ירידת הדולר בעסקאות נדל''ן

סעיף 17 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי "שווי המכירה", לפיו יחושבו המסים במכירת מקרקעין, נקבע על פי שווי המקרקעין ב"יום המכירה", שהינו בדרך כלל היום בו נערך חוזה מחייב למכירת הנכס. הכלל האמור חל, גם כאשר חלק מן התמורה לא שולם ביום המכירה אלא בתאריך מוקדם יותר, או בתאריך מאוחר יותר.

לפיכך, במקרים בהם חלים שינויים בשווי התמורה ששולמה כתוצאה מהפרשי שער או הצמדה, בין יום המכירה לבין יום תשלום התמורה, אין באמור כדי להשפיע על "שווי המכירה" לצרכי מס. לפיכך, במקרים מסוימים עלול להיווצר "עיוות מיסויי" לכאורה, לפיו המס מוטל על שווי תמורה שנקבע ביום המכירה, למרות ששווי התמורה ששולמה בפועל, שונה.

דוגמא למקרה זה ניתן למצוא בפסק דין שנדון לאחרונה בפני וועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בת"א (וע 1303/07 ישראל קפיטל פרופרטי). בפסק דין של השופט בדימוס יהושע בן שלמה, רו''ח נדב הכהן ורו''ח יהושע בילצקי במקרה שנדון בפסק הדין, נערך הסכם בין המוכרת לבין הקונה לפיו המוכרת תמכור את זכויותיה בנכס מקרקעין, הכולל מרכז מסחרי וקניון. על פי ההסכם, התמורה עבור הנכס נקבעה ל- 16.065 מיליון דולר שנכון למועד חתימת ההסכם עמדה על כ-75.9 מיליון שקל. לאחר עריכת ההסכם ועד לתשלום התמורה בפועל, חלה ירידה בשער הדולר. לפיכך, הגישו הצדדים שומה מתוקנת, שהעמידה את שווי המכירה על כ-71 מיליון שקל בלבד, שווי המשקף את ירידת שער הדולר עד למועד תשלום התמורה בפועל.

מנהל מיסוי מקרקעין סירב לקבל את שווי המכירה שקבעו הצדדים בשומה המתוקנת, ואלו ערערו לוועדת הערר. הנימוק המרכזי של הצדדים היה שמס יש להטיל על השבח הכלכלי, שיש לחשבו על בסיס הערך האמיתי (בשקלים) של הסכומים ששולמו בפועל, בהתאם לשערי החליפין הרלוונטיים. עוד טענה המוכרת כי באופן רגיל, הפסדיה כתוצאה מירידת שער הדולר היו אמורים לבוא לידי ביטוי בדו"חותיה לעניין מס הכנסה, אולם הדיווח על פי התקנות הדולריות החלות עליה לא מאפשר התחשבות בהפסדים אלו.

וועדת הערר דחתה את טענות העוררת. הוועדה קבעה, כי במקרים בהם נמכרים מקרקעין, שלא כחלק מפעילות עסקית כוללת, יש לקבוע את שווי המכירה נכון ליום המכירה, ואילו הפרשי הצמדה או ריבית שהתווספו או נגרעו מסכום התמורה לאחר יום המכירה לא יבואו לידי ביטוי בחישוב השבח אלא במסגרת פקודת מס הכנסה.

למעשה, קיים מעין ניתוק רעיוני, לצרכי המס, בין העסקה המקורית, שהינה מכירת זכות במקרקעין, לבין העסקה הנוספת, שהינה עסקת אשראי מוסכמת, וזאת למרות ששתי העסקות שלובות זו בזו. הוועדה קבעה, כי הנורמה הקיימת אינה מבחינה, לעניין החוק, בין הפרשי הצמדה "חיוביים" לבין הפרשי הצמדה "שליליים", שצמחו לאחר יום המכירה, ואם נוצרה פה לקונה פיסקאלית כלשהי הרי זה עניין למחוקק לענות בו, ולא לוועדת הערר.

הוועדה קבעה, כי יש לנכות את הפרשי השער (השליליים) מן השבח, שכן כאמור לעיל, הפסד או רווח מהפרשי שער נתון לשומה על פי פקודת מס הכנסה, ולא כחלק מחישוב מס השבח. עוד נקבע, כי העובדה שהתקנות הדולריות לא מאפשרות לעוררת להביא את הפרשי השער השליליים בחשבון, בחישוב הכנסתה החייבת במס הכנסה, אינה נימוק המאפשר לשנות את הכללים לעניין חישוב מס השבח. *