מה שעולה חייב לרדת, האם גם ההיפך נכון?

עד כה, הצליחו חבריי לחמוק מהנורא מכל במשבר, בעזרת היערכות פיננסית מחוכמת, והם מתעקשים בעליזות לטעון שהעיירה תוכל להתגבר גם על נזק נרחב, אם מחירי הבתים יתייצבו או יעלו. "אבל אם המחירים ימשיכו לרדת, זה יהיה אסון", הכריז אחד מידידי, ואז הוסיף: "אנחנו ממש לא חושבים שסביר שזה יקרה. דבר לא יכול לרדת זמן כה ממושך".

האם ההנחה הזו נכונה? זו שאלת 6 טריליון הדולר, לא רק במערב וירג'יניה, אלא במערכת הפיננסית כולה. אחרי הכל, השינוי בשוק הנדל"ן האמריקני הוא שהצית את המשבר הפיננסי. מאז אמנם התרחשו אסונות פיננסיים רבים אחרים, אך מצבו של שוק הנדל"ן האמריקני קריטי עדיין לבנקאות בכללותה.

עוד כאב לבנקים

לא רק בריאותו של הצרכן האמריקני - ומכאן של הכלכלה - קשורה לשוק הדיור, אלא גם מאזני הבנקים המערביים. הבנקים הגדולים של אמריקה, כמו בנק אוף אמריקה, ג'יי.פי מורגן וסיטי, ממשיכים להחזיק הלוואות רבות לנדל"ן לדיור ולנדל"ן מסחרי במאזנים שלהם, מלבד כל אותן המשכנתאות שהם ארזו מחדש כאיגרות חוב ומכרו הלאה. זהו גם מצבם של בנקים קטנים רבים מספור.

בעוד שמחירי איגרות החוב המגובות במשכנתאות כבר צנחו ומשקפות את ירידת מחירי הבתים, ערכן של משכנתאות רבות לא הופחת במאזני הבנקים, מפני שהערך רשום כערך הפדיון של ההלוואות - והבנקים לא מאמינים שמחירי הנכסים ימשיכו לרדת.

בעיירה שבה ביקרתי במערב וירג'יניה מסרבים כמה בנקאים מקומיים למכור נכסים שעוקלו, מפני שהם חושבים שהמחירים יעלו בקרוב. אם המחירים ימשיכו ליפול, יהיה לכך רק פירוש אחד: עוד כאב רב לבנקים.

המחירים עוד יירדו

האם מחירי הבתים בארה"ב יתייצבו? לא אם מאמינים למצגת מדהימה של קבוצה פיננסית עולמית גדולה שראיתי בשבוע שעבר. חבורת האנליסטים המסוימת הזו עשתה עבודה טובה מאוד בניבוי משבר האשראי בארבע השנים האחרונות.

כעת האנליסטים הללו מזהירים את לקוחותיהם המשקיעים שעליהם לצפות לירידה של 40% ויותר במחירי הבתים, מהשיא שלהם עד לשפל במחזור הנוכחי. החדשות הטובות הן, שבכמה אזורים בארה"ב, המחירים כבר צנחו בשיעורים חדים, לעתים ביותר מ-30%, והנכסים כבר זולים מאוד יחסית להכנסות וביחס לעבר.

אבל החדשות הרעות הן שהבתים (והדירות) עדיין לא זולים מספיק כדי למנוע צניחת מחירים נוספת. להיפך, חבורת האנליסטים הזו סבורה שאם מכניסים למודל הניבוי את הבעיות של מלאי גדול מדי של בתים לא מכורים ועלייה באבטלה, מחיר הבית הממוצע בארה"ב ימשיך לרדת בעוד 14% בשנים הקרובות, נוסף על ירידה שכבר נרשמה.

מאחורי הכותרת הכללית מסתתרים כמה פערים אזוריים גדולים. קולורדו נחשבת מדינה שכבר עברה את הנורא מכל. בניו יורק, בקושי התחילו להרגיש בשינוי. צופים שהמחירים במדינה זו יצנחו בעוד 30% בערך. לפי התחזיות, כ-25 מיליון משקי בית בארה"ב יסיימו את המחזור הנוכחי בהון שלילי, כלומר, שווי נכסיהם יהיה נמוך משווי חובותיהם.

השמועות על פריחה מוקדמות

התחזית הזו קודרת יותר מהתחזיות של הממשל ושל בנקים גדולים רבים, אבל הנתון המדבר על 25 מיליון משקי בית, מקובל כעת גם על-ידי קבוצות השקעה אחרות, כמו פימקו.

אם יתברר שהוא נכון, מתעוררות שתי שאלות מהותיות. האחת היא המידה שבה תוכל המערכת הבנקאית המערבית לעמוד בפני גל שני של הפסדי נדל"ן (בייחוד מפני שאותם אנליסטים שהזכרנו, חוששים כעת יותר לשוק הנדל"ן המסחרי מאשר לשוק הדיור).

השאלה השנייה היא איך תשפיע ירידה נוספת במחירי הבתים על הצרכן מבחינה פסיכולוגית. בארה"ב מעולם לא היה הון שלילי בקנה מידה כזה בעבר. איש אינו יודע איך יגיבו משקי הבית. האם הם יפשטו רגל בהמוניהם? האם הבוחרים יתמלאו זעם ויידרשו עוד חילוצים פופוליסטיים של מגזר הדיור (או רפורמה פיננסית)? האם הצרכנים יקצצו עוד יותר בהוצאות שלהם?

ואולי משקי הבית ינהגו כמו ידידיי במערב וירג'יניה: ימשכו בכתף ויפגינו אופטימיות ואיתנות, התכונות המפורסמות של אמריקה, ופשוט יניחו שאיכשהו הדברים יסתדרו לבסוף, או שהנשיא אובמה יבוא רכוב על סוסו לעזרתם?

בכנות, אינני יודעת מה התשובה, אבל ברור שיהיה קשה לממשל אובמה למנוע בזמן הקרוב ירידות נוספות במחירי הנדל"ן, משום טבעו המגוון של שוק המשכנתאות ובשל העלייה בהיקף החובות.

להרגשתי, מוקדם מדי להאמין ש"ניצני ההבראה הירוקים" מבשרים פריחה בכרי הדשא היפים של מערב וירג'יניה ובכל מקום אחר שקשור לשוק המשכנתאות האמריקני. *