ירון ביבי מסביר מה זו הרפורמה במינהל: "אנחנו יורדים מכל עניין החכירות"

"אם כל הרפורמות", חולם בנימין נתניהו, ראש הממשלה. "שינוי יסודי באופי היהודי-ציוני של המדינה", מבוהל נחמן שי, ח"כ מקדימה. "והארץ לא תימכר לצמיתות", מצטטים ארגונים לאומיים את הצו המקראי. ורק ירון ביבי, מנהל המינהל, צנוע. הוא רוצה דבר אחד: להפסיק לעמוד בראש מינהל מטרטרי ומתעללי ישראל. הרפורמה הוצאה אמנם בימים האחרונים מחוק ההסדרים, אבל ההבטחה לטפל בה בהקדם (בהצבעה נפרדת) משאירה אותה חזק בתמונה והאדמה רועדת.

ירון ביבי חי את קרקעות ישראל כתריסר שנים: אגף תקציבים באוצר, מנהל מחוז תל אביב במינהל מקרקעי ישראל, מנהל מחוז המרכז, ממלא מקום מנהל המינהל, ומלפני כשנה מנהל המינהל. ב-4 החודשים האחרונים התאחדו שני הביבי, הגדול ממשרד ראש הממשלה והקטן יותר מהמינהל, למה שמכונה "הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל".

ביבי: "הבעיה המרכזיות היא שאנשים לא מבינים את הרפורמה. הרפורמה מתעסקת באיך אנחנו מתחילים לנהל קרקע ומפסיקים לנהל חוכרים. מאז ועדת גולדנברג, דרך ועדת רונן, עובר לוועדת גדיש, כולם זיהו את הבעיה הגדולה: המינהל לקח על עצמו, בלי שהתכוון לזה, כמיליון וחצי חוכרים על הגב, והוא מנהל את החוכר עם המשכנתא שלו, רוצה לסגור מרפסת? כן? לא? התוצאה היא שהמינהל הפסיק לנהל את הקרקע ואני אומר זאת חד וחלק. המשמעות היא, שיש קרקע חקלאית לא מעובדת, ואנחנו לא הגענו לטפל בה, ולא שיווקנו את כל מה שיכולנו לשווק. פשוט נשאבנו למקום אחד: לחוכרים. את זה לא אומר ירון ביבי, את זה אמר עו"ד גולדנברג ז"ל כבר ב-86', אמר פרופ' בועז רונן ב-97' ואמר יעקב גדיש המנוח לפני כמה שנים".

גלובס: למה כל הרעש, "מהפכה", "רפורמה"? פשוט תודיעו מחר שאתם מוותרים על תעשיית הבירוקרטיה, ההיתרים, התשלומים, דמי הסכמה, הכל פלוס מע"מ, וננתק מגע בשמחה.

ביבי: "זה בדיוק מה שאנחנו עושים עכשיו. אולי לא הצלחנו לנסח את הכוונה מספיק ברור: אנחנו רוצים להיפרד לשלום. אנחנו מעבירים את הדירות שבחוזים מהוונים לבעלות, ויורדים מכל עניין החכירות. אני לא יודע למה נתנו לזה שם של הפרטה, זו לא הפרטה. זה לקחת דירות שאנשים קנו במיטב כספם, ובמקום שנכנה אותם חוכרים והם יצטרכו לבוא אלינו על כל דבר ואנחנו נצטרך לתת להם שירות ונפתח משרדי קבלת קהל שלוש או ארבע פעמים בשבוע - פשוט נשתחרר זה מעולו של זה. הם יהיו בעלי הדירות, אנחנו נתחיל לנהל קרקע. זו מהות הרפורמה. היא תבוא בשילוב שינוי מבני: המינהל יהיה לרשות ממשלתית. אנחנו צריכים להיות ארגון הרבה יותר גמיש, כאשר חלק מהעשייה תבוצע במיקור חוץ".

אז כל הרפורמה הזאת נועדה כדי שאתם תתחילו, סוף סוף, לעבוד במה שאתם צריכים לעבוד, ניהול הקרקע?

"כל הרפורמה הזאת נועדה כדי שאנחנו נתמקד במדיניות קרקעית ולא בחוכרים. אנחנו לא מדברים על השטחים הפתוחים, לא מדברים על הקרקע החקלאית, ולא על המסות הגדולות של הקרקע במדינה. כשהקימו את המינהל לא חשבו שהמינהל ינהל 1.5 מיליון חוכרים. לאט לאט, כל שנה נכנסים אלינו בין 15 ל-20 אלף חוכרים חדשים, והיו שנים שהרבה יותר. אנחנו מנהלים אותם כבר שנים רבות, כי אין מי שיעשה את זה. החלק המרכזי ביותר בעבודת המינהל היא ענייני היתרים, פעולות רישום, ניהול תיקים משפטיים בתביעות על דמי היתר. אגב, כשהקימו את המינהל לא היה בכלל המושג "דמי היתר". לא הייתה תקנה שאומרת שאם בעל נכס המכונה "קרקע מינהל" מגיש תוכנית בנייה הוא מחויב בחתימת המינהל. כל זה נוצר מזה שמישהו רצה לצקת תוכן במושג חכירה".

"המישהו" הן הממשלות שרצו לשאוב עוד ועוד כסף מהציבור.

"כנראה, אבל אני לא יכול לבוא יום אחד ולומר: חברים, הכל נגמר, אנחנו נפרדים. לכן אלה שאומרים לי היום, 'תחסוך חקיקה ותקרא לזה חכירה וירטואלית', או תגיד 'אני לא רוצה מכם כלום', טועים בגישה. כל עוד אנשים יישארו במעמד חוקי של חוכרים, נגיע, במוקדם או במאוחר, לזה שאנחנו נישאב שוב לענייני החכירה, ושוב נראה את המאכערים מסתובבים. במינהל החדש לא יהיו מאכערים!"

היום מאכערים עובדים בהסכמתך?

"לא, ממש לא. בהתנגדותי הנחרצת".

אז מה יהיה ההבדל אח"כ?

"אף אחד לא יידרש להם עוד. המאכערים עובדים על זה שבא תושב ואומר יש לי חוזה ל-160 מ"ר, אבל מישהו במינהל קורא את זה 140 מ"ר, ואז מתחיל ויכוח שלא נגמר. כשהרפורמה תעבור והדירות יעברו לבעלות,

לא יהיה ויכוח ואז חלק גדול מהאמבה הזו של המאכערים ייעלם".

מה לגבי העברת בעלות על מגרשי כדורגל? נכסי ההסתדרות? בריכות המלח? פארקי תעשייה?

"לא. לא. לא. בוודאות. זו ההתעקשות שלנו, מתוך היכרות רבת שנים עם הנושאים הללו. בריכות המלח וההסתדרות הם מחוץ לתמונה, חד וחלק. אנחנו גם לא מדברים כלל על חוזים למטרות ציבוריות, כמו מגרשי כדורגל, ולא על החוזים הגדולים בתעשייה. כל אלה יישארו איתנו".

מה זה חוזים גדולים בתעשייה?

"הרפורמה מתייחסת לחוזים, מגרשים במרכז הארץ, של עד 5 דונם, בייעודים שונים של מגורים ותעסוקה, שיועברו לבעלות החוכרים בתנאי תשלום כאלה ואחרים. באזורי עדיפות לאומית א' וקו העימות אנחנו מתייחסים למגרשים של עד 10 דונמים לתעסוקה, שיועברו ללא תמורה".

על פי נוסח ההסבר שנשלח, אין מגבלה. גם נכסים במגרשים גדולים במרכז הארץ, מעל 5 דונם, נכללים.

"זה מתסכל, אף אחד לא מבין על מה הוא מדבר ברפורמה הזו".

אז תסביר בבקשה.

"כתוב שחוכרים אלה יוכלו להוון זכויות. אבל יש הבדל בין להוון לבין קבלת בעלות, לבין להשתמש בזכויות האחרות".

זה נשמע חיובי רק אם החוכר מניח שזה צעד ראשון, ובעתיד, אחרי שביבי ילך...

"איזה ביבי, אני או הוא?"

אחרי ששניכם תלכו, יבואו כוכבים חדשים שיתנו זכויות מפליגות לקרקע מהוונת שעכשיו לא ניתנת להמרה לבעלות.

"לדעתי, וזה עולה מניתוח נכון של ההתפתחויות ההיסטוריות, צריך להבין שאם המינהל לא יהפוך באמת להיות גוף הרבה יותר יעיל, ואם ניהול הקרקע לא יהיה הרבה יותר יעיל ורציני, אז באמת יגבר הלחץ גם לאשר דברים כאלה וגם לאשר דברים אחרים ובעייתיים. אז אנחנו חייבים קודם כל וראשית לכל להתייעל בניהול הקרקעות".

למרות זאת, גם במסגרת הרפורמה, אתם לא מתעסקים עם החקלאים.

"קיימת איזושהי פוביה. הילדה מתעוררת באמצע הלילה ואומרת שיש שד בחדר. גם אם תדליק את האור ותראה לה שאין שדים ומפלצות, לא תצליח לשכנע, כי זו פוביה".

אחרי שחוכרים עירוניים יקבלו בעלות, מדוע שחוכר חקלאי לא יעתור לבג"ץ ויטען נגד אפליה לכאורה?

"על מה? על בית המגורים שלו או על הקרקע החקלאית? הוא יכול לטעון על בית המגורים, על חלקת המגורים שלו. אני מודה ומתוודה שעם זה יהיה לי קשה להתמודד. צריך לעשות חשיבה מסודרת בעניין וזה יקרה אחרי שבג"ץ יביע דעתו, בעתירה התלויה ועומדת נגד החלטה 979 של מועצת מקרקעי ישראל. ההחלטה אומרת שאת בית המגורים או חלקת המגורים ניתן להוון במחירים כאלה ואחרים. כנגד החלטה זו הוגשו עתירות של הקשת המזרחית, שחושבת שזה חלוקת מתנות, של החקלאים שטוענים שהם מופלים לרעה לעומת העירוניים ששילמו פחות. אנחנו ממתינים שהעניין יוכרע".

בסעיף 17 להחלטת הממשלה בעניין הרפורמה כתוב: "להטיל על ועדת השרים לבחון ולהחליט עד ליום 31.9.09 בדבר שינויים במדיניות הפיצויים לחוכרי קרקע חקלאית בגין שינוי ייעוד". מה זה בדיוק?

"הכוונה היא לאפשר לחוכרי קרקע חקלאית, במקומות שהתב"ע אישרה שינויי ייעוד, פטור ממכרז בתשלום מלא של 91% מערך הקרקע לאחר שינוי ייעודה, על 20% מהשטח. זה עדיין בגדר כוונה, הממשלה טרם דנה וטרם החליטה בעניין. מועצת מקרקעי ישראל מינתה ועדה לבחון את נושא הפיצוי על קרקע חקלאית ששינתה ייעודה. אחד הרעיונות הנידונים הוא נושא זה. המסקנות וההמלצות יובאו למועצת המינהל ולוועדת שרים לענייני הרפורמה".

מהי עמדתך?

"אני מאוד מאוד בעד הצעד הזה, שכן מה שאנחנו נותנים פה זו רק זכות לפטור ממכרז, בתשלום מלא".

וזה יפתור את פלונטר הקרקע החקלאית? לא יוגשו בג"צים, לא ידברו על צדק חלוקתי?

"בניגוד להחלטות קודמות בעניין הקרקע החקלאית, שלמעשה העניקו תשלום או קרקע חינם או בכסף, כאן יש מודל שבו הקיבוץ או המושב או הפרט משלם מחיר מלא, על חמישית מהשטח, והמינהל יכול לשווק את כל היתר. לכן, לדעתי, זה עושה צדק גם מבחינת הזיקה של היישוב לקרקע, וגם מבחינת הרעיון המוביל, שבו מדינה לא נותנת מתנות בהעדפה למישהו".

בהצעת החוק כתוב, שרשות המקרקעין לא תעסוק בייזום, בתכנון מפורט ובפיתוח תשתיות. כל האחריות עוברת לרשויות המקומיות והמגזר הפרטי. כלומר, המדינה מסירה אחריות מהתכנון?

"ממש לא. קודם כל, גם היום את התכנון עושים עבורנו גורמים פרטיים. אבל העיקר: זה ההליך הנכון, וזה מה שאומר חוק התכנון והבנייה. האחריות, וכך זה בחוק הקיים, ליזום ולייצר תוכניות, היא של הוועדות המקומיות. זו לא האחריות של בעל הקרקע".

ראשי עיריית ת"א, ר"ג וחיפה אולי מסוגל להפיק תכנון, האם לראש עיריית ירוחם יש תקציב וכוח אדם לתכנן שלוש שכונות נוספות?

"ראש עיריית ירוחם ספציפית כן, זה עמרם מצנע. אגב, בירוחם היה לנו מכרז לצמודי קרקע, והתוצאות פשוט מדהימות. לכל מכרז היו בערך 10 מציעים, הלוואי ויהיה לנו הרבה כאלה, זה כנראה חלק מירידת צה"ל לנגב".

וכרכור? נתיבות? אופקים?

"אני מאמין שהרשויות מסוגלות לזה, ואני מאמין שהמדינה צריכה להפסיק להתנהג כמו "אח גדול". בסופו של דבר, מי שחי עם התוכנית וצריך לנהל עיר אלה ראשי הערים, מועצת העיר ותושביה. יש משמעות לאיפה עוברים הכבישים, ויש משמעות לבנייה רוויה או בנייה צמודת קרקע. לכן הוועדה המקומית היא זאת שאחראית לדברים האלה. בשביל זה בוחרים אותה פעם בחמש שנים. אותי אף פעם לא בחרו".

במדינות העולם יש תוכניות מתאר מקומיות, כל אחד יודע מה מותר ומה אסור. אצלנו זה תלוי בחשק או במתנה לראש הרשות ולכמה מאנשי שלומו.

"אם התכנון בארץ היה מוסדר, אז לכל עיר הייתה תוכנית מתאר מקומית ואנשים היו יודעים את כיווני הפיתוח וגם את אלו שאסורים בפיתוח. אז היזמים לא היו כל הזמן יורים כמו שדים באפלה, ומתכננים פה ומתכננים שם, ואולי יצא להם משהו, ואולי מישהו גם יאשר להם את התוכנית. תכנון צריך להתחיל מזה שלרשויות המקומיות יש תוכנית, וגם לוועדה המחוזית מעליהם, עם ראייה כוללת. רק אז גוזרים מזה תכנון מפורט. זה מה שאנחנו מנסים לעשות ברפורמה הזאת". *

עיקרי הרפורמה:

העברת הבעלות בקרקע למגורים ולתעסוקה לידי החוכרים

עידוד היוזמה הפרטית והמוניציפאלית לתכנון ולפיתוח קרקעות

רשות מקרקעין תחליף את מינהל מקרקעי ישראל

החלפת שטחים בין המינהל לבין קק"ל

העלות לאזרחים: מאפס ועד מאות אלפי שקלים

העברת הבעלות לא תתבצע באופן אוטומטי ובחינם לכל האזרחים היושבים וחוכרים קרקע מדינה. בכל מקרה, ברור שחוכרים שאינם מחזיקים בחוזי חכירה מהוונים יידרשו לתשלום דמי היוון כדי שיוכלו לזכות בבעלות.

החלטת הממשלה מחלקת את הנכסים השונים לשלוש קבוצות:

* חינם: היושבים על נכסי מגורים ותעסוקה בפריפריה וכן תושבי דירות בבנייה רוויה ובתים צמודי קרקע במגרשים קטנים במרכז הארץ (עד 250 מ"ר) יזכו אוטומטית בבעלות (אלא אם כן יודיעו עם התנגדותם).

* 3%-9% מערך הקרקע: אזרחים היושבים בחכירה בבתים צמודי קרקע ובנכסים המשמשים לתעסוקה (מסחר, תעשייה, תיירות) במגרשים בינוניים במרכז הארץ (עד דונם) יקבלו שוברי תשלום לפי המדרג הבא - מגרשי מגורים בשטח של עד חצי דונם ישלמו בין 3% ל-4.5% מערך הקרקע. מגרשי מגורים בשטח שבין חצי דונם לדונם ובמגרשי תעסוקה בשטח של עד דונם - בין 6% ל-9% מערך הקרקע.

* 31% מהפער בין חכירה לבעלות: לחוכרים נכסים במגרשים גדולים במרכז הארץ (מעל דונם), לפי שומה פרטנית. *

"אנחנו מאמינים ויודעים שזה יוריד מחירים"

חרף כל ההצהרות על רפורמה מקיפה, המדינה מציינת במפורש ש"היקף השטחים שתועבר בהם הבעלות עומד על 1% בלבד משטחה של המדינה" (מגורים, תעשייה, מסחר ומלונאות). אז איך בדיוק יקרה הפלא, וכדברי משרד האוצר "יישום הרפורמה עתיד להביא לירידה במחירי הקרקעות ובמחירי הדיור ולהגברת הצמיחה במשק"?

ביבי: "כי אנחנו נוכל להתמקד סוף סוף בעניין שיווק הקרקע. מדינת ישראל פרוסה על כמעט 22 מיליון דונם וחלקם של היישובים העירוניים הוא פחות מ-1 מיליון דונם. כל השאר הם יישובים חקלאיים, יערות, שטחי אש, מדבר. יש לנו בערך 30 אלף יחידות דיור בתוכניות מאושרות במרכז הארץ, ואנחנו לא מצליחים להביא אותם לשוק כי יושבים עליהם חוכרים חקלאיים שלא מפנים את הקרקע. למשל, שטח עליו מיועדות 2,500 יחידות צמודות קרקע בגדרה. מי שיושב על הקרקע היום הם חוכרים חקלאיים. כדי לשווק את הקרקע אנחנו צריכים לפנות אותה מהחכירה החקלאית, לפנות לבית משפט, לתבוע החזר הקרקע על פי חוזי החכירה. היכולת שלנו היום להגיע לטיפול ביחידות האלה היא מועטה, כמעט אפסית. ממשלת ישראל קובעת לי כמות נתונה של עובדים וכמות נתונה של זמן ניהול, ובזמן הזה אני נשאב, בכורח המציאות, לחכירות, לטיפול בחוכר הבודד שרוצה משכנתא או היתר כזה ואחר. אם המינהל יפסיק לנהל חוכרים ויתחיל לנהל קרקע, כל היחידות האלה ייצאו לשוק. אנחנו מאמינים ויודעים שזה יוריד מחירים".

הכנסות של 240 מיליון שקל

קופת המדינה לא תיפגע?

"אני רוצה להכניס הרבה יותר כסף. שנבין את הפרופורציות, כל מה שאנחנו מכניסים היום זה בערך 240 מיליון שקל לשנה מניהול חכירות וכמה שיווקי קרקע בודדים שאנחנו מצליחים לבצע. והנה, קרקע ששיווקנו רק עכשיו בצומת קסם, הכניסה כ-70 מיליון שקל. אלה הפרופורציות".

מתי יתממש הצימוק, ירידת מחירי הדירות?

"בטווח הארוך. טווח ארוך זה הזמן בו אנחנו נוכל להוציא יותר יחידות דיור מתוכננות לשוק. הדרך היחידה של ממשלה להשפיע באמת על מחירי הדיור זה להגדיל את ההיצע. כדי להגיע להגדלת ההיצע יש אחריות של רשויות התכנון, שיהיו יותר תוכניות, ואחריות שלנו להוציא כמה שיותר מכרזים. אני באמת מאמין בזה, שכאשר נפסיק לנהל חוכרים ונתחיל לנהל קרקע, נוכל לפנות יותר קרקעות, לאפשר יותר תכנון, להוציא הרבה יותר יחידות לשוק, וגם לעודד את השוק לפעול, על-ידי זה שאני מוריד ממנו את החיכוך המעצבן עם המינהל". *

רחל זכאי: "רפורמה לא מושלמת, אבל חיונית"

הרפורמה המוצעת בימים אלו במקרקעי ישראל אינה מושלמת. היא אינה חפה מליקויים. עם זאת, בעיקרה היא ראויה ויישומם של חלקים ממנה, בעיקר השינוי המבני, הינם חיוניים ודחופים ממש.

אף שהרפורמה רחוקה מלהיות, כטענת תומכיה, מהפכה, או להוות גורם להורדת מחירי הדירות, באותה מידה רחוקה היא מלהיות כלי להעברת השליטה בקרקע לידי קרטלים כלכליים וגורם לנזקים סביבתיים.

רובה ככולה אינו אלא ניסיון נוסף להוצאתם לפועל של המלצות ועדת גדיש, המלצות שאושרו בממשלה ובמועצת מקרקעי ישראל עוד בפברואר 2006, אשר עד כה היה קשה עד בלתי אפשרי ליישמן במסגרת הארגונית בה פועל המינהל.

נראה, כי בהיות הקרקע משאב מוגבל, וכפועל יוצא מהצורך לתת מענה לצרכי הציבור המשתנים, חובה כי המדינה תשמר בידיה את היכולת לתת מענה ליעדים הלאומיים אשר יזמן העתיד. מנימוק זה ברור, כי הפרטת מסות של מקרקעין פנויים משמעו השמת אינטרס הציבור בן ערובה בידי גורמים פרטיים, אשר לא בהכרח ישושו להעמידן לרשות הציבור, עת זה יזקק לו למימוש יעדים לאומיים נדרשים.

לפיכך, אין מקום להפרטת הקרקעות החקלאיות, או להפרטת חטיבות קרקע גדולות המיועדות לתעסוקה, אשר בהחלט ניתן לשמור את האופציה להשבתן למדינה בתום תקופת החכירה, אם וכאשר תידרשנה למילוי צרכים ציבוריים.

רק לא קרקע חקלאית

ואולם, בכל הנוגע לקרקע למגורים, אין זהו המצב. לשיור בעלות המדינה בקרקע למגורים אין כל משמעות. מי שחושב ברצינות שהמדינה תבקש מגב' כהן לעזוב את ביתה עם תום תקופת החכירה משום שהקרקע נדרשת לשימוש אחר - טועה. כך לא נהג המינהל מעולם, ואין ספק כי כך לא ינהג גם בעתיד. שיור הבעלות בהקשר זה הינו דקלרטיבי בלבד, דקלרציה אשר המחיר שמשלמים עבורה האזרח והמינהל כבד.

הקביעה היחידה היכולה לעורר דאגה מסוימת הינה מתן האפשרות להקצות זכות בעלות בקרקעות המיועדות בתכנית מתאר מקומית לפיתוח, ללא שחלה בהן תכנית מפורטת. באופן טבעי, חטיבות קרקע אלה אכן מיועדות לפיתוח עתידי, אך לאו דווקא עכשיו ובוודאי לא בבת אחת. כאן תהיה חשיבות רבה למידתיות, להיקפים ולעיתוי.

החשוב מכל הינו להבטיח כי גבולות ההפרטה ישמרו ולא יורחבו לקרקע החקלאית.

* עו"ד רחל זכאי, יועצת מיוחדת במשרד מ. זליגמן ושות', לשעבר היועצת המשפטית של מנהל מקרקעי ישראל וחברה בוועדת גדיש.