מדבקת פלא של הנדל"ן

רגע לפני ש"מדבקת המיליארד" הופכת לקוריוז מהעבר, חשוב שנפנים שמסתובבות בינינו לא מעט מדבקות פלא מסוגה.

חלקן בוודאי עוד ייחשפו, אבל רובן ימשיכו, פעם ועוד פעם, להוליך שולל את העיתונאים ואת הציבור. לדאבוננו, כעיתונאים ועוד יותר כצרכנים של נדל"ן, אנו מודעים לכך שענף הנדל"ן עשיר במניפולציות כאלו. מדהים גם לגלות עד כמה השיטה דומה בכל פעם.

1.

"חברת MSI הטייוואנית-בריטית רכשה 37% מחברת סייפ-סקיי לפי שווי של מיליארד דולר" (יום שני שעבר); "הנוכל אריק קליין רכש את הדומיין msiuk.net ולמעשה ניהל מו"מ עם עצמו" (יום רביעי)

נתוני מכירות מרשימים, הנפקה מוצלחת של מניות, עסקה מופלאה למכירת קרקע במחיר פנטסטי או גיוס חוב בהיקף מעורר התפעלות מתבררים לא פעם, בדיעבד, כעסקאות בעלי עניין מוזרות.

המוכר והקונה אחד הם. ובזמן שכולם עסוקים בשאלה מי מרוויח מהעברה מכיס לכיס מתמוגגת החברה מעצם הבאזז סביבה, רק בגלל שבעל השליטה רכש את הפנטהאוז בפרויקט שהוא עצמו בונה.

2.

"מדובר בחוזה חתום"; "מדובר במזכר הבנות"; "העסקה תיחתם בתוך ימים" (סייפ-סקיי, במהלך השבוע האחרון)

אין כמו נדל"ן כדי לתעתע עם המונח הקסום "חוזה חתום". בתוך אותו חוזה, אם בכלל, מסתתרים כמעט תמיד אלף ואחת אופציות לברוח ממנו - בגלל איחור במסירה, בגלל שינויים בתוכניות ועוד ועוד. בארה"ב למשל, רוב רובו של הכסף עבור הדירה החדשה ניתן רק ביום מסירת המפתח, כך שחוזה חתום מסכן לכל היותר את המקדמה.

זה לא מפריע לחברות להשוויץ בלי שום הסתייגות שכל הפרויקט מכור, עד שמתברר שחצי מהדירות חזרו שוב אל המדף.

3.

"בדקתי את המדבקה בעצמי. אני יודע בוודאות שהועברה מקדמה. יש כאן עסקה חתומה" (חגי הדס, אמצע שבוע שעבר); "לא שימשתי דירקטור, לא בעל מניות ולא בשום תפקיד אחר בחברה" (חגי הדס, סוף השבוע שעבר).

כך גם מוכרים לנו דירות. מדליפים לעיתונים על ידוען, עדיף כזה שמפורסם בזכות עושרו, שקנה דירה בפרויקט (או הצטרף כדירקטור לחברת הבנייה), מה שמיד מעלה את ערכן בעיני הציבור הרחב.

האדם עצמו לא תמיד מאשר (ודאי אם הוא אוליגרך חצי אלמוני), החברה כמובן "לא מוסרת פרטים אישיים על הרוכשים" וגם נסח הטאבו מגלה שמרבית הרוכשים המפורסמים עושים זאת בנאמנות ובאנונימיות, באמצעות עו"ד.

אבל מדובר בסיפור נהדר, שחבל להחמיץ ולראות אצל המתחרים. מה גם, שאף אחד לא באמת מכחיש (ולמה בעצם שיעשו זאת?). רק שברגע שיצוצו בעיות, כבר לא תמצאו את אותו איש אשכולות קשור לפרויקט - לא כרוכש, לא כבעל מניות ולא בשום תפקיד אחר.

4.

"החיישן מוצמד לגוף המדבקה ומוסר נתונים מדויקים של לחץ הדם, סוכר ועוד" (סייפ-סקיי, שבוע שעבר); "מדובר במספרים רנדומליים לגמרי" (מתכנת החברה בקפריסין)

מניפולציה כזו, של מספרים רנדומליים המוצגים כאמת לכל דבר, הגיעה אל עולם הנדל"ן באדיבות התקינה החשבונאית הבינלאומית (IFRS). בהיעדר עסקות מסביב, במיוחד בשוק כמו של היום, הערכות שווי שניתנות למגרש בערבות רומניה או לקניון בהקמה בעיר כלשהי ברוסיה נדרשות להכניס המון משתנים רנדומליים בתוך המשוואה, לפני שהן הופכות לעובדות מוצקות בתוך הדו"חות הכספיים.

אם תרצו, זה בערך כמו לראות תינוק שנולד ולהעריך כמה הוא ירוויח בגיל 30. ככה מנפחים את ההון העצמי, רושמים רווח אסטרונומי ומספיקים לגזור לא מעט קופונים לפני שהשקר צף.

5.

"עשינו ניסוי בגרסת הבטא על 200 מטופלים בדרום אפריקה. השגנו 96% הצלחה" (אריק קליין, יזם חברת סייפ-סקיי).

אין כמו השקעה גרנדיוזית בעולם השלישי. אפשר לחזור משם, מדרום אפריקה או ממזרח אירופה עם סיפורים כיד הדמיון. סיסמאות אנשי נדל"ן, כמו "קרקע אטרקטיבית בלב העיר", "פרויקט מגורים על שפת הנהר", "מרכז המטרופולין, רבע שעה ממוסקבה", "מגדל יוקרתי בסוהו המתחדש" וכו' מתפרסמות במהירות ובלהיטות כשמדובר בארצות רחוקות.

שם, באותן מדינות רחוקות, אין לעיתונאים ולציבור אפשרות אמיתית לבדוק ולגלות שמוטב היה להשקיע בלב השוק הישן של לוד או של רמלה - 15 דקות מתל אביב.

6.

"אנחנו קרובים לעסקת ענק עם חברת נוקיה, שתפיץ את האפליקציה במכשירי הסלולר שלה" (ד"ר עמוס בוחניק, מבעלי סייפ-סקיי).

זו המניפולציה הכי פשוטה, שעובדת פעם אחרי פעם. או-טו-טו אנחנו מקימים את הפרויקט / מנפיקים את החברה בלונדון. גם "גל התעניינות" ו"מאות פונים ביריד המכירות שקיימה החברה" נכללים באותה קטגוריה פופולארית. וכשהשוק רעב, ובענף הנדל"ן - במיוחד בתחום המגורים - כמעט תמיד מדובר בשוק רעב עם אלפי אנשים הממתינים על הגדר, הציבור הרחב עשוי להרגיש שהמידע אודות העסקה הקרובה הוא מידע פנימי שנמסר רק לו, רגע לפני הקפיצה הגדולה במחיר הדירה או המניה.

הדוגמאות הללו הן רק על קצה המזלג. מבלי להיכנס לשקרים לבנים, מסוג "פרויקט ירוק" שכולל לכל היותר וילונות הצללה או "מגדלי יוקרה" עם חדר כושר שבקושי מצליח להכיל בתוכו אופני כושר צרים.

דבר אחד ברור: אנחנו, כעיתונאים שמשמשים צינור מידע, מחויבים ועושים הכל כדי לסנן את המניפולציות. זה מחייב אותנו לבדוק יותר לעומק סיסמאות ומקומות שנראים נהדר במצגות פאואר פוינט. לעיתים זה אומר, שנאבד ראשוניות (מדומה ולא מדומה) לטובת מתחרה.