מנכ"ל סקורפיו: "יש עצירה מטורפת במזרח אירופה"

מנחם, המשמש כמנכ"ל סקורפיו, אמר היום (ד') ל"גלובס", כי "כמו שידענו לבוא לבקש כסף, אנחנו נדע לעמוד ולהסביר בדיוק מה המצב של החברה".

- אתה מבין את החשש של המשקיעים?

מנחם: "ברור שיש למשקיעים חששות מיכולת החזר החוב של החברה. הם קוראים עיתונים. פגשנו אותם, וגם ציינו את הדברים בצורה מאוד ברורה בדו"חות לאורך כל הדרך. יש עצירה מטורפת במזרח אירופה, וכולם יודעים את זה. אני לא המצאתי את זה. זה הקיף את כל העולם ופגע קשות במזרח אירופה, ארה"ב ומקומות נוספים".

סקורפיו גייסה בינואר 2007 סך של 516 מיליון שקל באג"ח הנושאת ריבית שנתית של 6.25%. האיגרות עומדות לפירעון בחמישה תשלומים שווים בשנים 2010-2014, כשסימן שאלה גדול מתנוסס כבר מעל התשלום הראשון, שמועדו חל בינואר הקרוב, בסך של 133 מיליון שקל.

"כמובן שיש הרבה דברים שביכולתנו לעשות כדי שבעזרת השם נעמוד בתשלום של ינואר", אומר היום מנחם. "אנחנו עובדים במלוא המרץ ומנהלים משאים ומתנים בכל מיני שלבים לגבי מכירת נכסים כאלה ואחרים שיש לנו במזרח אירופה". אבל מכירת נכסים בימים אלו היא משימה לא פשוטה, ובהיעדר הכנסות משמעותיות, מצבה של החברה הולך ומידרדר. את המחצית הראשונה של 2009 סיימה סקורפיו בהפסד של 223 מיליון שקל ותזרים מזומנים שלילי של 88 מיליון שקל. עיקר ההפסד נובע מירידת ערך נדל"ן להשקעה, שהינו הפסד חשבונאי.

בעקבות מצבה של החברה, פנתה לאחרונה מנורה-מבטחים, המחזיקה באג"ח של סקורפיו נדל"ן בכ-100 מיליון שקל (20% מהסדרה), לנאמן האג"ח הרמטיק נאמנות, בדרישה לכנס בדחיפות אסיפת בעלי אג"ח כדי להבטיח את זכויותיהם של מחזיקי האג"ח.

"בני מאוד פדנט"

- האם תגיעו למצב של הסדר חוב כמו באפריקה ישראל?

"אף אחד לא יודע מה יקרה לו בעוד יומיים. אנחנו עובדים מאוד קשה, ומאוד מאמינים שנשלם, אבל יש בזה סיכון. כל מי שפועל היום במזרח אירופה נמצא בסיכון כזה או אחר.

- האם בני שטיינמץ יזרים כסף לחברה?

"אתה מצפה שאני אגיב לזה? אני מנכ"ל של החברה. מקורות החברה כרגע הם כפי שפרסמנו בתזרים מזומנים שלנו. אני חייב למכור נכסים בשביל להגיע בינואר לתשלום. שאלה לבני צריך להפנות לבני. איך אני יכול לענות על שאלות כאלו?".

למנחם חשוב להדגיש כי "בחיים לא משכנו דיבידנדים או דמי ניהול, אין פה משהו שדומה לזה אפילו. בני מאוד פדנט בדברים האלה. כשהוא הביא את ההלוואה בסך 380 מיליון שקל מבנק הפועלים, הוא נתן את הערבות של החברה שלו למעלה. בני שם בהלוואות בעלים כמעט 400 מיליון שקל, והחוב כלפיו נחות ביחס לחוב של מחזיקי האג"ח".

- מה המצב בשווקים בהם אתם פועלים?

"בקייב, אוקראינה, הדברים די התעוררו בחודשיים-שלושה האחרונים, ומכרנו די הרבה דירות לעומת מה שמכרנו בשנה האחרונה. ב-9 החודשים האחרונים מכרתי דירה או שתיים, ובחודשיים וחצי האלה מכרנו כ-50 דירות. שם יש התעוררות מסוימת, אבל ברומניה האטה.

"המצב באופן כללי הוא כזה שאף יזם, לפחות לא מי שאני מכיר, התחיל פרויקט. לא ראיתי שום אדמה שצמח ממנה איזה שלד בניין בשנה האחרונה, ואני מסתובב בשלוש מדינות בשבוע".

השיפור במכירת הדירות, כאמור, איננו מספיק, וסקורפיו תתקשה לעמוד בהחזר החובות בזמן ללא פריסת תשלומים או מימוש של נכסים. נכון לדוחות האחרונים, בקופת החברה כ-120 מיליון שקל בלבד, ומנגד התחייבויות בגובה כמעט 2 מיליארד שקל, מתוכם 380 מיליון שקל לבנק הפועלים ו-516 מיליון שקל למחזיקי האג"ח. רואי החשבון של החברה מצביעים על גירעון בהון החוזר בסך 443 מיליון שקל, וגירעון בהון העצמי של 117 מיליון שקל. בנוסף, סקורפיו אינה עומדת באמות המידה הפיננסיות שקבעו חלק מהבנקים המלווים.

- למה לא הצלחתם לממש? בגלל המחיר?

"אנחנו פשרנים מאוד לגבי המחיר, אבל המצב במזרח אירופה לא טוב. אם פעם מכרת 50 דירות בחודש, ואחר כך מכרת 20, עכשיו זה ירד לכיוון ה-10 דירות. זה פשוט נעצר".

- ומהצד של הרוכשים?

"המשכנתאות, כמו כל הנושא הפיננסי המימוני, נתקעו לחלוטין. אזרחים שרוצים לקחת משכנתא כדי לקנות או להשלים רכישה, תקועים. אין להם אפשרות כזו בכלל. אנשים איבדו מקומות עבודה והמצב בעייתי".

"נפגשנו 37 פעמים עם כל בעל אג"ח"

- איך אתם מטפלים במשבר?

"במהלך השנה וחצי האחרונות כוח האדם ירד דרמטית, וכל הוצאות המטה בכל מדינה צומצמו משמעותית. בנוסף, הקפאנו המון מהפרויקטים כי הכל נעצר, מלבד פרויקטים שאנחנו חייבים לגמור. אנחנו לא מתחילים שום פרויקט חדש עכשיו, מלבד קניון בפראג שנמצא בבנייה עם מימון וממוקם בפריים לוקיישן. שם אנחנו דווקא מרוצים. אבל מעבר לזה לא התחלנו שום פרויקט, אנחנו לא מתאבדים".

- צמצום ההוצאות אינו מספק את מחזיקי האג"ח המודאגים, אשר דורשים לכנס אסיפה בדחיפות.

"אנחנו מקבלים מהם טלפונים ומסבירים לכל אחד. הם יודעים בבירור מה המצב של החברה. עשינו מעל 37 פגישות עם כל מחזיק ומחזיק.

- מתי נראה לך שיהיה שיפור?

"אנחנו מקווים מאוד שברבעון הראשון של 2010 הדברים יקבלו איזה תפנית, אבל אסור להשלות את עצמנו, כי המצב במזרח אירופה עומד. בקייב רואים שהמשרד מכירות שלנו ממש עובד, ברומניה קצת פחות. אבל בכל זאת, הממשלה גיבשה תוכנית של משכנתאות כדי לעודד את הצריכה. יש גם שינוי פסיכולוגי, כשאתה יודע שהמחירים עוד יירדו, אתה אפילו לא ניגש לקנות דירה, אלא שוכר, ובעוד שנה תקנה, כי אתה מאמין שזה עוד יורד.

"כרגע אנשים חושבים שהמצב הגיע לתחתית, ושזה זמן טוב. אנחנו מקווים מאוד שברבעון הראשון נתחיל לראות קצת שיפור בקצב מסוים, ולאט לאט נחזור לנורמליות".

שמעון מנחם, לשעבר מגן קבוצת הכדורגל מכבי נתניה (אחיו התאום יגאל היה חלוץ מצטיין בקבוצה), תמיד התעניין בנדל"ן. אביו משה היה קבלן, ועוד כששיחק כדורגל בנה שני בתים בנתניה. את סקורפיו הקים בסוף העשור הקודם יחד עם שטיינמץ, קרוב משפחתו.

ב-2008 היה מנחם המנהל בעל עלות השכר הגבוהה בשוק ההון - 72.9 מיליון שקל, בעיקר בשל אופציות שקיבל. שכרו עמד על 115 אלף שקל בחודש, אך בסוף 2008 הוא ויתר על 50% משכרו.