לידיעת מוטי זיסר, אלפרד אקירוב וקבוצת ביג, המחזיקים או מתכננים מרכזי קניות באירופה: איזון הגורמים שישפיעו על שוק הנדל"ן המסחרי באירופה ב-2010 נראה חיובי יותר מ-2008 ו-2009. למרות פרץ החיוביות, מזהירים מומחים בשוק הנדל"ן המסחרי ביבשת כי האור שנראה מקצה המנהרה עלול בעצם להתגלות כרכבת מהירה שמגיעה מהכיוון ההפוך.
שתי תחזיות, אחת של פירמת ייעוץ הנדל"ן הבינלאומית King Sturge ואחת של פירמת ייעוץ הנדל"ן העולמית Cushman & Wakefield, מרמזות כי המצב בשוק הנדל"ן המסחרי באירופה הולך להשתפר לעומת השנתיים הקשות שעברו על הענף. אולם, אם מחלקים את הענף לשני שווקים - שוק המשקיעים ושוק השוכרים, הרי שהמשקיעים כבר מראים סימני התאוששות, בעוד שלשוכרים צפויות עוד שנתיים של קשיים. לכן, בגלל שלא ניתן להפריד שוק אחד מהשני בענף המסחרי, הרי שהשיפור בשוק ההשקעות עלול מעט לסטות מהמסלול העולה, בגלל חולשת השוכרים.
ב-Cushman & Wakefield צופים כי מחירי השכירות יגיעו לרמתם הנמוכה ביותר עד אמצע 2010, ממנה תהיה עלייה, אבל עלייה עקבית במחירים צפויה רק ב-2011. בחודשים הראשונים של 2010 צפויה ירידה בתשואות על נכסים בפריים לוקיישן, משום שהביקושים מצד המשקיעים יעלו וירידת דמי השכירות תתחיל להיעצר. צפויה חזרה של תשואות כוללות חיוביות על נכסים מרכזיים עד אמצע השנה במרבית משוקי אירופה, לפי Cushman & Wakefield.
החדשות על המצב הכלכלי בצרפת ובגרמניה היו מעודדות, אבל להערכת King Sturge, אירופה בכללותה תמשיך לשהות במצב של מיתון עד 2010, וגם בשלב שבו ההתאוששות תחל, היא לא תהיה כוללנית. בחלק מהשווקים במערב אירופה צפויה נקודת מפנה של חזרה לצמיחה חיובית בתמ"ג ב-2010, כמו דנמרק (צמיחה צפויה של 1%), שוודיה (0.9%), שוויץ (0.3%), בריטניה (0.1%) ולוקסמבורג (1.9%), וכן בכמה מדינות מגוש ה-CEE, כמו פולין (1.2%), צ'כיה (1.1%), סלובקיה (1.2%) ובולגריה (2.1%).
ב-Cushman & Wakefield צופים כי בעוד שהצפי למצב הכלכלי במדינות אירופה משתפר, הרי שהצמיחה תהיה בלתי יציבה בטווח הקרוב וסיכונים משמעותיים עדיין יישארו. מרבית הכלכלות באירופה יצטרכו להיות תלויות בצרכנים כדי לייצר צמיחה טובה יותר, וברוב חודשי 2010 צמיחה טובה יותר נראית בלתי סבירה במרבית האזורים. לפי תחזית זו, השווקים המתפתחים של אירופה צפויים להיות במצב כלכלי טוב יותר בשנה הבאה לעומת שווקי מערב אירופה.
מכירות בענף הקמעונאי סבלו ללא ספק ב-18 החודשים האחרונים בשל קשיי הכלכלה, אבל ב-King Sturge מדגישים כי לא יהיה זה נכון לומר שהשוק הקמעונאי פשוט התאייד בחודשים אלה. חברת הייעוץ הכלכלי Oxford Economics צופה שצמיחת המכירות הקמעונאיות תהיה שלילית בסיכום השנתי של 2009 בכל שוק אירופי - מירידה של 0.5% בצמיחת המכירות בבריטניה עד ירידה של 25.4% בלטביה. חלק מהשווקים צפויים להישאר בצמיחה שלילית במכירות הקמעונאיות גם ב-2010, כמו בריטניה (0.6%-), צרפת (0.5%-), גרמניה (0.6%-), ספרד (0.5%-) ואיטליה (1.1%-), ואילו בחלק מהשווקים תורגש צמיחה חיובית במכירות הקמעונאיות: בולגריה (3.7%), צ'כיה (2.2%), דנמרק (3.3%), רומניה (2.9%), סלובקיה (3.7%) ושוודיה (2.3%).
צמיחה גדולה יותר
בהשוואה בין שיעור צמיחת המכירות הקמעונאיות בין העשור שזה עתה הסתיים לבין העשור הקרוב, ב-14 מדינות מתוך 29 מדינות אירופיות צפויה לחול בעשור הקרוב צמיחה גדולה יותר מזו שהייתה בעשור שהסתיים, לעומת 14 מדינות שבהן הצמיחה בעשור הקרוב צפויה להיות קטנה יותר מאשר בעשור שהסתיים. רק בצ'כיה הצמיחה במכירות בעשור הבא תהיה שווה בדיוק לשיעור הצמיחה בעשור שהסתיים, ותעמוד לפי התחזית על 52%. הצמיחה בעשור הבא צפויה להיות גבוהה יותר במדינות כמו אוסטריה (15% לעומת 2% בעשור שהסתיים), גרמניה (20% לעומת צמיחה שלילית של 4%), פולין (80% לעומת 43%) וספרד (24% לעומת 15%).
מקור לדאגה עבור הקמעונאים הוא צמיחת האבטלה באירופה, שלפי תחזית Cushman & Wakefield צפויה להתרחב בחצי השנה הקרובה. "ככל הנראה הסיכון הכי גדול שצפוי לצרכן ב-2010", נכתב בתחזית, "הוא להיזרק לשוק העבודה. מספר קטן יותר של אנשים בתעסוקה שווה לביקוש מועט לנכסים, בין אם אלו חנויות, משרדים או נכסים לוגיסטיים. אבטלה גדולה יותר ואיום האבטלה עצמו שווים להפחתה ישירה של אמון הצרכנים וצמצומו של הבזבוז. למרות ששיעור האבטלה צומח פחות כרגע, הוא צפוי לגדול במחצית הראשונה של 2010. זה יהיה מקור גדול לדאגה עבור הצרכנים".
ירידת מחירי השכירות באירופה משמעותה שהאפשרות למחירים נוחים הגיעה לרמה שלא נראתה זה שנים, למרות שמחירי השכירות עדיין לא הגיעו לרצפה, לפחות לא בפריים לוקיישן. ב-2010 ירידת מחירי השכירות תהיה בעיקר באזורי השכירות המשניים (שאינם פריים לוקיישן) והחלשים.
ההתייצבות של דמי השכירות ב-2010 תגביר, לטענת Cushman & Wakefield, את תאבונם של המשקיעים לשטחי מסחר בעוצמה שתגבר על זו שאליה היינו רגילים ב-2009.
בכל הקשור בביקושים מצד הגופים הקמעונאיים ב-2010, התחרות על שטחים צפויה לגבור לאיטה משום שיותר ויותר קמעונאים יחליטו שזה הזמן לפעול, ורבים יחפשו להגדיל את נתח השוק שלהם.
ההיצע עלה מעט במרבית האזורים באירופה, אבל בגלל שהפיתוח האט, הקמעונאים לא יתפנקו בבחירת השטחים. חלק משוקי הקניונים באירופה כבר היו בהאטה בגלל כמויות הפיתוח האדירות בשנים האחרונות ומסלול הירידה הואץ בעקבות המשבר. מבחינת שטחים לחנויות גדולות או בתי כלבו, הרי שבעוד שיעורי התפוסה יורדים, מתרחב המחסור בהיצע של פארקים מסחריים באיכות טובה.
הנכסים האיכותיים החזיקו מעמד
במבט כללי, אומרים ב-Cushman & Wakefield, דמי השכירות בנכסים מדרגה ראשונה החזיקו מעמד במהלך תקופת ההאטה עד כה. הקמעונאים באופן כללי שמו את המשכירים בעמדת לחץ בבקשותיהם לצמצם את ההוצאות על הנכס, כלומר, צעד זה יכול להביא להורדת דמי השכירות ולעתים אף לתקופות שכירות ללא תשלום דמי שכירות. בבריטניה לאחרונה החלו שוכרים ומשכירים לאמץ תשלום חודשי של דמי השכירות, לעומת התשלום הרבעוני שהיה נהוג עד כה.
בסוף 2009 ניתן לראות ירידה של 6% בדמי השכירות הנגבים באירופה על חנויות בודדות, ירידה של 10% בדמי השכירות הנגבים בקניונים וירידה של 4% בדמי השכירות הנגבים באירופה על מחסנים מסחריים ופארקים מסחריים.
הירידות בדמי השכירות מתחילות להיעצר בחלקים רבים של אירופה, ולמרות שהם צפויים להמשיך לרדת ב-2010, ב-Cushman & Wakefield מאמינים כי אנחנו נעים לכיוון אווירה טובה יותר עבור קמעונאים, צרכנים ובעלי נכסים.
אחרי ירידות משמעותיות בהון המשקיעים ב-12 עד 18 החודשים האחרונים, כרגע ברוב אזורי אירופה ישנה האטה בקצב עליית התשואות. בסוף 2009 עמדה התשואה הממוצעת לחנויות בודדות באירופה על 6.8%, ואילו התשואה הממוצעת על קניונים באירופה עמדה על 7.7%. התשואה הממוצעת למחסנים מסחריים עמדה בסוף 2009 על 7.8%.
אחרי שבריטניה הובילה את השוק האירופי בירידות, היא נמצאת כעת בחזית ההתאוששות, לפחות מבחינת גובה ההשקעה של המשקיעים בשטחים מסחריים ובהיקף הפעילות. התשואה על נכסים בפריים לוקיישן בבריטניה חזרה לעלות ברבעון השני של 2009, ומאז ירדה בקצב מואץ. בשאר היבשת ממשיכה מגמת עליית התשואות, ורמתן צפויה להתייצב ברבעון האחרון של 2010, כך לפי Cushman & Wakefield. *
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
