מס רכישה על דירה יחידה

מסיבה זו, ובמגמה לפשט ולהקל על רכישת דירות, הופחת החל מנובמבר 2007 בצורה ניכרת מס הרכישה על דירת מגורים יחידה, תוך קביעת שיעור מס התחלתי של 0% (במקום 0.5%), והרחבה משמעותית של המדרגות. כיום חלה מדרגת מס של 0% לדירת מגורים יחידה עד לסכום של 1,026,660 שקל, כלומר רכישת דירה עד סכום זה נעשית ללא מס רכישה כלל. ביחס לחלק העולה על סכום זה, חל שיעור של 3.5% עד לשווי של 1,442,870 שקל, ורק על סכומים מעבר לכך שיעור המס עומד על 5%. הסכומים מתעדכנים בהתאם לשיעור עליית המדד.

חשוב להיות מודעים למספר נקודות בהקשר זה: המדרגות האמורות חלות רק ביחס לרכישה ע"י יחידים (ולא חברות), שהדירה הנרכשת על ידם הינה דירה יחידה, כהגדרתה בחוק. הדירה לא תיחשב כיחידה אם קודם לרכישה יש ליחיד חלק של 25% או יותר בדירת מגורים - ובמקרה כזה המדרגה הראשונה תהיה של 3.5%, ותעלה ל-5% כבר בסכום של 873,500 שקל.

במקרים שבהם נרכשת דירת מגורים לפני מכירת הקודמת (שהייתה יחידה עד אותו מועד), מאפשר החוק למכור את הקודמת בתוך 24 חודשים ועדיין ליהנות מהמדרגות הנמוכות (במקרה של רכישה מקבלן, על המכירה להתבצע תוך 12 חודשים מהמועד האפשרי לקבלת חזקה).

שאלה מעניינת הינה מה דינו של יחיד שהחלק שיש לו קודם לכן בדירת מגורים אמנם עולה על 25%, אבל הוא באותה דירה. לדוגמא, יחיד שהיה בעל שליש מהזכויות בדירה וכעת רוכש שני שלישים נוספים באותה דירה. ההיגיון מחייב שהיחיד יהיה זכאי למדרגות הנמוכות, מאחר שליחיד זכויות רק בדירה אחת. גם רשויות מיסוי מקרקעין מקבלות פרשנות זו ומכירות בכך שבחינת זכויות נוספות העשויות לשלול את המדרגות הנמוכות תיעשה רק אם הזכויות הן בדירה אחרת.

מדרגות המס מתייחסות לדירת מגורים שלמה, ולעומת זאת כאשר נרכש חלק מדירה יחולו באופן יחסי. לדוגמה, אדם שרכש מחצית מדירת מגורים תמורת מיליון שקל, לא יזכה ליהנות מהמדרגה של 0% ביחס למלוא הסכום, אלא תילקח בחשבון רק מחצית מהמדרגה. במילים אחרות - יבוצע חישוב ביחס למלוא שווי הדירה (לפי 2 מיליון שקל בדוגמא שלנו), יחושב מס רכישה ביחס למלוא השווי, ולאחר מכן יוכפל בחלק שנרכש.

לאחרונה נעשה ניסיון לתקוף שיטת חישוב זו בפני ועדת הערר בעניין שלמה כספי (ו.ע 1026/07), אולם בפס"ד שניתן בחודש מארס, דחתה הוועדה את טענות העורר וקבעה ששיטת החישוב היחסית מעוגנת בתקנות מיסוי מקרקעין וכן בפסיקה מפורשת של ביהמ"ש העליון בעניין לויט ונחמה בר חמה.

נקודה נוספת וחשובה בהקשר זה הינה כי לעניין בדיקת קיומה של דירת מגורים יחידה יראו את הרוכש ואת בן זוגו וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנה כרוכש אחד. *

הכותבים הם ממשרד אלתר עורכי דין.