ליווי בנקאי אינו תעודת ביטוח

הבנק לצורך כך מסתמך על "דו"ח אפס" של שמאי המעריך את הכדאיות הכלכלית של העסקה. דו"ח אפס אמור לבדוק את עלויות הבנייה וההיטלים, ובקיצור - את השורה התחתונה של עלויות הפרויקט, וזאת כדי לתת תמונה מהימנה של הפרויקט. דא עקא, שהמציאות לעיתים יותר חזקה מדו"ח אפס והשינויים החלים בפרויקט בשל ריבוי השחקנים גורמים לכך שהבנק או היזם מוצאים עצמם מול מציאות שונה מבחינה כלכלית.

לאחרונה בית המשפט המחוזי בתל אביב נדרש להכריע בסוגיה של ליווי פיננסי שכנראה חרג מגבולות הציפייה של הצדדים, ואי לכך היזם מצא עצמו במצב של עיכובים וחוסר יכולת להמשיך בפרויקט לפי לוח הזמנים, עקב דרישות של העירייה בגין היטל השבחה שהצדדים לא צפו אותן.

העניין היה בת.א 1174/00 קרן חיים ואח' נ' בנק דיסקונט לישראל והוועדה המקומית לתכנון ולבנייה קרית אונו. בעניין דנן, התובעים התכוונו לבנות נכס מקרקעין וקיבלו מימון בנקאי מבנק דיסקונט.

לצורך הבנייה התובעים נדרשו לשלם היטל השבחה גבוה בעשרות אחוזים ממה שציפו. הבנק סירב לפרוע את הדרישה של היטל השבחה בטענה שחורגת מהאמור בדו"ח אפס. בעקבות כך, לטענת התובעים, הפרויקט התעכב ויתרה מזו: הבנק גם לא הסכים כי הנכס יימכר במסגרת הקטנת נזק, וזאת לפני השלמת הבנייה.

התובעים תבעו את הבנק על שבשל סירובו התעכבה השלמת הפרויקט.

כמו כן התובעים טענו כי העירייה הוציאה שומה סתמית וגבוהה, ובכך גרמה להתמשכות ההליכים. התובעים נאלצו להגיש שומה נגדית וגם הוכנה שומה מכרעת (ומי שמצוי בתחום יודע מה משמעות של זמנים במקרים אלו).

השופטת ציפורה ברון דחתה את התביעה כנגד העירייה, ודחתה את מרבית טענות התובעים כנגד הבנק. השופטת ברון קבעה שאין כל חובה לבנק לפרוע תשלום של היטל השבחה, אם הוא חורג מגובה היטל השבחה שהצדדים ציפו במסגרת דו"ח אפס. כמו כן נקבע, שהבנק לא היה חייב להסכים כי הפרויקט יימכר בטרם השלמת בניה, אם הבנק בדעה שבמכירה מוקדמת יש כדי לגרום לירידה ברווחים.

ולעניין הוועדה המקומית, השופטת ברון קבעה כי אין בהתנהגות העירייה כדי התנהגות לא סבירה של שלטון, באשר העירייה לעניין היטל השבחה נזקקה לשמאי חיצוני, ואין כל פסול בהוצאת שומה ראשונית גבוהה.

פסק דין זה מהווה נדבך חשוב לפרויקט ליווי, ומבהיר כי ליווי פיננסי אין פירושו תעודת ביטוח. *

הכותב הינו מומחה לדיני מקרקעין.