מכה חדשה לקבוצות הבנייה

בית המשפט דן בעיסקה שנערכה בין המוכרות לבין 54 משתכנים. במסגרת התקשרות זו נערכו שלושה הסכמים: האחד, הסכם לרכישת הקרקע מהמוכרות; השני, הסכם שיתוף בין המשתכנים; השלישי, הסכם בין המשתכנים לבין חברה קבלנית לבניית 54 יחידות מגורים על הקרקע. הסכם הזמנת הבנייה נערך כחודש וחצי לאחר חתימת ההסכם לרכישת הקרקע.

לטענת המשתכנים והמוכרות, העיסקה ביניהם משקפת מכירת זכויות בקרקע ותו לא, ומשכך יש להטיל מס רק בגין שווי הקרקע. לעומתם טען מנהל מיסוי מקרקעין, כי יש לראות במכלול ההסכמים מערכת חוזית אחת למכירת דירות מגורים "על הנייר", ולכן יש למסות לפי שווי הדירות שייבנו.

בית המשפט העליון קבע, כי כלל העובדות הנבחנות מצביעות על כך שהמהות האמיתית של העיסקה היא מכירת דירות על הנייר, ולא מכירת קרקע. בית המשפט העליון נימק את החלטתו במספר אינדיקציות: כך, למשל, העובדה שנציגים מטעם המשתכנים שימשו כחברי עמותה שפעלה מטעם המוכרות לקידום תכנון הפרויקט, העובדה שבהסכם למכירת הקרקע חתם מטעם המוכרות אחד מנציגי העמותה שנבחר על-ידי המשתכנים. בית המשפט קבע כי יש בכך כדי להוביל למסקנה, כי העמותה ו/או נציגי המשתכנים פעלו בשליחות המוכרות לצורך קידומו של הפרויקט.

בית המשפט מצא חיזוק למסקנתו גם בהוראות ההסכם עצמו: בהסכם נקבע, כי מסירת החזקה תהיה לאחר 24 חודשים ובסיום השלמת הליכי הרישום של הבית המשותף לגבי יחידות המגורים שייבנו. בית המשפט קבע, כי ההתאמה המשוערת בין מועד גמר הבנייה הצפוי למועד רישום הזכויות על שם המשתכנים אינה 'טבעית' בהסכם למכירת קרקע, ומתאימה יותר למכר של דירות גמורות. תמיכה נוספת מצא בית המשפט בהוראה בהסכם לפיה אי עמידה של אחד מהמשתכנים בהוראות הסכם השיתוף תגרום לביטול הסכם המכר כלפיו.

בית המשפט גם מצא טעם לפגם בעובדה שאף אחד מן המשתכנים לא העיד בפני ועדת הערר, עדות אשר היתה עשויה לשפוך אור על העיסקה ועל נסיבותיה.

חשיבות פסק הדין היא בגישה שמאמץ בית המשפט העליון, להסיר את הלוט מעל הלבוש המשפטי של ההסכם ולחתור לתפיסת המהות הכלכלית של העיסקה שנרקמה בין הצדדים. על בסיס גישה זו מגיע בית המשפט למסקנה, כי העיסקה היא במהותה - גם אם לא לפי צורתה המשפטית - מכירת דירות גמורות למשתכנים, ולא מכר קרקע בנפרד והזמנת בנייה בנפרד. לסיווג העיסקה כמכר דירות יש, כמובן, השלכה על מיסוי העיסקה.

עוד מלמדנו פסק הדין, כי לצורך בחינת מהות עיסקה ניתנת תשומת לב רבה לפרטיה, לסדר האירועים ולנפשות הפועלות והמעורבות בהוצאה לפועל של הפרויקט, תוך מתן משקל לתמונה הכוללת המתקבלת ממשקלם המצטבר של נתונים אלה. *