הסכנה לא חלפה מענף הנדל"ן

מדהים כמה מהר אנחנו שוכחים. בסוף 2008 אמר שלמה שרף, מנכ"ל חברת אלקטרה נדל"ן, ש"הנדל"ן הפך למצורע".

בסקר החצי שנתי שפרסמה אז פירמת ראיית החשבון Deloitte בריטמן אלמגור זוהר, אמרו 90% מהנשאלים - שכללו 50 מנהלים בכירים בענף הנדל"ן המקומי, שמדד נדל"ן 15 ימשיך לרדת גם השנה בבורסה (אחרי 80% ירידה בשנת 2008). 57% מהנשאלים - שלפחות משיקולים אינטרסנטיים אמורים דווקא לייצר אווירה אופטימית, העריכו שהירידה תהיה בשיעור יותר מ-10%. עוד 33% הסתפקו בהערכות לירידה צנועה יותר עד 10%.

ובכל זאת, שבועיים לפני סיום המחצית הראשונה של 2009, נמצא מדד נדל"ן 15 גבוה בכ-85% מרמתו בתחילת השנה. באופן כללי, חזר הנדל"ן להיות הבאזז הכי בולט בשוק ההון הישראלי.

חברות הנדל"ן חזרו לגייס הון (גזית גלוב , גב ים , קרדן ישראל , מבני תעשייה ); 28 חברות נדל"ניות ברובן פרסמו בסוף מאי תשקיפי מדף והניחו את התשתית לקראת הנפקה; ישראלים רבים החלו לחפש הזדמנויות ברחבי העולם (ארה"ב היא הלהיט); הבנקים כבר לא אומרים לא באופן אוטומטי לבקשות לחידוש הלוואות לנדל"ניסטים.

ואף על פי כן, גם אם הענף אכן יצליח להתגבר בימים אלו על הבעיה הכי גדולה שלו בשנה האחרונה ויחזור לגייס אשראי, וגם אם השיתוק בבנייה החדשה והבלאי של הבניינים הקיימים יוצרים מחסור טבעי בנדל"ן גם בעולם של ביקושים נמוכים, הסכנה עדיין פה.

בהנחה שאכן הכול לפתע יחזור להיות ורוד - יש כסף, יש עסקאות ויש ביקושים, המשבר העולמי עדיין משאיר איתנו סדרה של סיבות אקסוגניות שיקשו על הנדל"ן העולמי לקום במהרה מההריסות. להלן חלק מהן.

1. 1. מינוף - גם לו ירצו בכך, הבנקים לא יוכלו להעניק הלוואות נדל"ן בשיעור שהיה מקובל עד לא מזמן. רגולציה מבחוץ, ועדות אשראי קשוחות יותר או סתם כסת"ח של דירקטורים משנים את עולם האשראי לחלוטין. נכון להיום, על כל דולר שמביא יזם בהמון זיעה הוא מקבל לכל היותר דולר בנקאי.
   
   כתוצאה מכך, כדי לקנות את אותו בניין באותו מחיר, צריך עכשיו להביא הרבה יותר כסף מהבית. מעבר לכך, כשהמינוף יורד, גם התשואה שניתן לייצר על ההון העצמי (ואיתה האטרקטיביות של ההשקעה) יורדת משמעותית.
   
   
2. 2. 'אפקט המכנה' (denominator) - למרות השנה הקשה, נכסי הנדל"ן ירדו בעולם בשיעור נמוך בהרבה ממרבית הנכסים האחרים (בעיקר מניות, אג"חים וכדומה). כתוצאה מכך, גוף שהחליט להחזיק שליש מהפורטפוליו שלו בנדל"ן מוצא את עצמו לפתע עם נתח נדל"ני גדול משמעותית בעוגה המצומצמת.
   
   קונים פוטנציאלים רבים יצאו לעת עתה מהמשחק, רק בגלל שהם צריכים להצטייד קודם באפיקי השקעה אחרים ולסדר לעצמם מחדש את פריסת העוגה בהתאם לתוכנית המקורית.
   
   
   
3. 3. אינפלציה - מה שקורה אצלנו, עליית מדד המחירים חודש אחרי חודש, הוא אחד הפחדים הגדולים של כל העולם מסביב. אחרי הורדות הריבית האגרסיביות והזרמות טריליוני הדולרים לשווקים, כמעט מתבקש שיגיעו בקרוב לחצים אינפלציוניים שיכריחו את הנגידים להעלות בהדרגה את הריביות.
   
   אז נכון שגם ככה שיעור הריבית שאליו מתייחסות חברות הנדל"ן נמצא היום בשיא, אבל העלאת הריבית חסרת הסיכון, לצד הפחד (של שמאים, דירקטורים וכו') מהפחתה במקביל של רכיבי הסיכון האחרים, יכולה להעלות עוד יותר את שיעור ההיוון - הפוגע מיידית בערך הנכסים.
   
   

הפריחה אינה מלמדת על קץ החורף

כלומר, בשורה התחתונה, חשוב להבין שפריחה או יציבות בנתוני הנדל"ן לא מלמדים בהכרח על סופו של המשבר בתחום. הירידה מתחילת החודש במניות נדל"ן 15, בשיעור של כ-6%, אפילו לא צריכה להניח שתהיה ירידה נוספת במחירי הנכסים או ירידה בתפוסה ובביקושים.

ואולי יש גם סיבה רביעית, אקסוגנית למדי, שתשפיע בטווח הנראה לעין על הנדל"ן: השנאה או האהבה של הפרטים לענף. למרות העליות בבורסה, הגיוסים בשוק החוב וקווי האשראי, מוקדם עדיין לקבוע האם משהו בסיסי השתנה ביחס בין האדם הממוצע, שעשוי להיות דירקטור, בנקאי, איש חברת ביטוח או אזרח פשוט שקנו בשנתיים האחרונות נכס או מניות נדל"ן והבטיחו לעצמם ולסביבה שלעולם לא יתקרבו יותר לענף.