מסביב למשכנתא

ליאור איילון הוא מנהל חברת מת"ן לייעוץ לנוטלי משכתנאות

מזל טוב, בשעה טובה ומוצלחת החלטתם לרכוש דירה חדשה. ייתכן וזו הדירה הראשונה שאתם רוכשים. ייתכן שאתם מוכרים את דירתכם הישנה ועוברים לדירה גדולה יותר. בכל מקרה, לפני שאתם מזמינים את המובילים, ומתחילים לארוז, אל תשכחו לקחת בחשבון את העלויות הנוספות הכרוכות ברכישת דירה חדשה.

רכישת דירה היא אחד הצעדים הכלכליים המשמעותייים ביותר בחיי כל אדם. מחיר הדירות הגבוה מגמד את ההוצאות הקטנות הנלוות לרכישת הדירה. מהם 4,000 או 5,000 שקל ביחס לדירה שעולה מיליון שקל? כך חושבים רבים וטובים. בפועל, הסכומים הקטנים הללו מצטברים לכדי 10% ואף 15% ממחיר הדירה. כתוצאה מכך, תכנון פיננסי ארוך ומחושב הולך לטמיון וחגיגת הדירה החדשה מסתיימת עם ערימת חובות המאיימת על עתידם הכלכלי של הרוכשים.

ניקח לדוגמא זוג המרוויח 18 אלף שקל נטו בחודש. לאחר שחסכו בעמל רב 400 אלף שקל, החליטו בני הזוג לרכוש דירה שעולה מיליון שקל. לצורך זאת, הם לקחו משכנתא בסכום 600 אלף שקל, לטווח 20 שנה, ובריבית 3.5%, הזוג ישלם בכל חודש 3,500 שקל - פחות מ-20% מהכנסתם החודשית, החזר חודשי סביר לחלוטין.

שמחים וטובי לב עוברים בני הזוג לדירה החדשה, ומגלים שהוצאות המעבר, התשלום לעורך הדין, דמי התיווך, שיפוץ קל וקניית ריהוט חדש - הוצאות שכל אחת מהן קטנה ביחס למחיר הדירה - מצטברות ל-100 אלף שקל.

כיוון שלצורך רכישת הדירה ניצל הזוג את כל חסכונותיו, אין לו ברירה אלא ליטול הלוואות מכל מקור אפשרי - מהבנק, מחברות האשראי ואפילו ממקום העבודה. המשותף לכל ההלוואות הללו הוא שהן ניתנות לתקופה קצרה של לא יותר מ-6 שנים, ובריבית גבוהה הרבה יותר מריבית המשכנתא.

למרות התכנון הכלכלי המחושב, הזוג הנחמד שלנו מוצא את עצמו עם הוצאה נוספת של למעלה מ-2000 שקלים בכל חודש. דהיינו, 100 אלף השקלים שלא נלקחו בחשבון גורמים להכפלת הוצאות החזר ההלוואה, וזאת דווקא בשנים הראשונות לחיי ההלוואה, כאשר מצבם של הרוכשים הוא הרגיש ביותר.

העלות לא זהה למחיר

לפני שאתם רוכשים דירה, אל תשכחו שעלות הדירה אינה זהה למחירה. קחו זאת בחשבון כאשר אתם מחליטים איזו דירה לקנות, ומה גודל המשכנתא שתקחו. יתכן שתיאלצו להסתפק בדירה זולה יותר, אולם כך תמנעו מעצמכם את עוגמת הנפש הכרוכה ברכישת דירה שאינה לפי יכולתכם.

לעתים, די בהגדלה מסוימת של המשכנתא. למשל, אילו בני הזוג שתיארנו היו לוקחים משכנתא בסכום של 700 אלף שקל ולא 600 אלף שקל הם היו משלמים בכל חודש 600 שקלים נוספים ובסך הכל 4,100 שקל.

כפי שאמרנו בתחילה, העלויות הנוספות נעות בין 10% ל-15% ממחיר הדירה. כאשר, ככל שמחיר הדירה גבוה יותר, ההוצאות הנוספות יגדלו לא רק באופן מוחלט אלא גם באופן יחסי, ויגיעו ל-15% ממחיר הדירה.

הכרחיות וגמישות

ההוצאות הנוספות מתחלקות לשתי קבוצות: עלויות הכרחיות ועלויות גמישות.

קבוצת העלויות ההכרחיות כוללת את מס הרכישה, דמי התיווך, אגרות שונות, תשלומי חיבור למערכות החשמל והמים, הובלה, פתיחת תיק משכנתא ותשלום לעורך דין.

מס הרכישה נע בין 3.5% ממחיר הדירה, כאשר היא עולה יותר מ-1,026,660 שקל ועד 5% ממחירה אם היא עולה יותר מ-1,442,870 שקל. במקרה שמחיר הדירה קטן מ=1,026,660 שקל לא ישולם מס מכירה כלל.

דמי התיווך נעים בין 1% ל-2% מערך הדירה, כאשר על כך יש להוסיף מס ערף מוסף. שכר טירחת עורך הדין נע בין 0.5% ל-1.5% וגם על סכום זה יש להוסיף מע"מ. פתיחת תיק משכנתא תעלה 0.25% מערך ההלוואה.

אגרות רישום אזהרה בטאבו, אגרת משכון, תשלום לנוטריון ולשמאי ולמינהל מקרקעי ישראל יעלו מעט יותר מ-1000 שקל.

תשלומי החיבור לחשמל, מים,וגז יעלו 4,500 שקל לדירה חדשה ו-2,250 שקל לדירת יד שניה.

הובלה בסיסית תעלה 2,000 שקל, אולם הוצאות אריזה והרכבת ארונות יכולים להגדיל באופן משמעותי את התשלום.

בסך הכל מדובר ב-2% עד 9% ממחיר הדירה, כאשר בדרך כלל התשלומים עומדים על 5%-6% ממחיר הדירה. למרות שמדובר בסכומים ניכרים, הרי שלרוב דווקא ההוצאות הלא הכרחיות הן שמגדילות באופן משמעותי את עלויות הקנייה.

ניקוי הדירה יעלה כ-1,000 שקל בלבד. צביעה כבר תעלה לפחות 4,000 שקל. אם ברצונכם לבצע שיפוץ רציני, קחו בחשבון ששיפוץ של דירה ממוצעת העולה 900 אלף שקל יעלה לכם כ-30 אלף שקל. אם תחליטו לרכוש ריהוט חדש תיאלצו להיפרד מכמה עשרות אלפי שקלים נוספים, וכדי להתקין מיזוג אוויר מרכזי תשלמו עוד 10,000 שקל.

בסך הכל, שיפוץ הדירה החדשה, רכישת ריהוט והתקנת מיזוג אוויר עשויים להוסיף עד 100 אלף שקלים להוצאות. כיוון שהוצאות אלו אינן הכרחיות, מומלץ להקדיש להן תשומת לב ניכרת, ולתכנן מראש כמה כסף אתם מעוניינים להוציא על התאמת הדירה החדשה לצורכיכם.

לסיכום, למעבר לדירה חדשה מתלוות הוצאות רבות - חלקן הכרחיות ועל חלקן אפשר לוותר. תכנון פיננסי נכון וחישוב מפורט של עלויות המעבר ימנעו את הופעתן של הוצאות כבדות ובלתי צפויות, שמשק הבית יתקשה לעמוד בהן.