10 דיברות למארגן קבוצת רכישה

היתרון הגדול של התארגנות בקבוצת רכישה נעוץ בחיסכון המשמעותי במסים: מכיוון שהמוכר והקונה הם פרטיים, לא משלמים מע"מ, ומשלמים על הקרקע מס רכישה פעם אחת בלבד. אולם המצב עשוי להשתנות לחלוטין אם רשויות המס יחלטו לראות בגורם המארגן את הקבוצה יזם אשר רכש למעשה את הקרקע מבעליה ומכר קרקע עם התחייבות לבנייה לקבוצת הרוכשים. במקרה כזה, הגורם המארגן עלול להיחשב לקבלן ובשל כך להתחייב במס בשיעור גבוה ביותר (מס שבח, מס רכישה מקסימלי ומע"מ).

אלה עשרת הדיברות למארגן של קבוצת רכישה. רק בהתקיימם לא ייחשב המארגן של הקבוצה ל"קבלן", ויוכל ליהנות מיתרונות המיסוי של קבוצת הרכישה:

1. אסור למארגן להתחייב לרכוש את הקרקע בשם הקבוצה ואסור לו לשלם מקדמה על חשבון הקרקע לפני עסקת הרכישה על ידי כל השותפים לרכישה.

2. יש לחתום על הסכם אופציה לרכישת הקרקע ולאחר מכן לחפש מצטרפים. אין לחתום על זכרון דברים או על הסכם מותנה.

3. אסור למארגן לרכוש בנאמנות עבור נהנים שאינם קיימים עדיין.

4. אסור למארגן להתחייב בפני אף אחד מחברי הקבוצה למחיר הכולל של הדירה. אסור להתחייב למפרט סופי ולא לקבוע תקרה למחיר מקסימלי של הדירה.

5. אסור לקבל את השכר בעקיפין באמצעות התחשבנות על שווי הקרקע או באמצעות התחשבנות על שווי עלויות הבנייה.

6. את פעולות הפיקוח והניהול יש לבצע באמצעות חברה אחרת שבה אין למארגן שליטה.

7. אם המארגן נמנה על הקבוצה, דבר שאינו מומלץ - אסור לו למכור את דירתו מיד לאחר קבלת טופס 4 (טופס אכלוס).

8. אסור למארגן הקבוצה לחתום על בקשה להיתר בנייה, אלא לדאוג לכך שכל הבעלים בקרקע יחתמו על הבקשה להיתר.

9. אסור למארגן להיות צד להסכמים בין בעלי הקרקע לבין בעלי המקצוע השונים. בחירת הקבלנים ונותני השירותים תיעשה על ידי הוועד או על ידי נציגות ולא על ידי המארגן.

10. אסור למארגן לקחת על עצמו כל סיכון ביחס לעסקה ואסור לו לתת כל התחייבות לחברי הקבוצה, אלא למתן שירותי פיקוח על ו/או ניהול ו/או תיווך. בעסקה אמיתית של קבוצת רכישה חברי הקבוצה צריכים ליטול על עצמם את הסיכון הכרוך ברכישת הקרקע והליך הבנייה.

אם אתם מצטרפים לקבוצת הרכישה, ודאו כי המארגן אכן פעל כאמור מעלה.

הכותב הוא בכיר לשעבר ברשות המסים ובעל משרד העוסק במסים. האמור אינו תחליף לייעוץ פרטני.