קבלן טוב לא ילך עם קבוצת רכישה

יהושע רפפורט היה עד השנה מנכ”ל שיכון ובינוי סולל בונה - תשתיות

אנו עדים כיום לריבוי עסקאות של "קבוצות רכישה" (עמותות בנייה) בשוק הנדל"ן. בתוך כך מתלהט הויכוח בין החברות היזמיות והתאחדות הקבלנים לבין מארגני קבוצות הרכישה, אם השיטה נכונה וטובה.

חלק גדול בהצלחת פרויקט של עמותה תלוי בחברה המארגנת אותה, אישיות מנהליה וניסיונם המקצועי המצטבר בענף הבנייה ובהקמת פרויקטים בשיטה הזו. הקמת פרויקט בנייה (כל פרויקט בנייה) רצופה בעיות בלוחות זמנים, טיב ותביעות כספיות של הקבלן. הסיבות לכך מגוונות ולא תמיד תלויות בקבלן עצמו.

כאשר אין הבנה בין הקבלן למארגן העמותה, הסכסוכים יכולים להידרדר לתביעות בבתי משפט ואף להפסקת העבודה באתר. מחיר דירה בפרויקט קבוצת רכישה אינו סופי וכל משבר שתוצאתו החלפת קבלן בקבלן אחר, גורמת בוודאות לעליית המחיר.

הבעיה של הקבלן

קבלן בר דעת, מקובל וידוע, ידיר רגליו מבנייה לעמותות. בהתקשרות בינו לבין העמותה טמונים מבחינתו סיכונים שאינם קיימים במקרה של התקשרות שלו עם חברה יזמית בשיטה הרגילה.

במקרה של עמותת רכישה, הקבלן מתקשר עם עמותה ולמעשה עם כל דייר ודייר. במקרה שיש לקבלן תביעה נגד העמותה (למשל כספים שלא שולמו לו), לא עומדת כנגדו אישיות משפטית, בעלת הון שמסוגלת לשלם את המגיע לו. הקבלן יצטרך לנהל תביעה כנגד כל הדיירים. אפשר שעד שתתברר התביעה, העמותה תפורק ולא תהיה קיימת. זה מצב שקבלן סביר לא ירצה להיקלע אליו.

לכן, קבלנים גדולים שיש להם אופציות בנייה אחרות, לא יסכנו את עצמם ולא יבנו לעמותות, אלא אם יש להם היכרות מוקדמת עם מארגן העמותה והם סומכים על הגינותו וניסיונו ב-100%.

הבעיה של הדייר

בהיעדר קבלן גדול ומבוסס ייבנו את הפרויקט קבלנים קטנים וחלשים, על כל הסיכונים הנובעים מכך (טיב, היעדר הון חוזר, לוחות זמנים) וגם החוזה המשפטי בין העמותה לקבלן שייערך על ידי הטוב שבין עורכי הדין בארץ, לא יוכל למנוע כישלון הפרויקט במקרה זה.

אח"כ כאשר הדייר כבר בעמותה והתהליך בעיצומו, אין לדייר הבודד השפעה כלשהי והוא לא יוכל להתנגד לבנייה ע"י קבלן קטן שאמינותו נמוכה.

נכון, גם בשיטה המסורתית ("חברה יזמית"), הדייר לא יודע מראש מי יהיה הקבלן שיבנה את דירתו. אך במקרה של כישלון, יש לדייר כתובת - החברה היזמית, שאחראית לתת לו את הדירה בזמן, במחיר הסופי שנקבע מראש ובאיכות הנדרשת.

מי נותן את הדין לכישלון ב"עמותת רכישה"? מי נושא בעלויות הנוספות? לא מארגן העמותה, אלא הדייר והוא בלבד, שכן המציאות ב"עמותות רכישה" היא שהיזמים הם הדיירים. כתוצאה מכך במקרה של כישלון הפרוייקט אין בידם "ערבויות חוק מכר", המגנות עליהם וזאת לעומת קניית דירה בשיטה הרגילה (אצל חברה יזמית), אשר בה דייר זכאי לקבל על פי החוק לערבויות שכאלה מהחברה היזמית.