באזורי הביקוש קיים פוטנציאל להפשרת קרקע לכ-400 אלף יחידות דיור, אותן ניתן יהיה לשווק במהלך עשר השנים הקרובות. כ-300 אלף יחידות דיור נמצאות באזורי הביקוש בגוש דן ובמרכז הארץ, ועוד כ-80-100 אלף יח"ד נמצאות בפריפריה, בירושלים או בחיפה.
בהנחה שכך יקרה, נגיע לשיווק של כ-40 אלף יחידות בשנה, קצב שיוכל להרגיע את שוק הנדל"ן הסובל כיום ממחסור חמור בדירות.
ניתוח לשכת השמאים עבור "גלובס", ערב כנס הלשכה המתקיים באילת, מלמד כי קיים קשר ישיר בין רמת מחירי הנדל"ן הגבוהה באזורי הביקוש במרכז הארץ, ובפרט בגוש דן, לבין העובדה שבמהלך עשור השנים האחרונות, מאז 1999, שווקו בממוצע כ-28 אלף דירות בלבד לשנה, זאת לעומת ביקוש של כ-40 אלף לשנה. עודף הביקוש העצום על פני ההיצע, שהצטבר לכ-100 אלף דירות חסרות, מכונה בלשכה "העשור האבוד", שהוא הוא הגורם הישיר לרמות מחירי הנדל"ן שהמשיכו במהלך עשור זה לנסוק כלפי מעלה, כמעט ללא הפסק.
גם אם רק חלק קטן מפוטנציאל השיווק יצא לתכנון בשנים הקרובות, בקצב של 35 אלף יחידות דיור לשנה, כולל בנייה שכבר משווקת ומאושרת, הדבר ירגיע את שוק הנדל"ן. במילים אחרות - על הממשלה להוסיף ליחידות הדיור שמשווקות כיום הן בבנייה הציבורית והן בפרטית, בסך הכל עוד כ-10,000 יחידות דיור לשנה. זהו "מספר הקסם" שיצליח לצנן את השוק.
40 אלף משקי בית
נכון להיום, קיימות בסך הכל כ-5,000-6,000 יחידות דיור זמינות לשנה באזור הביקוש, זאת בזמן שבפוטנציה קיימות כ-300 אלף יחידות דיור לפחות, בשטחי מחנות צה"ל שלא התפנו עד כה, במתחמי פינוי-בינוי במרכז הערים הותיקות בגוש דן וסביבותיו, באזורים המתאפיינים בתעשיות מזהמות, בתמ"א 38 (תוכנית המקנה זכויות בנייה יתרות לבניינים ישנים שיחוזקו מפני רעידות אדמה) הממשיכה להיות תקועה כאבן שאין לה הופכין, ובשטחי קרקע חקלאית הפרושים בכל אזורי הביקוש.
המחסור ביחידות דיור זמינות ילך ויחמיר משנה לשנה. הסיבה הפשוטה - מידי שנה נוספים למדינת ישראל, בעיקר כתוצאה מריבוי טבעי, עוד כ-40 אלף משקי בית, שכשני שלישים לפחות מתוכם מבקשים לרכוש דירה באזור המרכז. מכיוון שמדיניות פיזור האוכלוסין של ממשלת ישראל לנגב והגליל לא צלחה במשך שישה עשורים, סביר מאוד להניח שמגמה זו תמשך במדויק גם במהלך העשור הקרוב, עובדה שתגדיל מאוד את הביקושים הכבושים לדיור, ובדיעבד, גם את רמת המחירים.
לשכת השמאים ניתחה (לפי סדר זמינותם) את המתחמים שבהם יכולות להיות ממוקמות מירב יחידות הדיור הקיימות בפוטנציה באזור הביקוש. אחר כך נמצאים שטחי התעשיות המזהמות - תעשיות מזהמות, מפעלים ומתקנים בבעלות המדינה ובבעלות פרטית הנמצאים, היום, ממש בתוך מרכזי אוכלוסיה, דוגמת פי גלילות ששטחו כ-1,870 דונם ועליו מתוכננות כ-9,000 יח"ד ועוד כ-700 אלף מ"ר לתעסוקה, דוגמת תע"ש מגן בשכונת נחלת יצחק בה מתוכננות כאלף יח"ד ועוד.
פוטנציאל נוסף טמון בהוספת כ-50 אלף יח"ד בערים כמו תל אביב, רמת גן, גבעתיים, רמה"ש, חולון, ראשון לציון ואחרות, באמצעות שדרוג מבנים לפי תוכנית תמ"א 38. מדובר במתן זכויות בניית קומה או שתיים על בניינים קיימים תמורת שיפוצם והתאמתם לתקנות המבטיחות עמידות הבניין בפני רעידות אדמה.
בפרויקטים של פינוי בינוי ישנן לפחות 50-40 אלף יח"ד שניתן לקדם בעשור הקרוב. מדובר במודל המצליח ברבות מהמדינות המתקדמות בעולם של "התחדשות עירונית" המזרימה דם חדש למרכזי הערים הותיקות, ומייצרת עתודות נדל"ן משמעותיות. נכון להיום קיימים באזור הביקוש רק 5 פרויקטים משמעותיים של פינוי-בינוי: "דוניץ קרית האומנים" בראשון לציון, מצלאווי בקרית אונו, מצלוואי ואפריקה ישראל ביהוד מונוסון, השקמה ברמת גן מול הפארק וכצנלסון בבת ים. הסיבות למיעוט פרויקטים הינן בעיקר דמי הפינוי הגבוהים אותם דורשים הדיירים, הליכי שינוי התכניות, האורכים חודשים ושנים והצורך בהסכמת 100% מדיירי כל בניין בשטח התוכנית.
אם לבחון את מספר יחידות הדיור הגבוה ביותר, הרי שאלו, לכאורה, נמצאות על הקרקעות החקלאיות במרכז הארץ, היכולות לאכלס מאות אלפי יח"ד אם וכאשר יופשרו. אולם כדי להסב את יעודן יש להגיע להסכמה בין מינהל מקרקעי ישראל, הקרן הקיימת לישראל, החקלאים והסוכנות היהודית. מה שהופך את המשימה לכמעט בלתי אפשרית.
לכן, ראשית , יש לקדם את פינוי מחנות צה"ל. הדרך הנכונה לעשות זאת, היא על ידי הכרזה על הנושא כיעד ממשלתי והקמת ועדת תכנון אחת מטעם המדינה שתטפל רק באזורי תכנון אלו. ועדה זו תפעל בהליכי תכנון מזורזים לציפוף מקסימלי ותהיה אחראית גם להסדר הכספי עם משרד הביטחון שיפוצה על שטחים אלו.
חשוב לקדם תוכניות אלו באופן מיידי כדי להבטיח עתודות יח"ד ולעצור את עליית המחירים המסחררת ולשמור על יציבות בענף הנדל"ן ועל המשק הישראלי כולו.
כהן הוא יו"ר לשכת שמאי המקרקעין. דנוס הוא סגנו
העתודות הגדולות הזמינות במרכז הארץ:
* תעש רמת השרון: 7,460 דונם בהליכי תכנון, עם פוטנציאל של כ-22,700 יחידות דיור.
* פי גלילות: 1,770 דונם בהליכי תכנון. כ-8,000 יחידות דיור.
* שדה דב: 1,300 דונם. משא ומתן מול משרד הבטחון. כ-10,000 יחידות דיור.
* מחנה סירקין פתח תקווה: 600 דונם, כ-10,000-12,000 יחידות דיור.
* שלישות רמת גן: 70 דונם בהליכי תכנון מתקדמים. כ-1,000 יחידות דיור.
* צריפין: 3,000 דונם, כ-40 אלף יחידות דיור. בשלב זה תוכנית הפינוי נגנזה.
* תעש תל אביב: תוכנית מאושרת, כ-1,500 יחידות דיור.
* מטווח פלמחים: 2,500 דונם, כ-10,000 יחידות דיור.
* תל השומר: כ-1,000 דונם, כ-30,000 יחידות דיור.
* פינוי-בינוי: מאות בתי שיכונים בגוש דן, במיוחד בשכונות ותיקות בתל אביב (נוה שרת, דרום תל אביב), ביפו, ברמת גן, בפתח תקווה, בבת ים ועוד. פוטנציאל לכ-40,000 יחידות דיור.
* שטחים חקלאיים: כ-10,000 דונם במרכז, פוטנציאל ל-120 אלף יחידות דיור לפחות.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
