גם בשוק הנדל"ן, אפשר להתחרט

מי זוכר שבאוקטובר 2007 געשה הארץ, לאחר שדלק נדל"ן ויגאל אהובי החליטו לסגת מעסקת הענק לרכישת עשרות נכסים של חברת ילמולי בשוויץ, תמורת מחיר שיא של 12.5 מיליארד שקל. בדיעבד, התברר שהבריחה מהעסקה ההיא הצילה את שני היזמים, וההתעקשות להיצמד לעסקה מבושלת כבר ממש אינה קדושה בעיני המשקיעים.

כולם חוששים עכשיו לקחת התחייבויות בענף שנחשב בשנה האחרונה למסוכן ביותר מבין כל הענפים. אף אחד לא רואה עדיין את סוף המשבר בתחום, ויש רבים שטוענים שבארץ עדיין לא ראינו כלום. החשבון הפשוט מחזק את טענתם. שם, וזה אומר כמעט בכל מקום על פני הגלובוס, המחירים ירדו בעשרות אחוזים, וכאן המחירים רק התחילו לרדת.

בעלי האג"ח פוצצו העסקה

אולי זה בגלל מבנה שוק הנדל"ן המקומי על שלוחותיו הרחבות, ואולי זה באמת 'דיליי' של השוק המקומי ביחס למצב העולמי. כך או כך, ביטולי העסקאות אמנם דומיננטיים ביותר בחו"ל, אבל הם נמצאים גם כאן.

ביטול המלווה גם בתביעה משפטית מתרחש כעת באמריקן קולוני - חברה צנועה שהחלה עם רכישת קרקע במושבה האמריקאית בתל אביב (ומכאן שמה) ובהמשך כנראה רצה מהר מדי לרכוש קרקעות גם במזרח אירופה, אם כי מרבית הכנסותיה מקורן בישראל. ורדה בורשטיין היתה אמורה על פי הסכם מנובמבר 2008 לרכוש את מניותיו (כ-42%) של רועי לוסטרניק באמריקן קולוני, בתמורה ל-32 מיליון שקל. שוויה של אמריקן קולוני על פי העסקה הזו הוא 75 מיליון שקל, יותר מכפול משוויה של החברה בשוק.

אבל העסקה הזאת מתרחקת. בורשטיין דורשת לבטל את העסקה כשלטענתה הוצגו לה מצגי שווא והמחלוקת הזו עברה להכרעת בורר.

מקרה נוסף הוא של יולי שוקי הון, חברה קטנה שגייסה הרבה (יחסית) אג"ח בשנים האחרונות במטרה להשקיע בנדל"ן בארה"ב. הקופה שלה היא היתרון הגדול שלה, ואת היתרון הזה רצתה החברה להעביר הלאה - היא חתמה על הסכם עם חברות בשליטת משה מידן ונתי סטולאיר, שהרעיון המרכזי בו הוא הקצאת מניות ביולי בתמורה לנכסים שאלה יעבירו לחברה.

זה לא קרה, בעיקר בגלל התנגדות של בעלי אגרות החוב שהביאו לאחרונה לביטול העסקה.

135 מיליון שקל התפוגגו

דוגמה נוספת לכאורה לא ממש קשורה למצב הכלכלי. המעורבים בה - מצד אחד חברת בוני התיכון ומצד שני מינהל מקרקעי ישראל.

הסיפור מתחיל לפני כשנה, בבפברואר 2008. חברת בוני התיכון שמעורבת בעיקר בבניית דירות בשוק המקומי דיווחה על זכייה במכרזים לרכישת קרקעות של מנהל מקרקעי ישראל בירושלים ובנתניה. מדובר בחמישה מגרשים - ארבעה מגרשים בירושלים ומגרש אחד בנתניה. על המגרשים בירושלים (בתלפיות מזרח) התכוונה החברה לבנות 300 דירות ועל המגרש בנתניה התכוונה החברה לבנות 99 דירות - סה"כ 399 דירות. עלות המגרשים הסתכמה ב-174.3 מיליון שקל, הרוב הגדול - כ-153 מיליון שקל עבור המגרשים בירושלים.

"בדעת החברה לממן את רכישת הקרקעות וההשקעות הצפויות בהן ממקורותיה העצמאיים ומקבלת מימון בנקאי ממוסדות פיננסים", מסרה חברת בוני התיכון, שבשליטת משפחת פרץ, עם פרסום הדיווח, "על הקרקעות מתכוונת החברה לבנות פרויקטים למגורים בהשקעה כוללת המוערכת בשלב המקדמי בכ-515 מיליון שקל (לא כולל הוצאות מע"מ והוצאות מימון). היקף המכירות הצפוי מהפרויקטים מוערך בשלב מקדמי זה ב-650 מיליון שקל".

אם תעשו חשבון, תקבלו שהחברה התכוונה להרוויח 135 מיליון שקל מהמגרשים האלו. אבל משהו השתבש בדרך. בתחילת חודש פברואר השנה הודיעה החברה על כוונתה לבטל את עסקת רכישת ארבעת המגרשים בירושלים. "בהתאם לכללי המכרז, הכוללים את החוזה לביצוע תשתיות ציבוריות, עליו נדרשה החברה לחתום מול החברה המפתחת, היו אמורות עבודות הפיתוח במתחם להתחיל בתוך 3 חודשים ממועד חתימת חוזי הפיתוח וכן היו המגרשים אמורים להימסר לחזקת החברה בתוך 4 חודשים ממועד חתימת החוזים האמורים. חרף שעמדה החברה במלוא התחייבויותיה לביצוע התשלומים המגיעים למינהל מקרקעי ישראל ולחברה המפתחת וכן חתמה בחודש מארס 2008 על מלוא חוזי הפיתוח, נמנעו מינהל מקרקעי ישראל והחברה המפתחת מלעמוד בהתחייבויותיהם, באופן העולה (לדעת החברה) כדי הפרתם היסודית של הסכמי ההתקשרות בין הצדדים".

ההפרה היסודית הזו, טוענת בוני התיכון, הביאה לפנייה למנהל מקרקעי ישראל כדי לבטל את העסקה ולהשבת מלוא התשלומים ששולמו על ידה למנהל ולחברה המפתחת (בתוספת הצמדה וריבית), "זאת מבלי לגרוע מכל זכות או סעד נוסף העומדים לה בנסיבות העניין".

הצדדים דיברו ביניהם, אבל לא הגיעו להסכמה, "לאחר דין ודברים בין הצדדים הודיע בימים אלו (תחילת פברואר) מינהל מקרקעי ישראל לחברה כי אין בדעתו להיעתר לבקשתה והוא עומד על המשך קיום ההסכמים, בשים לב לכך כי לשיטתו - החל לאחרונה את עבודות הפיתוח במתחם".

במילים פשוטות, בוני התיכון חושבת שהמוכרת וחברת הפיתוח לא עמדו בתנאים ולכן היא מנסה לבטל את העסקה. האם היא היתה עושה את זה באם תנאי המשק היו אחרים, או שמא אז היא היתה נותנת צ'אנס נוסף להשלמת עבודות התשתית? לא ברור; מאוד ייתכן שתנאי השוק משפיעים על התנהלות החברה במקרה הזה, אבל בסופו של דבר זה עניין משפטי. אם לחברה יש עילה משפטית, השיקולים הנוספים לביטול העסקה (אם בכלל קיימים), כך נראה, כבר פחות רלבנטיים.

כמה שבועות לאחר ההודעה הזו, מסרה החברה הודעה נוספת בעניין עסקת המגרשים בירושלים- הפעם על תביעת מינהל מקרקעי ישראל. "... נתבקש בית המשפט להצהיר כי הנתבעות הפרו בהפרה יסודית את ההסכמים שנחתמו בין הצדדים בקשר עם רכישה ופיתוח המגרשים ואזי נתבקש גם בית המשפט להצהיר על ביטולם של הסכמים אלו".

מאז אין חדש ולא ברור איך העניין הזה שהתחיל בפברואר 2008 יסתיים. אולי זאת תהיה פשרה, אבל לא משנה איך זה יסתיים, העימות המשפטי הזה מעיד כנראה על מצב השוק. זה מעיד, וזאת ממש לא הפתעה גדולה, שהמחירים ששולמו בפברואר 2008 הם לא המחירים שמשלמים כיום - בפברואר 2009.

בסופו של דבר הכל כסף - אם בוני התיכון היתה סבורה שמדובר עדיין בעסקה כלכלית ראויה היא לא היתה מנסה לבטל אותה. גם מנהל מקרקעי ישראל לא היה כנראה מתעקש ליישם את העסקה אם הוא היה מעריך שהוא יקבל מחירים טובים יותר מיזמים אחרים.

כך או אחרת, לבוני התיכון יש חלופה לעסקת המגרשים בירושלים. חלופה ככל הנראה רווחית יותר, אפילו הרבה יותר. בוני התיכון רוכשת ללא הפסקה אגרות חוב של עצמה במחירים שמשאירים לה רווח מרשים. אולי ביטול העסקה (אם וכאשר זה יקרה) יגדיל את תוכנית רכישת אגרות החוב של עצמה, ואולי זה נועד להוות חלק מהפירעונות העתידיים בגין האג"ח.

השבת דמי הקדימה

ולסיום, יש במפתיע גם מקרה הפוך. רכישה של נכס שמשום מה המוכר התחרט ולא רוצה למכור.

חברת קבלנים התכוונה לרכוש נכסים בגרמניה בסוף שנת 2007. העסקה הלכה והתארכה ומסתבר (רק לאחרונה) כי המוכרת הודיעה כי בהתאם לתנאי ההסכם, ולאחר שעברו 12 חודשים מתום השלב הראשון וההסכם לא השתכלל, היא רואה את ההסכם כבטל ומנצלת את זכותה להשיב לרוכשים את דמי הקדימה ששולמו, על פי התנאים הקבועים בו.

קבלנים (שהיא בצד הרוכשות) שוקלת את צעדיה, בעקבות קבלת ההודעה. גם בשוק של קונים, מתברר, יש נכסים שאינם עולים בקלות על המדף. *