סמכות מנהל מס שבח לקבוע את שווי מכירה

סעיף 17 (א) לחוק מיסוי מקרקעין קובע, כי שווי המכירה הוא השווי ביום המכירה. ה"שווי" נקבע בסעיף 1 לחוק וקובע כברירת מחדל את שווי השוק הצפוי במכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון, אך בשני חריגים יקבע השווי לפי התמורה החוזית - האחד, קביעות ספציפיות שבחוק, והשני, עסקאות בכתב בין בזכות במקרקעין ובין בזכות באיגוד מקרקעין, שהתמורה בהם נקבעה בתום לב וללא השפעת יחסים מיוחדים.

על המתח שבין השווי לתמורה נכתבו תילי תילים של פסקי דין ואין עניינה של רשימה זו בהם, אך נציין את פסק הדין העליון בעניין חדיג'ה מפי השופטת טובה שטרסברג-כהן כשיקול המנחה מתי להתערב בתמורה גם כשהפרש התמורה מהשווי מעיד לכאורה על היעדר תום לב וקיום יחסים מיוחדים.

על אף קביעת שווי המכירה כשווי ביום המכירה, יש לזכור כי בכל מקרי ההפקעה מפנה סעיף 17(ב) לחוק לקביעה ספציפית של השווי שנקבע לעניין הפיצויים. ברי, כי כך המצב מאחר ואין זו עסקה רצונית מצד נישום, ומכיוון שהגורם המשלם הינה רשות אשר אמורה לחול עליה חזקת הכשרות, ובכל מקרה מעוניינת לשלם פחות אך לא להימנע מדיווח על כך.

נציין עוד בעניין ההפקעות, כי במקרה בו נקבעה על-ידי בית המשפט תמורה הגבוהה בלמעלה מ-50% מהתמורה שנקבעה על-ידי הרשות המפקיעה, מוסט יום המכירה ליום קביעת בית המשפט, ובהתאם לכך גם התמורה איננה יותר התמורה שקבעה הרשות אלא התמורה שקבע בית המשפט, ולגביה לבטח אין למנהל סמכות להתערבות.

גם במקרים של מכירת זכויות לפי תביעת חלוקה או פירעון של משכנתה, שעבוד או חוב פסוק, כאשר המכירה איננה בידי הבעלים אלא בידי ממלא תפקיד כגון כונס נכסים מפרק וכד', לא יכול על-פי דין המנהל להתערב בשווי, כיוון שהוראות סעיף 17(ג) לחוק קובעות במפורש כי במכירות שסעיף 5 לחוק חל עליהן (אותן מכירות שתוארו לעיל), שווי המכירה הינו התמורה שנתקבלה. גם כאן המחוקק, החשדן בדרך כלל, סומך על כך שהמכירה איננה בידי הבעלים אלא בידי ממלא תפקיד אשר באופיו הינו officer of court, ולכן במכירות על-ידי ממלאי תפקיד אין עילה ואין סמכות להתערב בתמורה שנקבעה על ידם.

לבסוף נציין, כי שלא כדין, גם במכירת מניות באיגודי מקרקעין לאחר רפורמת 2001 נוהגים מנהלי מס שבח שלא לבחון כלל את התמורה למניות, במיוחד לצורך קביעת השווי לעניין מס רכישה. לטעמנו, לאור הגדרת שווי בסעיף 1 לחוק שהוזכרה לעיל והמתייחסת גם לפעולה באיגוד מקרקעין ובשילוב הוראות סעיף 9(א) לחוק העוסק בהטלת מס רכישה, אנוס המנהל בכל המקרים בהם קיים תום לב והיעדר יחסים מיוחדים לגזור את השווי לצרכי מס רכישה מן התמורה, ולא מהערכת שווי עצמאית על ידו.

הדרך לעשות זאת הינה פשוטה ובדרך אריתמטית של חילוץ. אם שווי מניות הינו נכסים פחות התחייבויות, אזי במכירת מלוא מניות האיגוד התמורה המיוחסת לשווי הנכס הינה תמורת המניות בתוספת מלוא ההתחייבויות, ואם נמכר חלק יחסי מן האיגוד אזי התמורה-שווי לצרכי מס רכישה יהיו תמורת המניות בתוספת החלק היחסי מהתחייבויות האיגוד.

הכותבים הם ממשרד אלתר עורכי דין.