מנכ"ל דניה סיבוס: "אין ספק שלבייב מותג חיובי; גם ב-431 מדברים על כך שהשלט לא בסדר ולא על 100 ק"מ שסללנו"

אחרי פתיחת הכביש שאיים למוטט את החברה, אומר אילן בן גיגי: "כשאתה בונה בניין ב-30 מיליון ש' ומפסיד 2-3 מיליון זה לא נורא. לא היה כזה פרויקט בישראל" ; "אפריקה ישראל לימדה אותי שכשיש בעיה בחברות בנות היא תומכת בהן"

לפני שנה התרסקה דניה סיבוס ברעש גדול לתוך הבור שהיא עצמה כרתה. רגע אחרי שהמנכ"ל עופר קוטלר חצה את הכביש ועבר לשיכון ובינוי של שרי אריסון, הודיעה דניה סיבוס, חברת התשתיות של לב לבייב, על הפסדי עתק בגין סלילת כביש הרוחב 431, הפסדים שמחקו את ההון העצמי ואיימו על עתידה של החברה.

היום, במבט לאחור, ניתן לומר שהמשבר הגיע בעיתוי הכי טוב מבחינתה של דניה סיבוס. לו במציאות הנוכחית היה מתגלה "בור" דומה, בסך 150 מיליון שקל, קשה לראות מי יכול היה לחלץ את דניה. אבל אז, לפני פחות משנה, עדיין היתה שם אפריקה ישראל של לב לבייב שהזרימה 150 מיליון שקל ואספה מגורמים מוסדיים עוד 67 מיליון שקל, סכום שהזרים מספיק חמצן לריאותיה של החברה.

"עשינו בדק בית, ולא רק אנחנו", אומר אילן בן גיגי, שמונה למנכ"ל מיד לאחר שהתגלתה התקלה. "החברה עשתה בדק פנימי, הדירקטוריון מינה ועדה חיצונית שעשתה עוד בדיקה וכמו שאתם יודעים גם הרשות לניירות ערך הסתכלה על ההתנהלות שלנו. התהליכים נעשו ואני חושב שאת הלקחים שהיו צריכים ללמוד למדנו".

"סטירת לחי"

לפני כשבוע המשבר נשאר מאחור, כשדניה סיבוס חנכה את כביש 431, המחבר בין ראשון לציון ומודיעין. האם החבטות בגין הפסדי הכביש יצאו בזמנו מפרופורציה?

בן גיגי: "זה לא היה מחול שדים, כי זו אכן היתה מכה קשה וסטירת לחי מצלצלת. חברה שהיה לה הון עצמי של 240-230 מיליון והיא מוחקת 90% ממנו זה לא מחול שדים. עם זאת, אני מעריך שחלק משמעותי מהסיבות להפסד אנחנו עוד נוכל לבוא ולהוכיח אותן ולקבל כסף חזרה. בנוסף, גם למדנו את השיעור וזה לא צריך לקרות יותר בשום פרויקט אחר שלנו".

גלובס: בדיעבד, זה היה שווה?

בן גיגי: "את הכסף סופרים במדרגות. צריך לראות מה יקרה בדוחות הכספיים של דניה לאורך השנים הקרובות ומה יקרה לשווי החברה והמניה. על פניו, זה פרויקט מאוד מוצלח וכדאי לדניה ועוד יותר למדינה.

"צריך להסתכל על כל המבט של הפרויקט. החוזה הקבלני הפסיד כסף חשבונאית כי חייבים לרשום את ההפסד היום, אבל חשבונאות ומציאות וכלכלית זה לא תמיד אותו דבר. יש לקוח, שנקרא המדינה, שביקש מאיתנו יותר דברים ושינה לנו תוכניות תוך כדי, והשמרנות החשבונאית אומרת שאת ההוצאות נרשום ומה שאנחנו חושבים שמגיע לנו לקבל, כשנקבל נרשום. נכון שיש גם חלק שני שמגלם איזשהו הפסד בהתנהלות הפנימית שלנו, אבל אנחנו מעריכים שחלק משמעותי מההפסד לא קשור לחברה.

"במקביל, פעילות הזכיין מאוד פשוטה. לנתיבי היובל, שהיא חברת בת מלאה של דניה, יש תזרים הכנסות ברור של תשלומים מהמדינה בערך חוזי של 120 מיליון לשנה, שממודד להיום זה 130-140 מיליון בערך, פלוס תשלום משתנה בכפוף לאגרת נפח על כמות המכוניות. בנוסף, בתוך גבולות הפרויקט כל מה שאפשר לעשות כדי למקסם רווחים אנחנו נעשה, אם זה מנדל"ן בתחנות דלק, בתחנות סלולר, שילוט חוצות, תקשורת, או כל דבר שאפשר לעשות".

- כמה ישאר בשורה התחתונה?

"יש לנו הערכה שזה רווח יפה של כמה עשרות מיליוני שקלים בכל שנה".

- זה יפצה אתכם על ההפסד שנצבר בתקופת ההקמה?

"אין לי ספק. לכן אני אומר שהפרויקט בכללותו מאוד מוצלח והוא יעשה המון טוב לדניה. בוא נזכור רק עוד דבר אחד. זה פרויקט אדיר בסדר גודל של 2 מיליארד שקל. 8% להפסיד בפרויקט זה מאוד לא נעים, אבל אנחנו עושים הרבה מאוד פרויקטים ופעם בכמה זמן יש פרויקט שאנחנו מפסידים. כשאתה בונה בניין אחד ב-30 מיליון שקל ואתה מפסיד 2 או 3 מיליון שקל זה לא נורא, כי לחברה יש פיזור גדול. צריך לזכור עוד סוגיה, זה 2 מיליארד שקל בשנתיים וחצי. לא היה כזה פרויקט במדינת ישראל ואת זה אני אומר מידיעה".

"דמי לימוד"

- לפני שנה היתה לכם אמא מספיק חזקה, שתמכה והזרימה מיד כסף. אם דבר כזה קורה היום לכם או לחברת ביצוע אחרת לא בטוח שהיא שורדת.

"יכול להיות. לכן אני חושב שהסקנו מסקנות ואני יודע שלדניה זה לא יקרה, ואני מקווה שזה לא יקרה לאף חברת ביצוע אחרת. לדניה זה היה סוג של קפיצת דרך, לפרויקט שהיה בו המון ביצוע ופעם ראשונה שהחברה התמודדה עם סדר גודל כזה. בהחלט היו פה לצורך העניין גם איזשהם דמי לימוד".

- ולאחר שהכביש הפך לנכס מניב, חושבים להעבירו הלאה?

"ייתכן. זה טיפה מוקדם, זה רק קרה לנו אתמול ורק התעוררנו. בנוסף, חברות הביטוח כבר קנו חלק גדול מהכביש כי הם בעלי החוב, זאת אומרת המימון מגיע דרך המוסדיים, אז חלק גדול מהעניין הזה זה כבר בבעלותם. אבל אתה צודק שברמת האקוויטי יש איזו מחשבה. כל השלב הזה של המעבר בין הקבלני לזכייני נמצא במין תקופת ביניים ועוד כמה חודשים הכל יתאפס, יצא כסף ויכנס כסף, ואז נוכל להיות הרבה יותר ברורים".

השופט אליהו וינגורד משמש בשנה האחרונה כבורר במחלוקת בין דניה סיבוס למדינה בנוגע לגובה הפיצויים בגין ההפסדים על הכביש. סכום התביעות מגיע לכ-500 מיליון שקל ועשוי עוד לצמוח.

לדברי בן גיגי, "אני משוכנע שתהיה פשרה הוגנת. אני בהדיינות מול משרד האוצר, שהוא שלך כמו שהוא שלי. ולצורך העניין הוא חייב להיות הוגן מאופן הגדרתו. צריך לזכור שלא היה מצב כזה שלמרות שהיו המון מחלוקות עסקיות, דניה אמרה שהיא ממשיכה ומסיימת בזמן. זה בדיוק החוסן ונקודת היתרון שלנו. אפשר להסתכל על עשרה פרויקטי תשתיות אחרים ולכל פרויקט יש את הבעיה שלו. דניה אמרה שהיא מפרידה בין הדברים. אנחנו התחייבנו לביצוע, נעמוד בלוחות זמנים וזה מה שעשינו. זה מראה את החוסן של דניה וזה מראה את החוסן של קבוצת אפריקה ישראל, שחותמת חוזה ומבצעת אותו ואחרי כן תתווכח. אז ייקח חודש, שנה או חמש שנים בוררות, אנחנו נמשיך לעבוד בחוזים אחרים מול המדינה ופה נמצה את זכויותינו".

- כאמור, אם החוסן היה עומד היום למבחן לא הייתם שורדים.

"שמעת ממנכ"ל אפריקה ישראל שהוא לא היה תומך בדניה? אני חושב שאפריקה רואה בדניה נכס יותר מאסטרטגי. בשר מבשרה. לכן התמיכה של אפריקה בדניה הייתה מיידית ואני חושב שבכל נקודת זמן כך אפריקה מתייחסת לדניה וככה דניה מתייחסת לאפריקה".

- אתה לא מרגיש שאפריקה ישראל, הפכה בשבועות האחרונים לאבן ריחיים על צווארה של דניה?

"להיפך. אני אגיד לכם מה קורה באמת. גם בכביש 431 מדברים עכשיו על כך שהשלט לא בסדר ולא על 100 ק"מ של כביש שסללנו. תראו מי זו אפריקה ישראל, מה נשאר לה ואיזה עוצמה יש לה. איזה עוצמה יש לאפי פיתוח (חברת הבת ברוסיה). כמה כסף יש לה בבנק. אפריקה ישראל לימדה אותי שכשיש בעיה בחברת בנות היא תומכת בהן. ואגב, זכותו של בעל מניות להזרים עודפים למעלה".

- לב לבייב עדיין מותג?

"אין ספק שהוא מותג חיובי. כל הנדל"ן קיבל מכה קשה וזה נכון שההתייחסות לחברות היזמיות הנדל"ניות או לחברות האחזקות בתחום הזה, כמו אפריקה ישראל, היא שונה. עם זאת אין מה להשוות אחרים לעוצמה של אפריקה ישראל, גם אחרי הדברים האלה".

"זיקוק שחקנים"

נכון להיום, מקימה דניה סיבוס כ-2,500 דירות בישראל עבור יזמים שונים, בהם כמובן גם אפריקה ישראל. העבודה הרוחבית מאפשרת לה לראות את מצב השוק מעבר לפרויקט או אזור כזה או אחר.

"מאז ספטמבר היה מצב של שיתוק כמה חודשים. יזמים דיברו ודיברו ושום דבר לא נסגר. אבל בדצמבר וינואר השתנתה התמונה. פרויקטים שהיו מעוכבים בגלל חוסר בהירות הבינו שאין ברירה ויוצאים לדרך. זה נכון גם בפרויקטים של אפריקה ישראל וגם בפרויקטים של יזמים אחרים. אנחנו נמצאים בחודשיים האחרונים בסגירה לא רעה בכלל של פרויקטים חדשים, שמפתיעה אותי אפילו לטובה.

"אני חושב שחברה כמו דניה סיבוס יכולה להתחזק במשבר, גם ברמת היקפי הפעילות וגם ברמת הרווחיות. היזמים מבינים היום שלהיות קבלן זה לא כל כך פשוט והם רוצים לקנות ביטוח ואמינות. שהקבלן יסיים את הבנייה בזמן ובתקציב. בשביל זה צריך את העוצמה שלנו. היום היזמים מוכנים לשלם פרמיה בחזרה לקבלנים הגדולים בכדי לקנות את השקט. את זה ראינו בחו"ל לפני השנה האחרונה ואת זה אנחנו הולכים לראות בארץ. הענף הזה כבר הידלדל ונשארה תחרות יותר מצומצמת בין חברות הבנייה הגדולות".

- מתקבל הרושם שהישראלים הפסיקו לקנות דירות.

"ראיתי את הבונקר במשך כמה חודשים, אבל בסוף אין ברירה. בדירות יוקרה כנראה שהשוק יצטמצם קצת יותר מה'מידל קלאס' שבטבעת חדרה-גדרה. בתוך הטבעת הזאת אני משוכנע שימשיכו לבנות. מקריאה של דוחות כספיים של חברות אחרות אני רואה שהחברות היזמיות למגורים בארץ לא מרוויחות עשרות אחוזים. בסופו של דבר, אין מרווחים כאלה במדינה ובגלל זה הם לקחו את המטוס והלכו למדינות אחרות. המצב התחרותי שיש לנו בשוק הקבלני בארץ נמצא גם בשוק היזמי. מה שהיה בתחום הקבלני גם יקרה בתחום של היזמות, ואני חושב שיהיה פה זיקוק של השחקנים".

הראיון המלא יתפרסם הערב במוסף הנדל"ן של "גלובס".