מדינת תל-אביב נגד מדינת ישראל

בלא מעט מחוזות הבעיות מוכרות ובאחרונה יש תחושה שהמצב התגבר בעיקר במחוז תל אביב. שם, מרגישים חברי הוועדה המקומית, לא ניתן משקל לעמדתם מול הוועדה המחוזית. אמנם, הביטוי "מדינת תל אביב" כבר שגור בפי רבים, אבל בכל זאת, עדיין מדובר בעיר שלא מתנהלת באופן מנותק. בוועדה המקומית, בכל אופן, החליטו לא לוותר והגישו לאחרונה שני עררים נגד החלטות של הוועדה המחוזית, שדחתה את עמדותיהם. ערר שלישי יוגש, לפי החלטת הוועדה המקומית, בקרוב.

"המחוזית מעלינו"

לדברי סגן ראש עיריית תל אביב ויו"ר מפלגת "הירוקים", פאר ויסנר, "יש בוועדה המחוזית התנהלות שנותנת תחושה כאילו שאנו נתיני הוועדה המחוזית, והיא מעלינו. יש הגיון בהיררכיה שקבועה בחוק, אבל הם לא יכולים לשבת שם ולומר לנו מה טוב לנו ומה רע לנו. בתוכנית מגורים שאישרה הוועדה המחוזית ברמת אביב ג', למשל, הם קיבלו החלטה לבטל ייעוד ציבורי מעל ראשנו. אני תומך בקיומה של ועדה מחוזית שיש לה את הראייה התכנונית הכוללת, אבל היא לא צריכה להיכנס לתוך פרטי הבניינים והיא לא צריכה לקבוע לנו ייעוד אחר לשטח ציבורי. אנחנו נבחרי ציבור ויודעים מה אנו רוצים לקדם".

הערר האחרון מתייחס לתוכנית למגורים ברמת אביב ג'. מדובר על מגרש ריק, מהאחרונים בשכונה המבוקשת, שלגביו הייתה תוכנית המייעדת אותו למבנה משטרה או לכל תכלית אחרת. בין יתר התכליות האפשריות בתוכנית ניתן למנות מרפאות, בתי ספר, מוסדות צדקה, אולמות נגינה ועוד.

חברת מודגל, בבעלות דיוויד פדרמן, יעקב גוטנשטיין ואלכס פסל, רכשה את המגרש, המשמש כרגע כגינה, בספטמבר 2005 במחיר של 16 מיליון שקל. החברה לא רכשה אותו כמובן בשביל לבנות תחנת משטרה והיא יזמה תוכנית למגורים, אותה הגישה לוועדה המקומית ב-2006. תוכנית זו ייעדה את המגרש להקמת שני בנייני מגורים של 8 ו-11 קומות ובסך הכל 76 יחידות דיור.

עסקה מותנית

בפברואר 2007 החליטה הוועדה המקומית על העברת התוכנית להפקדה עם חלופת בינוי הכוללת שני בנייני מגורים. ואולם, על החלטה זו הוגש ערר על ידי שני חברים בוועדה, בטענה כי אין לאשר בנייה למגורים במקום בשל מחסור בגני ילדים והמחסור בשטחי ציבור. הוועדה המקומית החליטה לשוב ולדון בתוכנית, גם לאור בקשת התושבים שהתנגדו לתוכנית המגורים. אולם, היזם כבר העביר את התוכנית לוועדה המחוזית. באוקטובר קיימה הוועדה המקומית "שולחן עגול" עם התושבים בנושא אך לא הגיעה לכלל המלצה.

רק שבינתיים, בפברואר 2008 החליטה הוועדה המחוזית על הפקדת התוכנית בתנאים. לתוכנית הוגשו 26 התנגדויות והתנגדות של מהנדס העיר. ועדת המשנה של הוועדה המקומית דנה בהתנגדויות והמליצה למחוזית לבטל את התוכנית. ואולם, ועדת המשנה של הוועדה המחוזית החליטה לאשר את התוכנית בתיקונים. בין היתר, נקבע שגובה בניין אחד יהיה עד 6 קומות וגובה המבנה השני יהיה עד 9 קומות.

והשבוע, התברר שהאחים עדו וצחי חג'ג' רכשו את המגרש, בשטח של 3.16 דונם, בעלות של 81.5 מיליון שקל, וכבר החלו לגבש קבוצת רכישה שתקים עליו את הבניינים.

רק שכאמור, הוועדה המקומית הגישה ערר על החלטת המחוזי למועצה הארצית לתכנון ובנייה. בערר מציינת הוועדה המקומית, כי "בתי המשפט פסקו לא אחת שעמדת הוועדה המקומית, גם כשמדובר בתוכנית בסמכות ועדה מחוזית, אינה פורמאלית גרידא, אלא הדיון בוועדה המקומית הינו הליך המבטיח את האיזון הכולל של הליכי אישור התוכניות. לעמדת הוועדה המקומית צריך להיות משקל של ממש בהליך האישור בפני הוועדה המחוזית ועל הוועדה המחוזית מוטלת החובה לתת את מלוא כובד המשקל הראוי לעמדתה של הוועדה המקומית". בהמשך טענה הוועדה המקומית שבמקרה זה המחוזית התעלמה מעמדתה.

האחים חג'ג', בכל מקרה, הודיעו שהעסקה מותנית בדחיית הערר.

"הציבור בחר אותנו"

מיטל להבי, חברת מועצת העיר וחברה בוועדה המקומית, מציינת כי "אנו כוועדה לוקחים בחשבון את צרכי השכונה ומקשיבים להתנגדויות התושבים. הוועדה המחוזית לא שמעה התנגדויות. הוועדה המקומית שמעה את ההתנגדויות ולמרות זאת לא התקבלה חוות דעתנו. הוועדה המקומית תל אביב היא אחת הוועדות המקומיות הטובות בארץ, עם ייעוץ מקצועי מצוין ויש בה נבחרי ציבור שלוקחים בחשבון את טובת העיר וצרכיה. אנו גם מכירים את השטח קצת יותר טוב מהוועדה המחוזית. הציבור בחר אותנו כדי שנייצג את עמדותיו. אבל לכאורה לא חשוב מה עמדותינו, כי הוועדה המחוזית תקבע הכל לבד. עצם העובדה שיש שלוש תוכניות שלגביהן הוחלט להגיש ערר למועצה הארצית מראה שלא מתייחסים לעמדותינו מספיק. רוצים לקחת מהנבחרים את שיקול הדעת התכנוני? שישנו את החוק".

במקביל, באחרונה החליטה הוועדה המקומית להגיש ערר על החלטת הוועדה המחוזית בעניין מתחם ליבר, שבין הרחובות פינס, המסילה ודרך יפו בפאתי נווה צדק.

לגבי מתחם זה הגישה חברת אמריקן קולוני בקשה לשינוי התב"ע, ובה שתי חלופות: מגדל של עד 20 קומות למשרדים או מגורים במבנה שיגיע עד 32 קומות, ובנוסף מבנה לצרכי חינוך. הוועדה המקומית קבעה שיהיה במגדל עירוב שימושים: 75% ישמש משרדים ו-25% מגורים בקומות העליונות. התוכנית עברה עם המלצת המקומית לוועדת המשנה של הוועדה המחוזית.

זו נתנה תוקף לתוכנית להקמת מגדל, תוך שאפשרה שלוש חלופות: מגורים, משרדים או חלופה של ייעוד מעורב שבה 75% מזכויות הבנייה יהיו לתעסוקה ו-25% למגורים. את ההחלטה לגבי הבחירה בין החלופות היא השאירה ליזמים.

ערר אחר שהגישה הוועדה המקומית נוגע להחלטת הוועדה המחוזית לאשר את תוכנית המגורים "תע"ש השלום".

מדובר על מתחם "תע"ש מגן" לשעבר, בו פעל מפעל התעשייה הבטחוני שגרם לזיהום הקרקע. התוכנית שאושרה כללה פינוי המפעל והקמת ארבעה מגדלי מגורים של 43 קומות, מבני תעסוקה ומבני ציבור. התוכנית אושרה להפקדה ב-1999.

הוועדה המקומית ועיריית תל אביב הגישו התנגדות שהתייחסה לטבלת האיזון ולטענת קיפוח העירייה בטבלה זו. הוועדה המחוזית דחתה את דרישותיהן. הוויכוח העיקרי נסב על דרישה אחרת של הוועדה המקומית - לקבוע לוח זמנים לטיהור מי התהום במקום, ולא לקדם את התוכנית לפני כן. לפי הערר, הוועדה המחוזית קבעה שהטיפול במי התהום יהיה במסגרת הגשת בקשות להיתרי בנייה או פיתוח תחום התוכנית. לא נקבע מועד ברור לטיפול במי התהום שאינו תלוי בלוח הזמנים להוצאת היתרי בנייה או פיתוח.

עו"ד אבי פורטן, לשעבר יועמ"ש בוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז מרכז, אומר כי רשות מקומית חזקה כמו עיריית תל אביב יכולה להיות רשות מקצועית גדולה, עם כח אדם מיומן, שגם יודעת מה טוב לה. מנגד, הוועדה המחוזית טוענת בצדק שחברי הוועדה המקומית הם נבחרי ציבור ומחויבים לבוחרים, ולעומתם לוועדה המחוזית יש את הראייה האובייקטיבית נטולת האינטרסים, כולל יכולת לראות את ההקשר הכלל מחוזי.

"מרוב ויכוחים בין הוועדות מי תכריע ועררים שמוגשים למועצה הארצית לא מעט פעמים מגיעים למצב שגם תוכניות פשוטות מגיעות לדיונים בוועדות שונות ומוגשים עררים על עררים", אומר פורטן. "הפתרון לסבך הוא תוכנית מתאר. עיריית תל אביב נמצאת בשלב מתקדם של הכנת תוכנית מתאר וכשזו תהיה מאושרת, היא תעניק סמכויות רבות לוועדה המקומית שתאשר חלק נכבד מהתוכניות בלי להזדקק למחוזית".

"זכותה וחובה של המקומית"

לדברי יו"ר הוועדה המקומית בתל אביב, דורון ספיר, "זה לזכותה של הוועדה המקומית שהיא עומדת על דעתה ומובילה החלטות שהיא קיבלה. חלק מההחלטות הן ציבוריות כמו במתחם תע"ש. חלק הן החלטות שמונעות מהיבטים תכנוניים וחשוב שדעת הוועדה המקומית ועמדת נבחרי העיר והאינטרסים העירוניים יבואו לידי ביטוי". ספיר אינו חושב שמדובר בדפוס קבוע ביחסים עם הוועדה המחוזית, אלא במחלוקות ענייניות שיכולות להיות בין הצוות המקצועי של הוועדה המקומית לחברי הוועדה המקומית או בינם לבין הוועדה המחוזית. "זכותה וחובתה של הוועדה המקומית לעמוד על דעתה ולייצג את האינטרסים של העיר", הוא מציין.

עו"ד יובל גלאון, המתמחה בתכנון ובנייה, מציין כי הוועדה המקומית תל אביב לפחות נהנית מכך שעמדתה מקבלת משקל בוועדה המחוזית, בעוד ועדות מקומיות במחוזות אחרים 'סובלות' הרבה יותר מבחינה זו. בתל אביב, יתכן שהיוקרה והחשיבות של העיר עשו את שלהן.

באופן כללי, לדבריו, "יש מתח מובנה בין השלטון המרכזי (הוועדה המחוזית) למקומי שבא לידי ביטוי בכמה מישורים. האחד, מה שמוגדר כתוכנית מתאר ברמה מקומית לעומת תוכנית מתאר ברמה המחוזית. שנית, בוועדת הערר המחוזית יושב נציג של הוועדה המחוזית. גם שם נראה לפעמים מצבים שבהם נציג של הוועדה המחוזית מנסה להצר את סמכות הוועדה המקומית. בשנים האחרונות המחוקק העביר יותר סמכויות לוועדות המקומיות. כך הוועדות המחוזיות צריכות להתעסק יותר בתכנון המתארי הכללי של העיר. בתל אביב התכנון ברמה הארצית והמחוזית (תמ"מ 5) כבר נעשה, ולכן השדות לטיפול הפכו צפופים, מה שגורם ליותר חיכוכים. בכל אופן, ניתן לראות מגמה של הוועדה המחוזית בתל אביב לא להיות מעין חותמת גומי".

במשרד הפנים מציינים, כי "ככלל, ניתן משקל משמעותי לעמדת הועדה המקומית ולעמדת הצוות המקצועי של העירייה, אשר לו היכרות מעמיקה וידע מקצועי רחב בנושאי התכנון בעיר. עם זאת, החלטות הועדה המחוזית מתקבלות על בסיס מקצועי לאחר שמיעת התנגדויות, שמיעת עמדת הוועדה המקומית, שמיעת עמדת מהנדס העיר ועמדת היזמים. כמו כן עומדים לרשות הוועדה יועצים מקצועיים מתחומים שונים.

"הוועדה המחוזית שוקלת את כל הנתונים והיא סוברנית להחליט גם בניגוד לעמדת הועדה המקומית וזאת לאחר ששקלה אותה בכובד ראש. באחד המקרים שצוינו בפנייה החלטת הועדה המקומית לא תאמה את המלצת הצוות המקצועי של העיר והוועדה המחוזית מצאה אותה ראויה יותר. במקרה אחר שצוין התקבלה עמדת הוועדה המקומית בחלקה והנושא שלא התקבל יוכרע בועדת הערר של המועצה הארצית. יצוין כי לוועדה המחוזית היכרות מעמיקה עם סוגיות התכנון ברשויות המקומיות במחוז והרכבה מבטיח שקלול ואיזון ההיבטים התכנוניים השונים. מטעם זה ניתנה לה הסמכות לאשר תוכניות". *