משרדים: הכל כולל הכל

הוצאות אכלוס משרדים כוללות את כל ההוצאות הקשורות בחיי המשרד וכן בבניין ובקרקע. הוצאות אלה מתייחסות לדמי השכירות, דמי הניהול, אחזקה ושירותי ניקיון, מסים הקשורים בנכס (כולל ארנונה), מסים הקשורים בציוד, ביטוח על הבניין ועל תכולתו והוצאות פחת.

על-פי הדו"ח, 2008 היתה שנה שבה הבסיס הכלכלי זועזע ולכן מרבית הכלכלות בעולם צפויות להאט באופן דרמטי לקראת סוף השנה ובתחילת 2009. כמו כן, התחזיות בדו"ח הן שהכלכלות הבולטות בעולם יצמחו בשיעור קטן יותר ב-2009 לעומת שיעורי הצמיחה הנאים שחוו אותן כלכלות ב-2007.

הדו"ח מדבר על האטה באינפלציה המהירה של הוצאות אכלוס משרדים בששת החודשים האחרונים, למרות שהנכסים נשארו בשיעורי תפוסה גבוהים. לפי נתוני הדו"ח, מעל 80% מהשווקים מראים יציבות ואף עלייה בהוצאות האכלוס.

מתפתחות לעומת מפותחות

השווקים שנמצאים בראש טבלת קצב העליות המהיר של הוצאות האכלוס הם שווקים במדינות מתפתחות, יותר מאשר במדינות מפותחות.

באופן כללי, הוצאות אכלוס המשרדים ברחבי העולם עלו בקצב שנחשב מהיר ב-12 החודשים שעד ה-30 בספטמבר. קצב הצמיחה הממוצע של הוצאות אכלוס ב-172 השווקים שנסקרו בדו"ח של CB Richard Ellis עומד על 8%, כמעט כפליים מהקצב שנרשם ברחבי העולם בדו"ח של 2007.

הוצאות אכלוס המשרדים בתל אביב עלו השנה, עד ה-30 בספטמבר, ב-40.7%, לפי הדו"ח. את המקום הראשון בקצב עליית הוצאות אכלוס תפסה השנה אבו דאבי שבאיחוד האמירויות הערביות, עם עלייה של 94.6% ב-2008 ואילו את המקום השני תפסה הו צ'י מין סיטי שבוייטנאם, עם עלייה של 51.4%. את המקום השלישי תפסה דובאי שבאיחוד האמירויות הערביות עם עלייה של 50.9% ואילו את הרביעי תפסה פרת' שבאוסטרליה עם עלייה של 45.2%. הדאון טאון של ניו יורק ממוקם במקום ה-48 עם עלייה של 10.6% - שני מקומות לפני המקום האחרון, שבו נמצאת קיטו בירת אקוודור, עם עלייה של 10%.

מבחינת הפילוח האזורי, הרי שאזור המזרח התיכון רושם נוכחות בשלוש עמדות מתוך חמש העמדות המובילות בטבלת קצב עליית הוצאות אכלוס - אבו דאבי, דובאי ותל אביב.

האטת כלכלת צפון אמריקה עמעמה השנה את קצב צמיחת הוצאות אכלוס המשרדים ביבשת, שהאזכור הראשון שלה בטבלה זו מגיע רק במקום ה-17 עם בוסטון, שרשמה עלייה של 25.5%. השנה היבשת זוכה לתשע נציגויות בטבלה (מלבד בוסטון, מופיעות גם לוס אנג'לס, ונקובר, ונטורה, שארלוט, סטמפורד, מונטריאול, דאון טאון ניו יורק וקלגרי) בהשוואה ל-15 נציגויות שהיו לה ב-2007. קצב הצמיחה הממוצע של כל התשע עומד השנה על 14.5%, שהוא הממוצע היבשתי הנמוך ביותר בטבלה.

ממוצע קצב הצמיחה בדרום אמריקה עומד השנה של 21.5% וקצב הצמיחה הממוצע של אזור אסיה פסיפיק הוא הגבוה מבין ממוצעי כל היבשות ועומד על 26.2%.

את טבלת 50 המיקומים היקרים ביותר מבחינת הוצאות האכלוס (שכוללים כאמור הרבה מעבר לשכ"ד) שוב מוביל השנה אזור הווסט אנד של לונדון, עם הוצאות של 248.66 דולר לרגל רבועה (1 רגל רבועה - 0.09 מ"ר) לשנה. את המקום השני תופסת מוסקבה בירת רוסיה, עם הוצאות אכלוס העומדות על 234.73 דולר לרגל רבועה לשנה. אחרי מוסקבה מדורגות הונג קונג עם 231.59 דולר לרגל רבועה לשנה, מרכז טוקיו שביפן עם 184.26 דולר לרגל רבועה לשנה, מומביי שבהודו עם 170.85 דולר לרגל רבועה לשנה, דובאי עם 156.53 דולר לרגל רבועה לשנה, סובב טוקיו עם 151.69 דולר לרגל רבועה לשנה והסיטי של לונדון עם 146.61 דולר לרגל רבועה לשנה.

תל אביב ממוקמת בטבלה זו במקום ה-40 עם 65.50 דולר לרגל רבועה לשנה. את הטבלה נועלת בריסל בירת בלגיה במקום ה-50, עם הוצאות אכלוס בסך 57.42 דולר לרגל רבועה לשנה.

דינמיקה של ביקוש והיצע

מבחינת אזורים, הרי שאזור אירופה, המזרח התיכון ואפריקה (EMEA) מוביל את טבלת המיקומים היקרים בעולם עם המקום הראשון (הווסט אנד של לונדון) והמקום השני (מוסקבה). אזור אסיה פסיפיק רושם נוכחות במקום השלישי (מרכז העסקים של הונג קונג) והרביעי (מרכז טוקיו). אזור צפון אמריקה מראה נוכחות רק החל מהמקום ה-15 (מידטאון ניו יורק).

הוצאות אכלוס שנקבעות לפי ערך דולרי, מציין הדו"ח, מושפעות השנה מהשינויים שעברו על ערכו של הדולר בהשוואה לערכם של המטבעות המקומיים בכל מדינה ומדינה. לכן, בתרגום של הוצאות אכלוס לדולר אמריקני הוצאות אלה בערים גלובליות בעולם מונעות הן מדינמיקה מקומית של ביקוש והיצע והן משינויים שקשורים במטבע.

שוקי המטבע היו ב-12 החודשים האחרונים בלתי יציבים. בעוד שבחלק הראשון של השנה הדולר היה חלש מהרגיל, הרי שבששת החודשים האחרונים הוא עלה כנגד רוב המטבעות, לעתים בצורה ניכרת. בגלל גדילתו הצפויה של גורם אי הוודאות וגדילתה הצפויה של אי היציבות בשוקי המטבעות, הרי שערכי נדל"ן במונחים דולריים ימשיכו להיות מושפעים משוקי המטבע.

בדו"ח נכתב ששוק הנדל"ן באסיה נחלש ברבעון השלישי של 2008 ושמומנטום שכירות המשרדים הואט. ביבשת זו נרשמו ירידות בשיעורי התפוסה במשרדים ב-12 מתוך 17 מדינות שנסקרו. בבנגקוק ובשנחאי ירדו שיעורי התפוסה ב-6.8% וב-2.8% בהתאמה.

באזור אסיה פסיפיק הביקוש נשאר השנה יציב ובשוק המשרדים באוסטרליה ההיצע היה נמוך. מאז תחילת 2008 ועד יוני נרשם אכלוס של 429,900 מ"ר במרכזי העסקים של אסיה פסיפיק, אבל האכלוס צפוי להאט לקראת סוף השנה ולקראת תחילת 2009.

למרות הידרדרות הסביבה הכלכלית העולמית, בדרום אמריקה ובקריביים צפויה שנת 2008 להסתכם בצמיחה של 4.7% לפי הדו"ח. זאת, בשל הצמיחה העקבית של האזור בשנים האחרונות ובשל עודפים בחשבונות השוטפים. אולם האינפלציה הגבוהה ממשיכה להוות סוגיה בולטת ברחבי היבשת. בנוסף, ירידת הנזילות והירידה בביקושים לסחורות עשויות להשפיע על תפקוד כלכלת היבשת.

בארה"ב השפיעה הידרדרות הכלכלה על שוק הנכסים המסחריים, כך שברבעון השלישי ירדו שיעורי התפוסה במשרדים ל-86.5%. בקנדה, לעומת זאת, עלה שיעור התפוסה במשרדים במהלך תשעת החודשים הראשונים של השנה ל-93.7%.

הידרדרות כלכלית באירופה

הפעילות הקשורה בשכירות משרדים באירופה מתחילה לשקף את מצבם העגום של השווקים. מרבית הפעילות נשארת תקועה בחודשים האחרונים בשלב המשא ומתן והיקף העסקאות מצטמצם בשל נקיטת זהירות מצד השוכרים.

התחזית הכלכלית לכל השווקים באירופה הידרדרה בצורה חדה בחודשים האחרונים. למרות קיומן של תוכניות רבות שמבוססות על התערבות ממשלתית במטרה להחדיר בטחון למערכת הבנקאית ולעודד נזילות גדולה יותר, עדיין הולך וגובר החשש שחלק מכלכלות אירופה עומדות להיכנס למיתון, אם הן עדיין לא נמצאות בו.

למרות אי הוודאות הכלכלית, דמי השכירות ברחבי אירופה נשארו יחסית יציבים ברבעון השלישי של השנה. על אף שבהשוואה רבעונית חלה ירידה קטנה של 0.2% בדמי השכירות באירופה, הרי שבהשוואה שנתית (הרבעון השלישי של 2008 מול הרבעון השלישי של 2007) חלה עלייה של 5%.

בדו"ח אחר של CB Richard Ellis, שמתמקד במצב דמי השכירות בלבד, נכתב שכל היבשות בעולם מראות חולשה בהשוואה לתקופה של 2005 עד 2007 שהתאפיינה בעליות מהירות של דמי השכירות למשרדים.

השוק האירופי נחלק לפי דו"ח זה לשניים: החלק הראשון הוא החלק שבו נרשמות ירידות ממשיות בדמי השכירות למשרדים, כולל לונדון, דבלין וברצלונה, ואילו החלק השני הוא החלק שבו דמי השכירות נשארים יציבים, כולל פריז, פרנקפורט ומדריד.

אסיה נרגעת

אסיה נהנתה ב-2005 עד 2007 בקצב העלייה המהיר ביותר של דמי השכירות, בעיקר בגלל מחסור חמור בהיצע. היום, לעומת זאת, נתוני הבסיס (fundamentals) באסיה נחלשים והמומנטום של השכרת משרדים נרגע. ירידה בשיעור התפוסה נרשמה ברבעון השלישי בכל רחבי אסיה. טוקיו רשמה ירידה של 7.1% בדמי השכירות בשלושת החודשים שעד ספטמבר, מה שמסמן את סופו של המחזור החיובי שבו דמי השכירות טיפסו בעקביות במשך ארבע שנים.

באותו הדו"ח של דמי השכירות ניתן לראות שבאסיה פסיפיק חלה ירידה של פעילות השכרת משרדים ושאפילו הבירורים בנוגע לשכירות משרדים פסקו באופן דרמטי. חשיפה לקבוצות פיננסיות שבסיסן בארה"ב היא מאוד מוגבלת באזור אסיה פסיפיק ומרבית החברות המקומיות עדיין יציבות, אולם ב-CB Richard Ellis צופים ששטחי משרדים רבים יתפנו בקרוב לצורכי השכרות משנה. סידני ככל הנראה תוביל את הטרנד משום שהחשיפה לסקטור הפיננסים והביטוח שם הוא בשיעור של 35% מכלל כוח העבודה שבמרכזי העסקים.

ממתינים להפשרת הקיפאון

המסקנה של Richard CB Ellis לגבי שוק הנדל"ן המניב הוא שהשוק ממתין להפשרת הקיפאון השורר בשוקי ההון ולגילויים של מחירי נדל"ן חדשים ברחבי העולם. חלק מהמשקיעים יחכו לראות אילו הזדמנויות ייווצרו מהמשבר. הזדמנויות אלה לא רק יאפשרו להם להיכנס לשוק, שהיה קודם לכן מאוד תחרותי, אלא גם יאפשרו להם להיכנס אליו במחירים נמוכים. התחזית של CB Richard Ellis היא שהמשבר יגרום לשוק השכרת המשרדים בעולם לקרטע יותר ויותר, אולם בניגוד לשוק המגורים המשפחתי האמריקני, שהצית את המשבר, בתחום המשרדים כרגע לא קיים "גודש" של עודף שטחים ברחבי העולם והפרויקטים שקיימים בצנרת מתקדמים בצורה מתונה ביותר. *