דווקא תמ"א 38

עמוס שירן, עוסק בניהול השקעות בנדל"ן עבור קבוצות רכישה ומשקיעים

רעידת האדמה שארעה בהאיטי, מהווה תזכורת כואבת לחשיבות של מיגון בתים פרטיים בפני רעידת אדמה. כשמקשיבים לביקורות המנומקת שמונחתת לאחרונה על תמ"א 38, בעיקר על כך שזכויות הבניה המוקנות בתוכנית אינן מספיקות, נדמה לפעמים ששכחנו את מטרתה של תמ"א 38 לחזק בניינים קיימים בפני רעידת אדמה כחלק מתוכנית כוללת למניעת קטסטרופה כתוצאה מרעידת אדמה הרסנית שתפקוד את ישראל.

סכנת נפשות לדיירי שנות ה-70 ומטה

זכויות הבניה המוקנות מתוקף תמ"א 38 למבנים שנבנו לפני 1980, מספקות תקציב מספיק לחיזוק המבנים האלו בפני רעידת אדמה. מה שנותר לנו הדיירים, הוא לקחת אחריות ולהתמקד בחיזוק שלד הבניינים שלנו בעזרת התמ"א.

בשנת 1999 יצאתי לתורכיה להתרשם מהנזק המבני שנגרם כתוצאה משתי רעידות האדמה שארעו מזרחית לאיסטנבול באותה שנה. המראות המזעזעים של בנייני מגורים שהתמוטטו באמצע הלילה וקברו את כל יושביהם תחת ההריסות, לאחר שקומת העמודים לא עמדה בעומס וקרסה, אינם מרפים עד היום.

האימה בעיניהם של אלו שנותרו בחיים וחיפשו מחסה בטוח בפני רעידות המשנה, הזכירה את האימה המוכרת מפיגועי טרור. הסיכוי לאירוע רעידת אדמה הרסני בישראל הינו נמוך מאשר בתורכיה, אולם הוא סיכון ממשי וקיים, בנוגע לדבר אחד יש תמימות דעים בין המדענים והמומחים צפויה רעידת אדמה הרסנית בישראל.

רעידת אדמה בסדר גודל האירועים שהתרחשו בתורכיה בשנת 1999 מהווה סיכון ברור לחיי הדיירים בבניינים שנבנו לפני 1980. האחריות לחיזוק הבית בו אנו מתגוררים היא קודם כל עלינו הדיירים, תמ"א 38 באה לעזרתנו.

הלקח הרומני

ברומניה ארעה רעידת אדמה חזקה בסוף שנות השבעים וכתוצאה מכך השתנה תכנון הבניינים שם החל משנות השמונים. כיום, המחיר של דירה שנבנתה לפני שנות השמונים נמוך משמעותית לעומת דירות שנבנו בשנות השמונים ואילך.

הרומנים, למרות מצוקת דיור קשה, אינם מעוניינים לגור בדירות שעלולות להתמוטט ברעידת אדמה וכוחות השוק מבטאים מגמה זו במחיר הדירות שלא נבנו בהתאם לתקנים מודרניים לעמידות בפני רעידת אדמה - ללא כל התערבות ממשלתית.

חיזוק מבנים קיימים לרעידת אדמה הינה אחת המשימות הקשות העומדות בפני המהנדס. זהו תחום צעיר שאינו נלמד במסגרת ההכשרה האקדמאית של מהנדס בנין. בניגוד לתכנון מבנה חדש שבו המהנדס קובע את הצורה ואת החוזק של שלד המבנה, בחיזוק מבנה ישן המהנדס נדרש להעריך את הגיאומטריה ואת החוזק של שלד המבנה.

לא בכדי המשפט הראשון שנכתב במדריך למהנדס שיצא לפני כמה שנים ע"י סוכנות החירום הפדרלית בארה"ב, הוא אזהרה למהנדס בבואך לתכנן חיזוק למבנה קיים, תוודא שאינך מחליש את הבנין! חלק ניכר מעבודות החיזוק לרעידת אדמה המבוצעות בעולם הינן עבודות וולנטריות, המבוצעות ביוזמת בעלי המבנים. כפי שהדגשתי לעיל, עבודת חיזוק מבנה בפני רעידת אדמה דורשת התעמקות בפרטים הקטנים ויצירתיות, קשה להכפיף אותה לדרישות מינימום כלשהן ולכן רצוי שתבוצע ע"י הבעלים וביוזמתו.

תמ"א 38 אינה מטה קסמים, היא באה לעזרת אותם בעלי דירות שהחליטו שהם רוצים לחזק את הבנין שלהם. אלו המחפשים שדרוג ללובי בחינם, אכן יתאכזבו מתמ"א 38. זכויות הבניה וההטבות נועדו לממן את עבודות החיזוק במבנה ולא להשביח את ערך הבניינים שנבנו לפי 1980.

חיזוק שלד המבנה בפני רעידת אדמה דורש תשומת לב הנדסית רבה, אולם עלותו בד"כ אינה גבוהה. אין לי ויכוח עם אלו הטוענים כי קשה לפתח יזמות סביב תמ"א 38, כל המכשולים שצריך לעבור ואי ודאות מרחיקים יזמים ובצדק.

אני מציע גישה אחרת:

1. הגדרת המטרה דיירי הבית צריכים להתאגד סביב המטרה חיזוק שלד המבנה בפני רעידת אדמה ולא סביב מטרות אחרות. חיזוק שלד המבנה לרעידת אדמה כתוצר לוואי של שיפוץ והרחבת בית ספק אם ישיג את המטרה עיקרית שיפור עמידות המבנה בפני רעידת אדמה.

2. תכנון החיזוק דיירי הבית יממנו על חשבונם את תכנון החיזוק והשינויים במבנה. באופן זה הם יוודאו שאכן מירב תשומת הלב מוקדשת לחיזוק המבנה. טוב יעשו אם יממנו תכנון עד להוצאת היתר בניה לעבודות הבניה.

3. עבודות הבניה לאחר שבידי הדיירים היתר בניה בהתאם לאינטרסים שלהם ולא של גורם יזמי אחר, יש בידם שתי אפשרויות:
א. לפנות ליזם, כעת הם מציעים עסקה ברורה ללא אי ודאות, גם אם התכנון מוטה לטובת הדיירים ליזם יש אינטרס מובהק ללכת על פרויקט סגור.
ב. לחילופין לגשת לבנק, לקבל מימון מול הדירות שלהם ולהוציא מכרז לקבלן מפתח שיבצע את העבודות. בסוף הבניה למכור את הדירות הנוספות שנבנו במסגרת התמריצים של תמ"א 38 ולהחזיר את המשכנתא לבנק.