מס רכישה בחידוש חכירה

בשנות ה-50 נחתמו חוזי חכירה בין עיריית ת"א לבין חוכרים שונים לתקופה של 49 שנים, עם אופציה להארכה ב-49 שנים נוספות. על פי המצב התכנוני שהיה בתוקף, ייעוד הקרקע היה לתעשייה בקיבולת בנייה של 150%. לפי החוק בנוסחו דאז, שולם מס רכישה על שווי החכירה בפועל, ומבלי לקחת בחשבון את שווי תקופת האופציה.

בשנת 2001 פנתה העירייה לכמה בעלי זכויות חכירה במזרח העיר והציעה להם לחתום על חוזה חכירה חדש עד לשנת 2059, במסגרתו יתאפשר להם לנצל את הקרקע למטרה רחבה יותר של "אזור תעסוקה א'" (בנייה למטרות משרדים, תעשייה, מסחר ומוסדות בעלי אופי ציבורי), בקיבולת בנייה של 200% (לפי תב"ע חדשה). דמי החכירה שנדרשו החוכרים לשלם עבור החוזה החדש נקבעו בהסתמך על שווי המגרש בייעודו וקיבולת הבנייה הקודמים שלו, לעומת שוויו בייעוד ואחוזי הבנייה החדשים.

מנהל מס שבח חייב את עיריית ת"א במס מכירה בגין מלוא דמי החכירה המהוונים שקיבלה מהחוכרים (העירייה פטורה ממס שבח), וחייב את החוכרים במס רכישה.

העוררים טענו, כי אינם חייבים במס שכן הזכות החדשה שהוענקה להם להאריך את תקופת החכירה ב-49 שנים נוספות ולנצל את הקרקע בייעודה החדש הוענקה להם בחוזה החכירה המקורי, ולכן לא קיבלו זכויות שלא היו בידם קודם לכן. לחילופין טענו העוררים, כי יש לחייבם במס רק בגין חלק מדמי החכירה המהוונים ששולמו עבור זכויות הבנייה הנוספות והייעוד החדש, ולפטור אותם ממס בגין דמי החכירה ששולמו עבור מימוש האופציה והארכת החכירה בתקופה נוספת.

מנהל מיסוי מקרקעין טען, כי החוזה החדש החליף את קודמו וממועד חתימתו אין בידי החוכרים אלא את הזכויות שרכשו מכוחו. החוכרים קיבלו אגד זכויות אחר וחדש מזה שהיה בידם קודם לכן, ודמי החכירה משקפים את שוויין של הזכויות החדשות בניכוי שווי הזכויות הקודמות, ולכן יש למסות אותם בגין מלוא דמי החכירה ששולמו.

עוד טען המנהל, כי תקופת מימוש האופציה לא מוסתה במסגרת החוזה הישן ובזמנו שולם מס רכישה רק על שווי חכירה ל-49 שנים (ולא על שווי חכירה ל-98 שנים), ולכן יש למסות היום את הארכת התקופה (לפי הייעוד הקודם) וכן את שווי הזכויות בייעוד החדש.

ועדת הערר פסקה (ו"ע 1204/04) מחד, כי ההתקשרות בחוזה החדש מהווה אירוע מס לפי חוק מיסוי מקרקעין, אך מאידך דחתה את עמדת המנהל כי החוזה החדש יוצר זכויות חדשות "יש מאין" ושאין רלוונטיות לזכויות העוררים מכוח החוזה הישן.

הוועדה קבעה, כי אם לא היה משתנה הייעוד והניצול של הקרקע, אלא רק הייתה ממומשת אופציית ההארכה - לא ניתן היה לחייב את דמי החכירה בגין במס. לעמדת הוועדה, "מבחינת ההיגיון הכלכלי אין מנוס מלהגיע למסקנה כי יש למסות רק את הפרש הזכויות בין ייעוד תעשיה בניצול של 150% לבין הייעוד והניצול החדשים".

תודתנו לעו"ד יובל שץ ממשרד זהבי בלאו על הסיוע בכתיבת המאמר.