מרכיבי תשלום בעסקה לרכישת דירה

ברכישת מקרקעין מוטל על הקונה מס רכישה, המחושב כשיעור ממחיר העסקה. ההלכה העולה בפסיקה היא, כי יש לכלול במחיר לצורך מס הרכישה גם תשלומים ששולמו על-ידי הקונה לטובת צד ג', ואשר חייב בהם המוכר. כך למשל נקבע, כי תשלום שמשלם הקונה בגין אגרות והיטלים לרשות המקומית מהווה חלק ממחיר העסקה לצורך מס הרכישה.

לאחרונה דנה ועדת הערר בעניין גבריאלה יעקבס נ' מנהל מס שבח ת"א, בשאלה האם תשלום לכיסוי הוצאותיו המשפטיות של מוכר מקרקעין חייב במס רכישה. למעשה, השאלה שהתעוררה היתה האם מדובר בתשלום המשולם ע"י הקונה בגין חובו של המוכר, או שמא מדובר בתשלום בו חייב הקונה עצמו.

עובדות המקרה הן אלה: העוררת רכשה דירת מגורים מקבלן, והתחייבה בהסכם המכר לשלם את מחיר הדירה בתוספת תשלום שהוגדר כ"השתתפות בהוצאות משפטיות של המוכר". תשלום אחרון זה, בסך 1.5% ממחיר הדירה, שולם בגין שירותים משפטיים שהוענקו לעוררת על-ידי עורך דינו של הקבלן, דהיינו רישום זכויותיה של העוררת בלשכת רישום המקרקעין. מנהל מס שבח סבר כי תשלום זה מהווה חלק ממחיר הדירה לצורך תשלום מס הרכישה, אלא שוועדת הערר, ברוב דעות, סברה אחרת.

לדעת הוועדה, אין מקום להבחין בין חוזה לרכישת דירה, בו התשלום עבור ההוצאות המשפטיות משולם ישירות לעורך דינו של הקבלן, לבין חוזה שבו התשלום משולם לעורך הדין באמצעות חשבונו של הקבלן. בשני המקרים המדובר בתשלום אמיתי המוגדר בנפרד מהמחיר המשולם עבור הדירה עצמה, ואין לפיכך לראותו כחלק ממחיר הדירה לצורך מס רכישה.

הוועדה הוסיפה כי יתכן וחלק מהתשלום האמור כולל גם תשלום בגין עבודתו של עורך הדין עבור הקבלן, אך מנהל מס שבח לא הוכיח מהו אותו חלק. יתר על כן, שכר הטרחה שנקבע, 1.5% ממחיר הדירה, אינו מופרז ואינו בלתי סביר.

נראה כי החלטה זו מסמלת שינוי במגמה ששלטה עד כה בפסיקה, ולפיה יש לכלול במחיר העסקה את כל התשלומים שהקונה התחייב לשלם במסגרת חוזה המכר. החלטה זו מאפשרת מעתה לצדדים להפריד בחוזה המכר בין התשלום המשולם עבור הדירה עצמה, שבגינו יידרש הקונה לשם מס רכישה, לבין תשלום המשולם בגין שירותים משפטיים שמהם נהנה הקונה, וזאת גם אם שירותים אלה, והתשלום בגינם, נכפו על הקונה.

אלא שמהחלטה זו לא ברור האם ניתן להרחיבה גם על מרכיבי תשלום נוספים במסגרת עסקה למכירת דירה, באותם מקרים בהם מרכיבים אלה משולמים עבור שירותים מהם נהנה במישרין הלקוח ולא הקבלן. כך למשל, האם תשלום בגין תכנון פנים בדירה, המוגדר בחוזה המכר באופן עצמאי ונפרד ממחיר הדירה, כאשר תשלום זה הינו אמיתי, אינו מופרז ואינו בלתי סביר, יהיה פטור ממס רכישה? יש לתת את הדעת כי אם הדירה נמכרה כשהיא כבר בנויה, דהיינו לאחר שעבודת התכנון הושלמה והיא "נטמעה" בתוך הדירה, ייחשבו בדרך כלל תשלומים מסוג זה כחלק ממחיר הדירה. יחד עם זאת, כשהדירה נמכרת "על הנייר", והתשלומים משולמים עבור עבודת תכנון עתידית, במה הם שונים מהתשלומים המשולמים לעורך דינו של הקבלן עבור רישום הדירה על שמו של הקונה?

הכותב הוא שותף וראש מחלקת מסים במשרד גרוס, קלינהנדלר, חודק, הלוי, גרינברג ושות'.