם כי נכס המיועד למגורים חייב בהיתר לשימוש חורג לשם השכרה לטווח קצר למטרות נופש, ושימוש כאמור ללא היתר הוא שימוש חורג ואסור; ונפסק כי השכרה לטווח קצר אינה יכולה להיחשב כמגורים".

השופט ציין כי התוכנית החלה על המקרקעין ייעדה אותם למגורים; היתר הבנייה שניתן הוא לבנייה למגורים, ואולם תדפיס הארנונה שבה מחויבת הדירה מלמד כי מדובר בארנונה מסחרית.

גבריאל ג'ואנס כתב לעירייה באותה תקופה כי הוא משכיר את הדירה לטווחים קצרים, אך לאחרונה גרה בה משפחה שפונתה מהצפון, והוא מבקש להחזיר את הארנונה לתעריף של מגורים; ואולם תלונה נוספת ממאי 2024 - במסגרתה נטען כי הדירה מושכרת בשיטת Airbnb, והדבר גורם הפרעה לשכנים - הובילה לביקור של פקח ושוטר בדירה, שם הם פגשו משפחה ששכרה את המקום לסוף שבוע דרך האינטרנט.

מסמכים מאתר "Airbnb ישראל" לימדו כי הדירה מפורסמת כפנטהאוז יוקרתי עם בריכה, שניתן לעשות לו צ'ק-אין באתר, והביקורות של לקוחות עליו, 63 במספר, הן מצוינות.

לאור כל הראיות הללו, השופט קבע כי נעשה בדירה שימוש אסור, והוציא צו הפסקה שיפוטי, האוסר על השימוש בדירה לצורך השכרה לטווח קצר ולכל מטרה המנוגדת לייעוד הדירה על-פי התוכנית וההיתר הקיימים.

"כל משכיר לטווח קצר הפך לעבריין"

לדברי עו"ד ירון נדם, מדובר בהכרעה בעייתית, במובן זה שהיא עלולה ליצור חסם להשכרה לטווח קצר, גם כאשר היא אינה מיועדת לנופש.

לדבריו, "שוק דירות ה-Airbnb נותן פתרון לא רק לנופש אלא גם לאנשים שזקוקים לדירות לטווח קצר, אבל בית המשפט לא רואה באלטרנטיבה הזאת של שכירות קצרת-מועד אפשרית, ואז כל השוק של שכירות קצרת-טווח נכנס תחת קטגוריה של שימוש לא חוקי.

"זו נקודה בעייתית בפסק הדין. ברגע שבית המשפט צבע כל שימוש בהשכרה קצרת-מועד כמנוגד להיתר, הוא הפך כל משכיר לטווח קצר לעבריין".

תיקים נוספים מחכים להכרעה

זוהי אינה הפעם הראשונה שבה מגיעות אל בתי המשפט מחלוקות בנוגע לחוקיות השימוש בדירות מגורים לצורכי השכרה בשיטת Airbnb. לאחרונה קבע בית משפט השלום בירושלים כי חברת ישראנטלס קינגסוויטס, העוסקת בהשכרת דירות לטווח קצר, לא תוכל להמשיך בפעילות ההשכרה לנופש בבניין ברחוב דוד המלך 19 בעיר.

במקרה האמור דובר על השכרת חמש יחידות אירוח למטרת נופש, המלווה במתן שירותי ניקיון וכביסה לשוכרים. השופט דניאל מרדכי דמביץ קבע כי השכרת הדירות באופן זה לא רק מנוגדת להיתר, אלא היא בגדר הפעלת עסק ללא רישיון ואף מנוגדת להוראה מפורשת של התקנון, המתירה שימוש למגורים בלבד.

בימים אלה תלויה ועומדת בבית משפט השלום בתל אביב תביעה שהוגשה על-ידי בעלי דירות ברחוב שלום עליכם 46 בתל אביב נגד מחזיקי כמה דירות בבניין המשכירים אותן לתקופות קצרות על בסיס יומי באתר Airbnb, בוקינג ואקספדיה תחת השם "Emilia TLV", ואף התבקשה שם תגובת היועמ"ש בנוגע לחוקיות השכרת הדירות - אך זו טרם הוגשה.