מנכ"ל קרסו נדל"ן: "תוך כמה שנים יזהו אותנו כמו חברות כאפריקה ישראל"

כשאומרים את המילה "קרסו", מייד עולה בראש תמונה של משפחת יבואני הרכב הוותיקה והמוכרת של רנו וניסאן בישראל. אולם, בראיון ראשון ובלעדי מתברר כי מדובר בקבוצה עם ניסיון נדל"ני רב לאורך כל שנות פעילותה, עם גלריית נכסים רבת היקף, ולא פחות חשוב: עם תוכניות ממשיות להשתלב בצמרת חברות הבנייה למגורים בשנים הקרובות. בנוסף, גם ההנפקה המתוכננת עשויה לצאת לדרך בהקדם.

בני משה קרסו בע"מ הינה חברה משפחתית פרטית, הפועלת בארץ מאז 1933 בתחומי הרכב והנדל"ן. את החברה ייסד משה קרסו ז"ל, שעלה לארץ עם משפחתו מסלוניקי בתחילת שנות ה-20. במקביל לפעילות הרכב, התקיימה גם פעילות נדל"נית ענפה. בין היתר, החברה רכשה קרקעות והקימה בהם פרויקטים למשרדים ולתעשייה, כשהיא פועלת הן כיזם והן כקבלן מבצע.

מניהול משפחתי לחיצוני

במהלך 75 שנות פעילות, חברת בני משה קרסו הפכה לקבוצת חברות, כאשר בכל אחת מהן התקיימה פעילות הרכב לצד פעילות הנדל"ן. לפני כחמש שנים בני משפחת קרסו החליטו לבצע בקבוצת החברות שבבעלותם מהלך מורכב ורגיש במיוחד, שכלל מספר שלבים.

למשפחה גדולה וותיקה הפועלת באופן פרטי ומוצלח משך עשרות שנים, אין זה דבר של מה בכך להעביר את הניהול לידיים חיצוניות, כאשר השלב האחרון המתוכנן, של הנפקה בבורסה, תחשוף לעין הציבורית נתונים שלא היו ידועים עד כה.

בראיון ראשון מספר דן פרנס, מנכ"ל קרסו נדל"ן, זרוע הנדל"ן החדשה של הקבוצה, על התהליכים שהביאו לשינוי בקבוצה ועל התוכניות בתחום הנדל"ן של משפחת קרסו. לאחר ששימש בתפקידים בכירים בתחום הנדל"ן בחברות מליבו (1997-2003) וברבוע הכחול (2003-2004), מונה פרנס בסוף 2004 לסמנכ"ל נדל"ן בקבוצת קרסו.

ב-2004-2005 החל גיוס מנהלים שאינם בני משפחה, ומעבר של בני המשפחה מתפקידי ניהול שוטף לחברות בדירקטוריון החברה. החל מ-2006 בוצעה הפרדה ניהולית בין פעילות הרכב לבין פעילות הנדל"ן, כשכל פעילות תוקצבה, נוהלה ובוקרה בנפרד.

בשנים 2007-2008 בוצע שינוי מבני ארוך ע"י מהלך של מיזוג/פיצול ויצירת שתי חברות: קרסו נדל"ן (בשמה הקודם: בני משה קרסו), וקרסו מוטורס. כל חברה מנוהלת על-ידי מנכ"ל עם הנהלה מקצועית, הכפופה לדירקטוריון שבראשו עומד יואל קרסו, והמורכב מבני משפחת קרסו בתוספת שני דירקטורים חיצוניים. בקרסו נדל"ן התמנה שמעון הייבלום לתפקיד סגן יו"ר הדירקטוריון, לאחר ששימש כדירקטור בקבוצה מאז 2006.

בתחילת 2009 מונה פרנס למנכ"ל קרסו נדל"ן, ועם השלמת השינוי המבני פונים בחברה לתוכניות בנייה חדשות. בנוסף, קרסו נדל"ן שכרה את שירותי חברת הייעוץ האסטרטגי טריגר פורסייט, ובעזרתה גובשה אסטרטגיה לחמש השנים הבאות. לאחר ההיפרדות מענף הרכב, כיום קרסו נדל"ן ממוקדת כולה בפיתוח נדל"ן למגורים ולמשרדים, לצד פעילות של החזקת נכסים מניבים.

"הטריגר היה בערך לפני 5 שנים, כשהתחיל תהליך של חילופי דורות בחברה", מסביר פרנס. "התהליך היה מובנה וארוך". דומה כי מתחת לפני השטח גם ניצני מאבקי כוחות וירושה משפחתיים בין מי שעומד בראש קבוצת בני משה קרסו, חיים קרסו, ובין אחייניו יואל ומכבי קרסו, שדרשו בין השאר את החלפת הנהלת החברה. כשנכנסים למשרדי הנהלת קרסו, לאורך המסדרון הארוך תלויים שלטים קטנים רבים על דלתות המשרדים עם שם המשפחה קרסו, כשרק השם הפרטי מתחלף.

פרנס מתאר את אופי הפעילות בין המנהלים החיצוניים ומשפחת בעלי השליטה. "במהלך 5 השנים האחרונות בהן החברה עברה שינויים, בסה"כ הוקמה מערכת. יש דירקטוריון, עם דירקטורים חיצוניים וגם בני משפחה, ישיבות דירקטוריון בתדירות של חודש-חודש וחצי, כשבני המשפחה מדווחים באופן שוטף. מרבית בני המשפחה לא גדלו בנדל"ן וזה לא כור מחצבתם, בעוד ברכב הם היו יותר מעורבים, אבל אי אפשר להסיק שהדירקטוריון הוא חותמת גומי. הדירקטוריון מאוד מעורב ודורש הסברים ברמה גבוהה. אין מצב שההנהלה הולכת לדרכה ומדווחת פורמאלית פעם ברבעון. ההנהלה מדווחת כמו בכל חברה, ומאידך יש מרחב פעולה ומערכת יחסים טובה".

פרנס מזכיר כי קרסו נדל"ן וקרסו מוטורס לא היו חייבות להכניס דירקטורים חיצוניים לדירקטוריונים שלהן, אך זה נעשה מבחירה כבר ב-2006, "כי גם כשאתה פרטי, המודל שלנו הוא של חברה ציבורית". אולם, פרנס מסביר כי מדובר גם בהכנה לקראת הצעד הבא של קרסו נדל"ן. "בכל המהלך שנעשה בשנים האחרונות נערכנו לקראת יציאת החברה לבורסה. זה התבטא בהכנת טיוטת תשקיף, אלא שלנוכח מצב השוק בעקבות המשבר העולמי המהלך נדחה למועד המתאים. אני מעריך שההנפקה תקרה כשהשוק יהיה טוב יותר. לי באופן אישי נראה שזה עוד קצת מוקדם מדי, אבל זו החלטה של בעלי המניות. זה יבוא בעתיד הלא רחוק".

גלובס: מה תעשו עם הכסף שיגויס?

פרנס: "בכוונת החברה לנצל את המהלך לצורך הרחבה נוספת של פעילותה בתחום הפיתוח, ובעיקר בתחום המגורים. פרויקט דגל שמתכננת החברה במסגרת זו הוא קולנוע אופיר, שהוקם כראינוע בשנת 1929 בתל אביב ע"י משה קרסו, והיה בית הקולנוע השני שהוקם בעיר העברית הראשונה. במגרש ברחוב גרוזנברג, שבו עמד הקולנוע, החברה יוזמת הקמה של פרויקט מגורים ייחודי שייהנה ממיקום יוצא דופן בלב העיר ההיסטורית. הפרויקט נמצא כעת בשלבי תכנון, והוא צפוי לצאת לשיווק בתוך כשנה עם 20-30 יח"ד הממוקמות סמוך לכניסה מנחלת בנימין. "אנחנו עדיין צעירים ומשקיעים המון בתכנון, בשיתוף עם יועצי שיווק ואדריכל פנים שעובר על כל הדירות ולא רק על החללים הציבוריים, ואנו מנסים להגיע לתכנון מושלם", אומר פרנס.

בית היסטורי אחר בעיר ללא הפסקה ששייך לקבוצה הוא מפעל לודז'יה ברחוב נחמני, המוכר בכינויו "הבית האדום", אולם מכיוון שמדובר בבניין מורכב ביותר לשימור, העדיפה החברה למכור אותו בסוף 2008 תמורת 28 מיליון שקל לרוכש אלמוני, שמאוחר יותר התברר כאיש העסקים רוני דואק.

האם בחברה המזוהה כל כך עם ענף הרכב, הנדל"ן הוא לא בן חורג?

"כשהגעתי לכאן הופתעתי ממה שגיליתי. הסתבר לי שעוד משנות ה-20 ובאופן רצוף, החברה קיימה פעילות נדל"ן, רכשה קרקע ויזמה פרויקטים בביצוע עצמי, בהיקף שמעטים עשו".

פרנס מציין כי הפרויקטים שהוקמו משמשים היום כחלק מהנכסים המניבים של החברה, למשל מגדל קרסו ברחוב יד חרוצים בת"א (משרדים וקומת מסחר), ובית רנו ברחוב ריב"ל המקביל. בנוסף, חלק מהנכסים שהוקמו היו בתוקף הקשר בין פעילות הנדל"ן ופעילות הרכב. הנכס הבולט הוא המרכז הלוגיסטי בפארק ראם (צומת מסמיה), בשטח של כ-100 דונם, שהוקם החל משנת 2000 ומשלב רכישת הקרקע ועד גמר הביצוע היה בידי החברה. במסגרת הפיצול הנכס נשאר בקרסו מוטורס. נכסים אחרים שהוקמו, כמו מרכזי שירות ותצוגה, מושכרים לקרסו מוטורס, למשל מרכז שירות בציר משה דיין במערב ראשל"צ.

פרנס מדגיש כי אין קשר בין פעילות הרכב לפעילות הנדל"ן. "אם נפעל לפי שוק הרכב, נחטא לתפקיד. הרעיון של בעלי המניות הוא שלקבוצה יש שתי רגליים שלא קשורות זו לזו. אם יש מצב שוק יותר בעייתי בפעילות אחת, הפעילות השנייה יכולה לתמוך, וכך יש פיזור סיכונים".

ב-2003 הקימה קבוצת קרסו פרויקט מגורים ראשון בשכונת נווה גן בפתח תקוה, 63 דירות ב-3 בניינים, ושם גם התקבלה ההחלטה כי מוטב שקבלני ביצוע יעשו את העבודה, והחברה נשארה כעת בתחום הייזום, החלטה שקיבלה חיזוק עם השלמת פיצול החברות.

במרחק של 100 מטר מהפרויקט הראשון, החלה לאחרונה קרסו נדל"ן בפרויקט המגורים הראשון שלה, גן המושבות, ברחוב אסירי ציון פינת גרישפן בפ"ת. הפרויקט כולל 300 יח"ד ב-4 מגדלים של כ-20 קומות על שטח של 17 דונם, כאשר בשלושת החודשים הראשונים לשיווק הצליחה החברה לשווק 66 יח"ד מתוך 80 במגדל הראשון. הפרויקט מוקם על קרקע היסטורית של החברה, עליה פעל בעבר מפעל טכסטיל שרון (מטוויית טכסטיל) ולאחר סגירתו פעל מרכז לוגיסטי לרכבי רנו ומחסני ערובה כלליים. הקמת הפרויקט התאפשרה לאחר שהחברה הצליחה לשנות את ייעוד המקרקעין מתעשייה למגורים.

קרסו נדל"ן עובדת כעת על הרחבת צבר הפרויקטים למגורים ורכישת קרקעות, ופרנס לא מפחד להצהיר על כך. "היום השוק מלא בהזדמנויות ובהצעות, בטח לחברה כמונו שפעלה בצורה שמרנית, ושכמעט אינה ממונפת. אבל צריך לדעת על מה להסתכל ובמה להתעניין. כבר לפני 3 שנים התחלנו גם לרכוש קרקעות לייזום: רכשנו 5 נכסים, כולם מיועדים לפיתוח, חלקם נכסים מניבים שמיועדים להשבחה בדרך של פיתוח", מציין פרנס.

כך למשל, בשנת 2008 החברה מגרש הממוקם בלב המרכז האזרחי בבאר שבע, בצמוד לקרית הממשלה. בכוונת החברה להקים במגרש בניין משרדים עם קומת מסחר בשטח של כ-6,000 מ"ר, מול תחנת הרכבת החדשה. הפרויקט נמצא בשלבי היתר, ואמור לעלות על הקרקע בדצמבר 2009. בשלב ראשון יוקמו שטחי המסחר והחניה, והמשרדים יתווספו עם שיפור המצב באזור, אולי בזכות עיר הבה"דים.

לצד ההחלטה האסטרטגית להתמקד בפעילות ייזום ופיתוח מגורים, החברה תעסוק גם במשרדים ותעסוקה, שם לחברה יש כבר צבר פרויקטים גדול. הפרויקט הבולט ביותר הוא מגדלי הבירה ברחוב ירמיהו פינת הצבי בשכונת רוממה בירושלים - פרויקט להקמת קרית ממשלה הכוללת 33 אלף מ"ר משרדים עם קומת מסחר. הפרויקט מוקם במסגרת מיזם משותף עם חברת האחים עופר נכסים, ובמסגרתו החברות מקימות את בנייני המשרדים, שהושכרו למדינה לתקופה של 20 שנה.

"עוד יש הזדמנויות"

בעוד יזמים רבים מצהירים על כך שהם לא ירכשו קרקעות עד שבעליהן לא יפסיקו לדרוש מחירים משוגעים, בקרסו נדל"ן מאמינים שגם היום כדאי לקנות מגרשים. "אנחנו מחפשים פרויקטים נוספים. השוק רותח ובעלי הקרקעות נוטים לבקש יותר, אבל מצד השני יש פחות חברות שמעוניינות היום לקנות. מחירי הקרקע אמנם עלו לעומת לפני חצי שנה, אבל אפשר למצוא, אולי לא במרכז הזרקור ולא הזדמנויות מהרצפה, אבל בהחלט הזדמנויות טובות", אומר פרנס. הוא מוסיף, כי החיפושים אינם מצטמצמים לגדרה-חדרה, "אם כי אנו חושבים כי הפריפריה הקרובה בין נתניה ורחובות היא השוק הטוב. אנו מסתכלים על פרויקטים למשפרי דיור ומשפחות צעירות, פחות מסתכלים על מגורי היוקרה. אם נשתכנע כי בבאר שבע יש אפשרות לפרויקט, אין שום מניעה".

פרנס מודה כי "אנחנו בתחילת הדרך מבחינת תודעת הציבור והקבוצה מזוהה בעיקר עם הרכב, אבל מצד שני, אנו יוצאים מנקודת התחלה טובה. אם היו שואלים רוכשי דירות על העדפותיהם, הם לא היו מציינים את קרסו כחברת נדל"ן, אבל מבדיקות שערכנו, כשמבינים שקרסו בונה, יש תחושה של איתנות פיננסית ומודעות לשם".

פרנס מצהיר כי בעלי השליטה אינם מתכוונים להישאר בערוץ פעילות צנועה. "אנחנו שואפים להביא את עצמנו לליגה הראשונה של חברות הנדל"ן. בתוך כמה שנים יזהו אותנו כמו חברות כאפריקה ישראל או שיכון ובינוי".

מוטיבציה זו של הבעלים היא הסיבה לדבריו ליציאה המתוכננת לבורסה. "זה נכון לחברת נדל"ן להיות ממונפת. זה לא סוד שקרסו התנהלה עד כה ברמות מינוף נמוכות. מה שנכפה על חברה ציבורית הם כללי פעולה שגורמים לכך שהחברה מתנהלת בצורה זהירה ומקצועית. כדי להיות בליגה של הגדולים, יש חובה לשמר סטנדרטים".