פרויקט מיוחד: נפגעי ההדף של משבר הנדל"ן בישראל

מדובר רק בסימן נוסף לכך, שלמרות כל הרינונים והחבטות, ענף הבנייה הוא אחד הענפים החשובים במשק הישראלי. לא בכדי, מרכיב הדיור מהווה 20% ממדד המחירים לצרכן. אף אחד כבר לא מעז לקרוא לו קטר מוביל במשק, אבל הוא בוודאי מהקרונות המרכזיים.

בשנים האחרונות הועם קרנו של הנדל"ן. מסקירה של BDO-זיו האפט עבור התאחדות הקבלנים (על בסיס 9 החודשים הראשונים של 2008), עולה כי במונחים שנתיים יסתכמו ההשקעות בענף הבנייה לסך של כ-51.7 מיליארד שקל (במחירי 2005), ירידה של 0.7% לעומת שנת 2007. היקף ההשקעות בענף הבנייה ירד בעקביות החל משנת 1997, כאשר שנת 2006 הסתמנה כשנת תפנית, העומדת כעת כאמור לפני מבחן לא פשוט.

כ-214 אלף איש הועסקו בשנת 2008 ישירות בענף הבנייה, כ-151 אלף הינם עובדים ישראלים, כ-27 אלף עובדי שטחים וכ-36 אלף עובדים זרים (חוקיים ולא חוקיים). ב-BDO מציינים כי על פי הנתונים המעודכנים, מספר הישראלים המועסקים בענף עלה בין שנת 2005 (השנה בה החלה מגמה בגידול סך העובדים בענף) לסוף הרבעון השלישי של 2008 בכ-19%. הגידול מוסבר, בין היתר, מצמצום מכסת העובדים הזרים וייקור העסקתם והסגרים על שטחי הרשות הפלשתינאית.

אבל זהו רק קצה הקרחון. שיתוק בענף הבנייה יוצר גל הדף שפוגע בעוד עשרות אלפי ישראלים נוספים. אדריכלים, שמאי מקרקעין, מהנדסי בנייה, עורכי דין המטפלים בנדל"ן, פרסומאים המתמחים בתחום, מתווכים, אנשי שוק ההון שנהנו מהפריחה בהנפקות ובגיוסים ועוד אין ספור נותני שירותים - כולם ספגו מכה כואבת בעקבות השיתוק בשוק הנדל"ן העולמי והמקומי.

נכון להיום, משפיע המשבר הכלכלי הן על צד ההיצע של הענף (קבלני דירות ותשתית) והן על צד הביקוש (המדינה, חברות מסחריות וכמובן רוכשי הדירות). המשמעות היא ברורה: חלק לא מבוטל מהישראלים שמתפרנסים מענף הנדל"ן הפכו בחודשים האחרונים למובטלים באופן רשמי. חלקם הגדול יותר (בעיקר עצמאים) מתהלכים בנינו כמובטלים סמויים, הצמאים לפרויקטים חדשים.

תעשייה: יצרני תשומות הבנייה בונים על ענף התשתיות

התחלות הבנייה צפויות לרדת בעקבות המשבר, ומי שיספוג את ההשפעה הן תעשיות הבנייה המספקות את חומרי הבניין, אבל האופטימיות טמונה באמונה הרווחת, המעוגנת גם בדיבורים של שרי הממשלה, לפיה בתחום התשתיות צפוי דווקא גידול בפעילות.

איגוד תעשיות מוצרי הבנייה והצריכה בהתאחדות התעשיינים כולל בתוכו 12 ענפי תעשייה, בהם חטיבת הבנייה, ענף חומרי הבניין, איגוד יצרני חומרי מחצבה, איגוד יצרני האבן (שיש) ואיגוד תעשיות הריהוט. "חלק מהתעשיות מרגישות ירידה בביקושים", אומר מאיר בר-אל, סמנכ"ל התאחדות התעשיינים ומנהל איגוד תעשיות מוצרי הבנייה והצריכה, "אבל לא מדובר בירידה דרמטית. משבר הנדל"ן משפיע על תעשיות אלה, אבל ישפיע עוד יותר בחודשים הקרובים, כי הוא יבוא לידי ביטוי בצמצום התחלות הבנייה. אולם מה שחשוב הוא שמרבית תעשיות תשומות הבנייה הן ספקיות לא רק של ענף הבנייה אלא גם של ענף התשתיות, ושם אנחנו מאמינים שיהיה גידול בפעילות".

הוא מוסיף כי "כרגע לא ברור מה יקרה, האם התשתיות יהיו זולות יותר או האם תקציב התשתיות יהיה כזה גדול שהוא יפצה על הירידה בביקושים בענף הבנייה. אנחנו אופטימיים, כי מתגלגלים מספר פרויקטים לאומיים גדולים כמו הרכבת הקלה, עיר הבה"דים, פיתוח הנמלים. אם הם ייצאו בזמן ומהר, הרי שענף תעשיות הבנייה לא יקטן במשבר אלא דווקא יגדל".

לדברי בר-אל, בתעשיות הבנייה עדיין לא מורגשים פיטורים, "אבל אם הפרויקטים הגדולים בתשתיות עליהם אני מדבר לא ייצאו אל הפועל, אני מאמין שהתעשיות אכן יסבלו מפיטורים. בתעשיות שמיוצגות אצלנו באיגוד יש חברות שעובדות עם הממשלה, ובמקרה כזה יש יותר יציבות, אבל זה מותנה בהוצאה אל הפועל של פרויקטי תשתיות. אני חושב שאפשר לומר כעת שלוחות הזמנים בהקשר זה הם מעודדים, והרי מקבלי ההחלטות אמרו שתשתיות הן אחד האמצעים החשובים להאצת הצמיחה, כך שאני אופטימי שפרויקטים אלה יבואו לכדי ביצוע".

פרסום: אחרי שנחתך בחצי, הפרסום החל מתאושש

"פרסום בנדל"ן הוא צמוד-מכירות", אומר בני קרת, מנכ"ל משרד הפרסום אזימוט, מקבוצת באומן-בר-ריבנאי, המתמחה בנדל"ן. "כשיש פחות מכירות, מפרסמים גם פחות. שוק פרסום הנדל"ן חווה ברבעון האחרון של 2008 ירידה של 45% בפעילות, לפי נתוני יפעת בקרת פרסום ונתוני חברת המדיה שלנו, זניט".

קרת מטפל בלקוחות כמו אפריקה ישראל, רסקו, אביב, שמשון זליג, מרכז הבנייה, אזורים בראשון לציון, משהב, בוני התיכון, צבי צרפתי, אמריקה ישראל, קרדן, שיכון עובדים, צמח המרמן, אוסיף ומרדכי אביב. "ברבעון הראשון של 2009 אנחנו כבר מרגישים שיפור. עוד אין לנו נתונים כי אנחנו מודדים אותם באופן רבעוני, אבל לפי מה שאני צופה, החל מינואר חל קיטון גלובאלי בסדר גודל של 20%-25%, שמלמד בעצם על התאוששות בהשוואה ל-45%. בינואר ובפברואר כבר חווינו התאוששות".

לדבריו, "משרדי הפרסום שעוסקים בפרסום לנדל"ן, כולל המשרד שלנו, לא מתעסקים אך ורק בנדל"ן. הנדל"ן במשרד שלנו מהווה 35%-40%, וענפים אחרים אצלנו במשרד לא נפגעו. לכן סך הפגיעה במשרד לא התבטאה בצמצומים, אבל הרחבה שתכננו לבצע מיד אחרי החגים לא בוצעה. אם המשרד שלי היה עוסק אך ורק בפרסום לנדל"ן, יכול להיות שהייתי מפטר 20% מכוח האדם שלי, אבל לא קיים משרד פרסום שעוסק רק בענף אחד".

בדיקה שערכה יפעת בקרת פרסום ומחקרי מדיה לבקשת "גלובס" מעלה, כי מספר הופעות פרסומות הנדל"ן בטלוויזיה דווקא עלה בחודשים שלאחר אוקטובר 2008 בהשוואה לחודשים הקודמים, אם מסמנים את אוקטובר כחודש שבו החלו השפעות המשבר הפיננסי להיות מורגשות בישראל. מתחילת אוקטובר 2008 עד סוף פברואר 2009 הופיעו פרסומות הקשורות בנדל"ן 83 פעמים בטלוויזיה, לעומת 62 מתחילת אפריל 2008 עד סוף ספטמבר 2008. בעיתונות חלה ירידה: מתחילת אוקטובר עד סוף פברואר הופיעו פרסומות נדל"ן 2,871 פעמים, לעומת 4,382 פעמים מאפריל עד סוף ספטמבר.

מבחינת מחירי הפרסום, נראה בהכללה כי בחודשים שלאחר אוקטובר הפרסום באינטרנט, בטלוויזיה וברדיו עלה בהשוואה לחודשים שקדמו לאוקטובר, ואילו בעיתונות ובשילוט חוצות הוא היה זול יותר.

ביצוע וגמר: "קונים הכי זול שאפשר עבור הלקוח"

קבלני הביצוע מרגישים את המשבר קודם כל בבנקים, שמקשים במתן ערבויות בנקאיות. כמו כן, הבנקים הקשיחו את עמדתם בהקשר לליווי פרויקטים לבנייה, כך שכשפרויקטים לא יוצאים אל הפועל קבלני הביצוע סופגים ירידה בהיקף העבודה. בנוסף, פעמים רבות הבנקים לא מוכנים להעמיד את ההון החוזר (כסף למימון העבודות עד קבלת הכסף ממזמין העבודה) לקבלני הביצוע, מה שמקשה על המהלך הרגיל של עבודות הביצוע.

לדברי עופר אגוזי, בעלי חברת אופיצי המתמחה בביצוע עבודות גמר, "אם לפני המשבר הבנקים ראו בקבלני הביצוע סדין אדום, הרי שבעטיו של המשבר קבלני הביצוע נהיו מוקצים לחלוטין. קבלני הביצוע נדרשים להעמיד ערבויות בנקאיות להשתתפות במכרזים. קבלן הביצוע נותן ליזם ערבות ביצוע שמגבה את החוזה. הבנקים היום מאוד מקשים בנושא הערבויות הבנקאיות. רק החזקים יכולים לגשת למכרזים ולבצע עבודות, ואילו שאר קבלני הביצוע, שאינם מספיק חזקים או שאין להם הון מספיק גדול, לא יכולים לגשת כי הבנקים לא ייתנו ערבויות".

עוד הוא אומר, ש"הרבה מאוד פרויקטים הוקפאו. אם פרויקט התחיל ולקבלן הביצוע ניתן Go ופתאום מקפיאים אותו, קבלן הביצוע נתקע עם הפרויקט. החברה שלנו, שיש לה צבר של יותר מ-200 מיליון שקל של חוזים חתומים, צפויה להינזק בצורה קטנה מאוד מהמשבר, אלא אם הוא יימשך למעלה משנה ואז ייווצר נזק יותר גדול. חברות ללא צבר גדול פשוט יימחקו".

לדברי גל יניב, מנכ"ל חברת יניב הנדסה ובנייה המתמחה בביצוע עבודות גמר, "עד לא מזמן הפרויקטים היו עתירי תקציב והחברות דרשו את הטוב ביותר והסכימו לשלם את המחיר הנקוב לרבות ביצוע של כל גחמה אדריכלית חדשנית שבוצעה ללא היסוס. היום מזמיני העבודה שקולים ומדודים וערניים מאוד לנושא התקציב. הם מבקשים לבצע רק את מה שהכרחי, ומפחיתים את הסטנדרט משמעותית עד שהם מגיעים לתקציב הדרוש. יש לי מערכת בקרת תקציבים חכמה וגמישה, אנשים שבעבר היו עסוקים בהכנת מכרזים והיום עסוקים בלקנות הכי זול שאפשר עבור הלקוח, ועדיין לא לפגום באיכויות הביצוע".

שיפוצים: "כשהמיתון יעמיק, מחירי השיפוצים יירדו"

מספר השיפוצניקים בישראל מתקרב ל-15 אלף, ומתוכם רשומים אצל רשם הקבלנים כ-1,150. מספרים אלה אינם כוללים כמובן את החאפרים הרבים, שאינם רשומים או משלמים מס הכנסה או ביטוח לאומי.

יו"ר התאחדות קבלני השיפוצים, ערן סיב, אומר כי ענף השיפוצים הוא אחד המנועים הגדולים והחשובים של המשק: "הענף מפעיל תחתיו המון בעלי מקצוע ועיסוקים, כגון שיש, מסגרות, אלומיניום, ריצוף, נגרות, אינסטלציה, חשמל, הוא נותן פרנסה להמון קבלני משנה שמסופחים אליו ומגלגל 5 מיליארד דולר", אומר סיב, שמציין כי התחום מעסיק בסביבות 25 אלף עובדים, חלקם עובדים במקביל אצל מספר קבלני שיפוצים.

נשאלת השאלה, האם מיתון שמעכב רכישת דירות חדשות או יד שנייה, מזיק או עוזר לשטח השיפוצים. ממצאי סקר מיוחד ומקיף שנערך עבור פורטל Adira.co.il ממרכז הבנייה הישראלי ע"י מכון גיאוקרטוגרפיה (מדגם מייצג של האוכלוסיה היהודית בישראל בקרב 1,500 איש) מגלה כי בכל שנה 250 אלף בתי אב בישראל משפצים את בתיהם בהשקעה ממוצעת לשיפוץ של 30 אלף שקל, ו-74% יעדיפו לשפץ ולעצב את הבית בעצמם. מבין מספר פעולות אפשריות, 21.3% מהישראלים אמרו שישפצו את דירתם הנוכחית, 10.4% העדיפו לבדוק רכישת נכס יד שנייה, 14.7% נכס חדש, ו-34.9% לא רוצים כעת לרכוש או לשפץ.

האם המיתון יוביל להתמעטות בפנייה לשיפוצניקים? סיב אומר כי תמונת המצב העכשווית בענף היא שאנשים פחות עוברים דירות ומעדיפים לשפץ חדר קיים או להוסיף חדר. לדבריו, בדרך כלל לפני הפסח יש עלייה של 15%-20% בהיקף פעילות השיפוצים, אולם הפעם העלייה קטנה מהרגיל, והפעילות נמוכה ב-15% בהשוואה לתקופה שלפני פסח אשתקד.

סיב אומר שסביר שקבלן שרואה ירידה בהזמנות יצמצם את הצוות שלו, או יעביר את הצוות לקבלן שיפוצים אחר ש"ישמור" על הצוות שלו עד שתהיה הזמנה חדשה לקבלן המעביר. "לב לבו של העסק של קבלן שיפוצים זה הצוות שלו. הקבלן יעדיף לקחת עבודה במחיר עלות, העיקר לא לפרק את הקיים - או שלוקחים מחיר יותר זול, או מעבירים לקבלן אחר. בחודש האחרון המחירים היו יציבים, אבל אין ספק שברגע שהמיתון יעמיק המחירים יתחילו לרדת. ייחלנו וחשבנו שאנשים יעברו פחות דירות ויותר ישפצו, אבל למרות זאת גם בשיפוצים מורגשת מעט ירידה בענף. פעם כשהיה לאדם פיצוץ בצינור הוא החליף את כל האמבטיה, היום הוא יחליף רק את מקום הפיצוץ".

יובל אטד, מנכ"ל פורטל Adira.co.il, מציע מגוון פתרונות: "השיפוצניקים חייבים להבין שנגמרו הימים של המלצה מפה לאוזן, והצרכן הסופי מחפש את אותן המלצות על נותני השירותים באינטרנט. שיפוצניק שמנהל את עסקו מהטנדר חייב לנהל שיווקית את העסק כמו עסק בינוני/גדול, ולהתממשק מול מערכות האינטרנט, מה שכמעט ולא קורה כיום".

אדריכלים: "נחיתה רכה בארץ, נחיתה קשה לפועלים בחו"ל"

גם משרדי האדריכלים חווים לאחרונה עצירה בולטת בפעילות. חברת פרסייס, שנותנת שירותי ניהול כלכלי ל-60 חברות תכנון בארץ, כולל משרדי אדריכלים ומשרדי מהנדסים, מחלקת את השפעת המשבר לשניים. "הלקוחות שלנו נחלקים לשני סוגים", אומר השותף המנהל של החברה, ניר ירושלמי. "האחד הוא לקוחות שפעילים במגזר הציבורי - ממשלה, רשויות מקומיות ומע"צ. במגזר זה מדובר בפרויקטים של מבני ציבור, תוכניות סטאטוטוריות, תשתיות ושכונות. בסגמנט זה למשבר אין השפעה רבה על קיום הפרויקטים אך החריפה בהם התחרות, כי בסגמנטים האחרים יש פחות פרויקטים, ולכן המחירים יורדים.

"הסגמנט השני הוא המגזר הפרטי. בסגמנט זה חלה עצירה גדולה מהרגע שפרץ המיתון, וחברות יזמיות פתאום משלמות פחות לאדריכלים, אין להן כסף לשלם והן מעכבות תשלומים. אחת החברות למשל יצאה במכתב לכל האדריכלים והודיעה שהיא מורידה באופן חד צדדי 10% משכר הטרחה של כל החוזים. אדריכלים שעבדו בפרויקטים בחו"ל חווים נחיתה ענקית. נדל"ן במזרח אירופה נעצר, ויש אדריכלים שנתקעו עם חשבונות לא משולמים במאות אלפי אירו. משרדי אדריכלים מתמודדים עם המשבר באמצעות הפחתת שכר או באמצעות צמצום כוח האדם. יש משרדים שנאלצו להיפרד מצוותים שלמים".

האדריכל ובונה הערים, פרופ' משה צור, מספר ש"עד לפני המשבר עבדנו במצטבר בלמעלה מ-22 מדינות. השוני העיקרי הוא שחלק גדול מהפרויקטים בחו"ל לא ממשיכים, מוקפאים או מוקפאים זמנית. לעומת זאת, בארץ רובם המכריע של הפרויקטים ממשיכים. אנחנו צמצמנו שישה אנשים מתוך משרד של יותר מ-50 איש, ואנחנו שומרים על הגרעין האיכותי של הצוות כי צוות טוב הוא חלק מאיכות המפעל. מובן שבתקופה שקדמה למשבר היו לנו יותר עבודות משיכולנו לבצע, ובעצם היינו צריכים קודם כל לשמור על נאמנות ללקוחות הקבועים. היום יכול להיות שצריך להשקיע קצת יותר בשיווק ולהסביר לקהל נוסף של מזמיני עבודות את היתרונות של משרדנו. המשרד שלנו קיים 30 שנה, כבר עברנו כמה משברים ותמיד הצלחנו לשמור על צוות איכותי וזו גם הכוונה שלנו בהמשך".

עורכי דין: ירידה בפעילות המשרדים, בעיקר בנדל"ן המניב

הירידה בהיקף עסקאות הנדל"ן וההמתנה סביב פרויקטים שהיו צריכים לצאת לביצוע ולשיווק משפיעות באופן ישיר על היקף הפעילות של משרדי עורכי הדין העוסקים בנדל"ן. בעיקר מורגשת במשרדים אלה היחלשות פעילות עסקאות המכירה והרכישה של הנכסים המניבים, שהיתה יחסית אינטנסיבית בשנים האחרונות.

באופן בלתי נמנע, צמצום הפעילות במשרדי עורכי הדין העוסקים בנדל"ן הביאה לפיטורים במספר משרדים, להקפאת גיוס כוח האדם ולקיצוצי שכר.

מי שממשיך ללוות עסקאות שם לב שכיום מדובר בעסקאות קטנות יותר מבעבר. עו"ד אמיר חן, שותף בכיר ומנהל תחום הנדל"ן במשרד עורכי הדין פישר בכר חן וול אוריון ושות', אומר כי "למרות שעל השולחן יש לא מעט עסקאות, הן עדיין בהיקף קטן יותר. היום יש יותר עסקאות של נכסים מניבים קטנים, שמסתכמות בעשרות מיליוני שקלים ולא במאות מילוני שקלים כמו שראינו לפני המשבר. אנחנו רואים יותר עסקאות שמעורבים בהן משקיעים פרטיים. משרדי עורכי הדין שעוסקים בנדל"ן למשרדים סופגים יותר במשבר הזה, ולעומת זאת במגורים יש עדיין ביקושים מאוד גדולים ואין היצע".

לדבריו, "משרדים שעוסקים בקבוצות רכישה יכולים לייצר פעילות רבה משום שזה תופס מקום גדול יותר מפרויקטים קונבנציונליים". בנוסף מציין חן, כי "עורך דין מסחרי חייב להתאים עצמו ומשרדו במהירות לשינויי השוק. מי שעושה זאת ונוקט ביוזמה, הרי שהיקף העבודה שלו צפוי לגדול ולא לקטון. זו תקופה לעשות ולא לשבת ולחכות".

עו"ד יוסף גיא מוסרי מספר, כי "בעקבות המשבר עברתי מטיפול בעסקאות מיידיות לטיפול בעסקאות שהמימוש שלהן אמור לצאת אל הפועל בשנתיים עד חמש השנים הבאות, ולכן אותם רוכשים פוטנציאליים לא אמורים להיפגע מהמשבר הנוכחי, שמשפיע יותר על המקרקעין שניתנים למימוש מיידי. באופן טבעי רוכשים מעדיפים יותר להיכנס לעסקאות ארוכות טווח, שפחות מושפעות מהמשבר והכדאיות הכלכלית שלהן תיבחן בשנים הקרובות, לאחר שהמשק ייצא מהמשבר".

מתווכים: מתמקדים בדירות להשקעה ובשוכרי משנה במשרדים

משרדי התיווך אמורים להיות אחד מהמקומות המחוברים ביותר לשטח בענף הנדל"ן. כיצד הם מרגישים את המשבר? עדינה חכם, מנכ"לית אנגלו-סכסון, אומרת כי ירידת המחירים היא קטנה ועיקר הפגיעה היא במספר העסקאות שמבוצעות, בפרט באזור הדרום שהיה חשוף לטילים.

"מבחינת כוח האדם במשרדים אנו לא רואים שינוי. מספר הסוכנים לא השתנה. בשל משבר האמון של הציבור בשוק ההון ובבנקים, מגיעות אלינו יותר פניות של משקיעים שהם בד"כ בעלי דירה, המבקשים לרכוש דירה נוספת לצרכי השקעה. אנו נערכים כדי לתת מענה לפלח זה, אשר גדל בתקופה זו", מציינת חכם. דרך נוספת להתמודדות עם המשבר היא קשר שוטף של זכייני הרשת בערים השונות עם הבנקים, כדי לפעול למכירת נכסים שבעליהם מתקשים לשלם משכנתא, בטרם ממונה כונס נכסים.

"השוק הפך משוק של מוכרים לשוק של קונים. תפקיד המתווך לסייע למוכר למכור את דירתו במחיר השוק ובתקופה קצרה, תוך איתור פלח הרוכשים הפוטנציאליים לנכס הספציפי. אחוז גדול יותר של אנשים פונה היום למתווכים, בגלל שהשוק הוא קשה. אם בעבר פרסמת דירה באינטרנט והגיעו מספר גדול של מתעניינים, כיום המצב הוא שדירה יכולה להיות מוצעת חודש ומעלה עם מתעניינים מעטים", מדגישה חכם.

עליזה כהן, מנכ"ל ומבעלי חברת התיווך רשף נכסים, אומרת כי הפגיעה הקשה היא בתחום המגורים, שם כמות העסקאות ירדה לכדי 50%. "הפתרון הוא ההתמקדות שלנו בחייבים למכור. עושים בירור מהיר, האם הלקוח שעומד לפנינו רק מנסה להבין מה ערך הדירה שלו ורוצה לעשות הערכה שמאית עצמית, או שהוא חייב למכור, ואז ניתן לו את כל תשומת הלב".

מאידך, בתחום הנדל"ן העסקי מציינת כהן את התקופה לטובה מבחינת המתווכים. "הצורך במתווכים גדל מאוד, כי יש צמצומי שטחים של שוכרים שרוצים גם לשלם פחות. אנחנו הגורם החשאי שיכול לעשות עבורם את הבדיקות מבלי שיידעו שהם רוצים לצמצם. לצד המצמצמים אנחנו נמצאים בעומס רב מצד בעלי נכסים שהודיעו להם שרוצים לעזוב אותם, ואנחנו צריכים להביא אותם להפנמה של המחיר החדש".

לדברי כהן, הרשת לקחה כוח אדם מהמגורים והכשירה אותו לתת מענה לתחום העסקי, ששם יש חוסר בכוח אדם. "אנחנו אפילו רוצים לקלוט כוח אדם חדש. בסך הכל, המגורים והעסקי מאזנים זה את זה".

עודד צידון, יו"ר ארגון המתווכים לנדל"ן מסחרי ומנכ"ל פורום נדל"ן, אומר כי "לאחר שלושה חודשים של קיפאון מוחלט בהיקף העסקאות בשוק המשרדים, אנו מרגישים בשבועיים האחרונים התעוררות מסוימת. הלקוחות פונים למתווכים שבידיהם אינפורמציה עדכנית לגבי כמה בעלי נכסים לחוצים ומוכנים להוריד את המחיר. בנוסף, חברות רבות מחפשות להשכיר חלק מהמשרדים שלהם בשכירות משנה, אך מעוניינות לשמור על דיסקרטיות ולכן מעדיפות לעבוד דרך מספר מתווכים מצומצם ולא לפרסם זאת בריש גלי".

שמאים: עסוקים במיחזורי משכנתאות, כינוסי נכסים ופיצויי הפקעות

מיעוט עסקאות נדל"ן הוא לכאורה בשורה קשה במיוחד לשמאים, אך רבים מהם משדרים אווירה של "עסקים כרגיל", ומציעים שירותים תחליפיים. נחמה בוגין, שמאית מקרקעין, אגרונומית ומשפטנית אומרת כי בתחום שמאות המקרקעין נפגעו בעיקר משרדים או בעלי מקצוע העוסקים בנישות צרות יחסית, שכרגע הפעילות בהן מצומצמת. למשל, שמאים העובדים מול בנקים או כאלה העובדים בעיקר מול רשויות מקומיות, שם, לנוכח הצמצום במספר עסקאות הנדל"ן, ירד הצורך בעריכת שומות היטל השבחה.

"אני עוסקת במגוון רחב של תחומי פעילות, ולכן לצד הצמצום המורגש בתחומי פעילות מסוימים יש תגבור משמעותי בתחומי פעילות אחרים, כגון ליווי שמאי של הליכי כינוס נכסים, בין אם על ידי בתי משפט ובין על ידי בנקים שנאלצים לממש נכסים ששועבדו להם", אומרת בוגין. "להערכתי, מאז תחילת נובמבר גדל היקף פעילות שמאי המקרקעין בתחום הערכת שווי של נכסים העומדים בפני מימוש או תחת כונס נכסים בשיעור של כ-20% לפחות, כאשר כשליש הן להערכת שווי לנכסים למגורים, בעיקר למגורי יוקרה, והשאר הערכות שווי לנכסים מסחריים, קרקעות חקלאיות ומבני תעשייה. מדובר בעיקר על נכסים בגוש דן ובשרון בערים כמו חולון, תל אביב והרצליה".

תחום נוסף שאינו מושפע מהתנודתיות הנוכחית הוא ליווי של פרויקטים ארוכי טווח של שינויי ייעוד, איחוד חלקות וכיוצ"ב. בוגין מציינת כי בתקופות שפל כלכלי הממשלה לוחצת על דוושת הגז של פיתוח תשתיות, ולכן יש עלייה בביקוש לטיפול בתביעות פיצויים לבעלי קרקעות שנכסיהם הופקעו לצרכי ציבור.

שמאי המקרקעין, עו"ד חיים מסילתי, המשמש גם יו"ר הוועדה לתקינה חשבונאית בלשכת שמאי המקרקעין, מסכים כי "יש ירידה בעבודה. פחות אנשים רוכשים דירות, יש פחות עסקאות נדל"ן, היטלי השבחה, שומות נגדיות, השגות למינהל וכו'. בנוסף, כיום לקוחות נוטים יותר להתמקח על שכר טרחה. גם תיקון 84 (חוק השמאי המכריע) שייכנס לתוקף ב-1 במאי עלול להפחית כמות העבודה בשוק השמאות, שכן חלק נכבד מהעבודה (שומות מכריעות) ינותב לטריבונל".

עם זאת, מסילתי לא נשמע מודאג. לדבריו, בגלל הריביות הנמוכות יש התגברות של מיחזורי משכנתא ועקב כך פנייה אל שמאים המתבקשים לתת הערכת שווי כדי להשיג תנאים טובים מול הבנקים. "קבוצה נוספת של לקוחות חדשים הם אנשים עם הון עצמי המאתרים הזדמנויות רכישה ושוכרים את שירותינו". מסילתי גם השיג לאחרונה רישיון עו"ד, דבר המאפשר לו לייצג בוועדות ערר ולהעלות את הכנסות המשרד. פעולות נוספות שהוא נוקט כדי להתמודד עם המשבר היא פנייה ללקוחות קיימים כדי לברר צורך בשומות ולהציע ייעוץ כלכלי בנושא מחזור הלוואות. "לאור מהפכת ה-IFRS, אני נמצא בקשר שוטף עם סמנכ"לי כספים, משרדי רו"ח וחברות בורסאיות כדי להסביר להם את האינטרס שלהם בהוצאת שומות עדכניות לנדל"ן, שכן דיווחים שוטפים ועדכניים משרתים אותם בימים כאלה", טוען מסילתי.

תשומות בנייה: "למה לרצף לפני שהדירה נמכרת?"

הזהירות בה נוקטים היום היזמים והקבלנים לפני התחלת פרויקטים באה לידי ביטוי, בין היתר, גם באופן בחירת מוצרי הגמר לבניינים השונים. בשוק שבודק בעיקר את המחיר, התחרות של השנים האחרונות שהובילה לסטנדרטים יותר ויותר יוקרתיים בבתי משרדים ופרויקטים למגורים נעצרה.

"קבלנים היום בוחנים ובודקים לעומק לפני שהם רוצים להתחיל פרויקטים חדשים", אומר אבי מוטולה, מנכ"ל נגב קרמיקה מקבוצת אפריקה ישראל. "הם בודקים את הפרויקט בשבע עיניים לפני שהוא עולה לקרקע. בעבר קבלנים לא חיכו לראות איך הדירות נמכרות, והיו מזמינים את הסטנדרט כמה שיותר מהר לכל הפרויקט, כי הם היו בטוחים שהדירות יימכרו. היום הקבלנים אומרים 'למה לרצף, למה ליצור עוד התחייבות כספית לפני שהדירה נמכרת?'. הכוח עבר מהקבלן ללקוח. עכשיו הקבלן מזמין את הסחורה רק לאחר שמכר את הדירה, ולא לפני. הוא מזמין את הסחורה פר דירה, והוא צריך שברשותי יהיה מלאי זמין כל הזמן עבורו, ברמת הדירה ולא ברמת הבניין".

"בתקופה הנוכחית", אומר מוטולה, "אנחנו רואים לקוחות שקונים מוצרים יותר צנועים מבעבר, ופחות צעקניים. למשל רואים מעבר מאוד משמעותי מצריכת האבן הטבעית, היקרה יותר, לגרניט פורצלן, שהוא זול יותר למרות שנראה לא פחות טוב. בתקופה זו הקבלנים רוצים לעבוד עם חברות שנותנות גיבוי מלא לצורכיהם, ושיש להן איתנות פיננסית".

חברת קליל מתכננת, מעצבת, מייצרת ומשווקת פתרונות מאלומיניום לשוק הבנייה, כלומר חלונות, דלתות וקירות מסך. "שחקני האלומיניום פעילים בשני שווקים", אומר ניר עמית, מנהל השיווק של קליל, "האחד הוא השוק התעשייתי, שבו הפרופיל נמכר לענף חומרי הגלם, ושוק זה מושפע ממצבם של אותם לקוחות תעשייתיים וכן מתנודות במחירי חומרי הגלם ושערי מטבע. השוק השני הוא שוק הבנייה, עבורו משווקים פתרונות בצורת מערכות שלמות ממותגות ללקוח ביניים או ללקוח סופי. בשוק הבנייה לא ניכרת השפעה בשלב זה. תופעה שמסתמנת בשוק הבנייה היא ששיקולי רכישת הדירה מתחלפים בשיקולי שיפוץ, שכולל בתוכו את שדרוג החלונות. מי שתכנן לרכוש דירה, בגלל התייקרות העלות מעדיף כעת לשפץ את הקיים, ולכן הוא ממילא רוכש מערכות חלון מתעשיית האלומיניום".

מהנדסים: "עשרות עד מאות מהנדסים פוטרו; גל נוסף בדרך"

מי שעומד מאחורי התכנון וניהול הפרויקטים בתחום הנדל"ן הם המהנדסים, וגם הם לא חסינים מפני המשבר. דני מריאן, יו"ר איגוד המהנדסים לבנייה ותשתיות, מציין כי בישראל רשומים כ-23 אלף מהנדסים אזרחיים, בחלקם הגדול הם מהנדסים פעילים. רוב המהנדסים מועסקים בשוק הפרטי במשרדי תכנון, חברות ניהול ופיקוח ובחברות קבלניות. חלק מהמהנדסים מועסקים בגופים וחברות ממשלתיות, רשויות מקומיות ובצה"ל.

לדברי מריאן, המשבר בענף ההנדסה בישראל מורגש בשני היבטים. הראשון מתייחס למשרדי ההנדסה והמהנדסים הישראלים שעבדו בחו"ל. "אלו נפגעו מהקטנת הפעילות בחו"ל, ועשרות עד מאות מהנדסים פוטרו. מרבית המשרדים צמצמו את מספר המהנדסים בצוותי התכנון, אך ההערכות כיום הן שלאור עומקו של המשבר, המצב יחייב את המשרדים לנקוט בפעילות נוספת של צמצומים שתוביל לגל פיטורין נוסף", מעריך מריאן.

ביחס למשרדי הנדסה שעובדים בתכנון וליווי פרויקטים בישראל, אומר יו"ר האיגוד, "הם עדיין לא חשים סימנים חזקים של המשבר, למרות שבתחום הפרויקטים של מבני משרדים ומבני ציבור קיימת עצירה ולא יוצאים לתכנון וביצוע פרויקטים חדשים מזה תקופה ארוכה. בתחום המגורים המשבר עדיין לא משפיע, אך ההערכה היא שהמשבר ייתן אותותיו גם בתחום המגורים".

נקודת האור שיכולה להשפיע על הענף היא השקעה מסיבית של הממשלה בתשתיות. בשנים האחרונות מדברים רבות על הגדלת ההשקעה בתשתיות, אך בפועל לא ניכר גידול משמעותי בפעילות בתחום התשתיות. "פעולה אמיתית עכשיו של הממשלה והאוצר להגדלת ההשקעה בתשתיות וקידום סטטוטורי של הפרויקטים הקיימים יעודד את ענף ההנדסה האזרחית, ויוכל למתן במקצת את השפעות המשבר", מציין מריאן. "משרדי התכנון הם הראשונים שנהנים מהגדלת ההשקעה בתשתיות, ואחריהם גם המהנדסים העוסקים בניהול ופיקוח".

"כאיגוד המקצועי היציג של מהנדסי הבנייה והתשתיות פועל האיגוד כיום לניצול הזמן הפנוי שנוצר להעמקת ושיפור הידע המקצועי של העוסקים בענף. האיגוד נמצא היום בפעילות שיא בכל הקשור לייזום ימי עיון וכנסים. פעילות זו מהווה גם הזדמנות להיפגש ולהתעדכן לגבי אפשרויות ומגמות בשוק העבודה", אמר.

עו"ד ליאור בר-און, מנכ"ל ארגון המהנדסים והאדריכלים העצמאיים, אומר כי במרבית המשרדים בענף ההנדסה עדיין עובדים על פרויקטים קודמים, אולם "יש ניצנים לפגיעה בהכנסות ולמצב המדרדר. השאלה היא האם תהיה המשכיות לפרויקטים. השכר של המהנדסים הוא נמוך, וכתוצאה מכך יש פחות מהנדסים שרוצים לגשת וללמוד את המקצוע. בעתיד נחווה מחסור במהנדסים כתוצאה מהשכר הנמוך". עם זאת אומר בר-און, שהמשבר אצל האדריכלים המאוגדים בארגון שהוא עומד בראשו חריף יותר, ויש ירידה בהיקף ההכנסות של המשרדים בשל הפסקת הפרויקטים בחו"ל, מוסר התשלומים הגרוע בישראל והורדה חד צדדית של השכר (ב-7%-10%) על ידי חברות קבלניות.

שוק ההון: מסיטים את מאמץ הגיוסים למגזרי פעילות אחרים

ענף הנדל"ן היה ראש החץ של חגיגת ההנפקות והגיוסים בשוק ההון בשנים האחרונות. על פי דו"ח שחיברו כלכלני חברת מידרוג, בשנים 2011-2013 צפויים פירעונות האג"ח המשמעותיים, שרובם ייפול על כתפי חברות הנדל"ן. על פי הדוח, כ-64.4 מיליון שקל, המהווים כ-30% מכלל האג"ח הסחיר שגויס, היה חוב של חברות הנדל"ן, כ-20% ממנו (13 מיליארד שקל) כלל איננו מדורג.

ב-2006-2007 הנפקה רדפה הנפקה וחברות הנדל"ן גייסו הרבה, מהר ובזול. גם בתי ההשקעות ומגוון רחב של חתמים, מנהלי הנפקות ונותני השירותים לגיוסי ההון נהנו מפעילות קדחתנית ומהכנסות רבות. כיום, גופים שמתמקדים רק בגיוסי הון סובלים מהפסדים כבדים ומקצצים משמעותית כוח אדם, ובימים אלה מסיטים את המאמצים לגיוסי הון עבור חברות ממגזרי פעילות אחרים.

דני ברק מנכ"ל לידר שוקי הון אופטימי למרות העננה. "ברור שתחום הנדל"ן הוא הנפגע העיקרי בכל מה שקשור לגיוסי הון כיום. המשבר גרר אחריו גם מגזרים נוספים ואת כל השווקים הפיננסים, אך רואים סימנים של התאוששות באפשרות לגייס הון עבור החברות הגדולות. להערכתי חברות הנדל"ן עדיין יתקשו לגייס הון הן במערכת הבנקאית והן בשוקי ההון בתקופה הקרובה. ניתן לגייס כסף בשוק ההון עבור חברות הנדל"ן אבל צריך לתת בטחונות שלא היו נהוגים בעבר. לכן, לחברות הגדולות ניתן יהיה לגייס כסף בעיקר אם יש נכסים לא משועבדים, אבל אפשרות ממשית לגייס הון תהיה רק בשלב השני של המשבר", מעריך ברק.

גוף כמו לידר, הוא מציין, שנסמך על מגזרי פעילות נוספים כמו שירותי ברוקראז' וניהול השקעות, נפגע פחות מההאטה בשוק הראשוני.