במסגרת הטור מן השבוע שעבר הצגנו עמדתנו, לפיה יהא זה לטובת המשקיעים לאפשר לקרנות השקעה בנדל"ן (ריט) להחזיק גם בזכויות באיגודי מקרקעין, ולא רק במקרקעין במישרין. בהמשך לאמור לעיל נבקש להתייחס למספר חסמים נוספים הקיימים על-פי המצב המשפטי כיום, ואשר מקשים על הקמת ריט.
אחד הקשיים המרכזיים כרוך בשלב הקמת הריט - בכל הנוגע לרכישת הנכסים לצורך ההקמה. רכישת נכסים בשלב ההקמה עשויה לעורר בעייתיות בשני מישורים.
הראשון והפשוט יותר הינו מס הרכישה - אותו מס בשיעור של 5% משווי המקרקעין. לאור העובדה שמס הרכישה הינו מס מחזור (ולא מס על רווח), ולאור העובדה שהוא מוטל בשלב בו הריט חסר עדיין הכנסות - חל קושי מהותי לממנו.
כיום קובעות הוראות החוק שיעור מס מופחת של 0.5% על מנת להתמודד עם קושי זה. דא עקא, שיעור זה חל על-פי לשון החוק רק במקרה בו המכירה הייתה בתמורה להקצאת מניות בקרן. בחיי המעשה - לא ניתן כמעט למצוא מקרקעין בסדר גודל מהותי שאינם נושאי חוב (בין לצד ג' ובין לבעלים), והתעוררה השאלה האם במקרה של מכירה כנגד נשיאה בחוב יישלל שיעור מס הרכישה המופחת, בטענה של קיום "תמורה". רשות המיסים, בהחלטה מקדמית חשובה ומועילה, נתנה אישור לכך שהעברת מקרקעין כנגד הקצאת מניות בשילוב תמורה נוספת כגון הלוואת בעלים, נשיאה בהתחייבות המעביר וכו' - תהיה זכאית למס רכישה בשיעור של 0.5%.
אך בכך לא די, שכן המישור השני בו מתעוררת הבעיה, והבעייתי יותר, הינו בכל הנוגע למס השבח. מכירת המקרקעין לקרן עשויה להתחייב במס שבח על הרווח, וגם כאן פעמים רבות יחול מס עוד בטרם התקבלה תמורה אמיתית כלשהי (להבדיל ממניות בקרן או בהלוואת בעלים).
ככל שמעוניינים שלקרן יועברו נכסים איכותיים, וזוהי כמובן טובת המשקיעים, הרי שיש להניח שגלום בהם רווח, וממילא גם גלום מס - ובהיעדר הוראה הפוטרת ממס (או ליתר דיוק יוצרת דחיית מס עד למפגש עם הכסף) - קיים חסם מהותי בכל הנוגע להקמת הקרן.
למיטב ידיעתנו, מתגבשת ברשות המיסים יוזמה לתיקון חקיקה שיתמודד גם עם בעיה זו, ולפטור ממס שבח מקרים של העברת מקרקעין כנגד מניות. עם זאת, בכך לא די: גם כאן יש לכלול בגדר הפטור סיטואציות של מכירה כנגד הלוואת בעלים או כנגד נשיאה בהתחייבויות המעביר - בדיוק כפי שנעשה הדבר (בדרך של החלטת מיסוי) בכל הנוגע למס הרכישה, כתשובה לצרכי המציאות העסקית.
המבוקש לעיל נתמך גם בטעמי מדיניות כבדי משקל, ובהם העיקרון הבסיסי העולה הן מהחקיקה והן מהפסיקה שלא למסות בטרם קיים מימוש אמיתי. עקרון זה מוצא ביטויו לדוגמה בהוראות החלות ביחס לשינויי מבנה (סעיפים 103 עד 105 לפקודת מס הכנסה, הסדרי המיסוי ביחס לאופציות לעובדים בסעיף 102 לפקודה ועוד.
לא פחות חשוב - ביוזמות בלבד לא די. חשוב לעשות מאמץ לקדמן במהירות, על מנת ליצור ודאות למשקיעים. *
הכותבים הם ממשרד אלתר עורכי דין.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
