התחממות בנדל"ן ללוגיסטיקה: סנוב, מחסן כבר בנית?

על רקע הבהלה למוצרי צריכה, שהומחשה כאן היטב בשבועות האחרונים עם פתיחת סניפים מקומיים של רשתות האופנה הבינלאומיות H&M ו-GAP ופתיחת הסניף השני של איקאה, אין זה מפתיע שענף הנדל"ן ללוגיסטיקה נמצא בתאוצה והופך בצעדי ענק מענף נדל"ני צדדי לענף מרכזי. ענף הלוגיסטיקה גדל בכל העולם עם הגידול בצריכה והגידול באוכלוסיה, ובישראל מתחיל להתהוות ממשק ברור בין כניסתם של מוצרים חדשים והתפתחות מוצרים מקומיים לבין פיתוחם של מרכזים לוגיסטיים.

פי 3 מהמינימום

הבשורה של העשור האחרון היא ריכוזם של המרכזים הלוגיסטיים בפארקים. החל בהתהוותו של מתחם איירפורט סיטי, ליד נתב"ג וסמוך לכביש 6, ופארק קיסריה.

נכון להיום מוקמים בארץ מספר פרויקטים גדולים, שהבולט והמרכזי ביותר בהם הוא הפארק הלוגיסטי "לב הארץ" שמקימה חברת מינואט אחזקות מקבוצת רוני יצחקי בשטח של 600 דונם בצומת קסם, ושחלק גדול מהשיווק בו מבוצע על ידי חברת נדל"ן טק מקבוצת עטיה נכסים והשקעות. פרויקט זה מתחרה בפארקים לוגיסטיים כמו חבל מודיעין והפארק הלוגיסטי Hi Park בשהם, המתוכנן לכלול כ-350 אלף מ"ר.

מכרז מינהל מקרקעי ישראל לשיווקם של מתחמי תעשייה ולוגיסטיקה ב-Hi Park לפני כשלושה חודשים הדגיש בתוצאותיו את חשיבותו של ענף הנדל"ן ללוגיסטיקה, כשחברות כמו שטראוס ושירותי בריאות כללית זכו בו במגרשים, לצד חברות נוספות, תוך הצעת מחירים שהיו גבוהים בהרבה ממחירי המינימום שנקבעו במכרז. סכום הזכייה של שטראוס - 33.1 מיליון שקל, היה גבוה כמעט פי שלושה ממחיר המינימום (12.6 מיליון שקל). הכללית הציעה וזכתה בקרקע תמורת 25.3 מיליון שקל - לעומת מחיר מינימום של 4.6 מיליון שקל בלבד.

בשוק מחכים לראות אילו ביקושים יעורר המכרז החדש שפרסם המינהל בשבוע שעבר, לשיווק שמונה מגרשים ללוגיסטיקה ותעשייה באזור התעסוקה של העיר מודיעין, בעלות פיתוח מוערכת של 230 אלף שקל לדונם. באזור התעסוקה, המוקם בצפון העיר ושנהנה מנגישות מהירה לכל חלקי הארץ, דרך כביש 1, כביש 443 וכביש 6, הוקצתה לפני מספר חודשים קרקע לחברת אלביט מערכות ואילו חברת גב ים מקבוצת נכסים ובנין IDB מקימה בו מרכז לוגיסטי המיועד לנייר חדרה.

גובה רמפה

פארק "לב הארץ" מתחרה במספר פארקים שמוקמים על כביש 6 אבל יתרונו במרכזיותו. "לב הארץ הוא לא סתם שם", אומר מנכ"ל חברת מינואט, דודי קאופמן, "אנחנו נמצאים בהצטלבות בין כביש 6 וכביש 5, סמוך לצומת ירקון, כביש 40 וכביש 4. השם מתאר את מיקומו הפיזי של המקום עם יתרון יחסי של נגישות לתל אביב ופארק המאופיין במגרשים גדולים של 25 עד 30 דונם כל אחד".

בינתיים השלימה מינואט בניית בניין לוגיסטי של מעל 20 אלף מ"ר בפארק, שיכלול גם מסחר, ושאוכלס על ידי חברת טבת שירותים לוגיסטיים שמספקת שירותי לוגיסטיקה במיקור חוץ לקבוצת ח.י, יבואנית LG לישראל, ושוכרת עבורה בשכירות מיועדת. כמו כן נחתם בפארק חוזה עם ד"ר גב למרכז לוגיסטי שיכלול גם מסחר ולאחרונה הושכרו בפארק 8,000 מ"ר לחברת כמיפל, המספקת שירותי מיקור חוץ, ששכרה את השטח עבור סופר פארם.

"לוגיסטיקה היא מילה חדשה למה שפעם קראנו אחסון והענף התפתח במשך העשור האחרון", מציין יהונתן שטיינברג, מנכ"ל משותף של חברת ייעוץ הנדל"ן נת"מ - קוליירס אינטרנשיונל העוסקת בשירותי נדל"ן, עם מומחיות במבני לוגיסטיקה, אחסנה ותעשייה, "בעבר היו משתמשים במבנה סטנדרטי בגובה של 6-7 מטר גובה לתעשייה או לוגיסטיקה. כשהאוכלוסייה בארץ גדלה במסגרת הגידול התמידי שלה התחילו החברות שמתעסקות בלוגיסטיקה והפצה, כמו חברות המזון והביגוד המשווקות להרבה נקודות, לאמץ את השיטות שהיו מקובלות בחו"ל, מה שכבר דרש מבנים שהיו שונים ממבני התעשייה שהיו בשוק. במהלך זה התחילו לאמץ בניינים בגובה של 10-18 מטר שיהיו בגובה רמפה, כלומר, בניינים שהיו מוגבהים מהקרקע כך שרצפת המשאית היתה מקבילה לרצפת המחסן לפריקה וטעינה ישירות מהמשאית. זה גם דרש הקמת פארקים שמותאמים לתנועה הרבה יותר כבדה של משאיות לאחר שבאזורי תעשייה ישנים, הקרובים לעיר, הכבישים היו צרים ולא היתה חניה".

המקרה של H&M, עם הטירוף שהתחולל בפתיחת חנות הרשת בקניון עזריאלי לפני כשבועיים, מדגים היטב את הקשר בין הגידול בצריכה לבין הצורך במרכז לוגיסטי. הרשת צפויה לפתוח מספר סניפים בארץ והגיעה להבנה כי היא לא תוכל לעשות זאת ללא מרכז לוגיסטי לניהול האחסון וההפצה. לכן, לפני כשמונה חודשים רכשה מגרש מידי חברת דוד לובינסקי באזור התעשייה חולון, בו היא הקימה את המרכז הלוגיסטי שלה בישראל.

איפה חברות הנדל"ן?

מי שבולטות בהיעדרן מענף הלוגיסטיקה הן קבוצות הנדל"ן אותן התרגלנו לראות פרוסות על פני אלפי מ"ר של מסחר ומשרדים ברחבי הארץ, כמו בריטיש ישראל ועזריאלי. שחקניות גדולות אחרות, כמו מבני תעשייה מקבוצת פישמן וחברת גב ים, דווקא עוסקות בתחום, אבל הן כמעט ולא נכנסות ליזמות חדשה.

דווקא "משתמשי קצה", שכשמדובר במשרדים או במסחר אוהבים על פי רוב לשכור ולא לקנות (כך שההון ישרת את הפעילות העסקית ולא נדל"ן), בוחרים באופציה השנייה כשמדובר במרכז לוגיסטי.

כפי שמסביר זאת שמאי קמה, מנכ"ל חברת נדל"ן טק, "נוצר מצב שבו מחירי הקרקעות היקרים מאוד במרכז הארץ מביאים לכך שמי שיקנה קרקעות כאלה הם משתמשי קצה. החברות הגדולות והיזמים יוצאים החוצה. אם אתה רוצה תשואות של מעל 10%, שבלוגיסטיקה זה סביר, אתה לא יכול להרשות לעצמך כיזם לרכוש קרקעות בעלות של כ-700-800 אלף שקל ולפעמים מיליון שקל לדונם. אלה לא מחירים ריאליים ליזמים".

אם נחזור למכרז המגרשים ב-Hi Park בשהם, אכן ניתן לזהות שהזוכים במגרשים, שמלבד שטראוס וכללית כללו גם חברה לשיווק פירות וירקות וחברה לפתרונות טכנולוגיים, הם משתמשי קצה ולא יזמים. חברת טבע אף היא משתמשת קצה שרכשה ב-2008 כ-77 דונם בפארק התעשייה חבל מודיעין תמורת 104.7 מיליון שקל. "אם אנחנו מסתכלים על מגמות מאז שפארק חבל מודיעין הוקם", אומר קמה, "הרי שבשבע-שמונה השנים האחרונות מחירי הקרקעות ללוגיסטיקה, גם בקניה וגם במכרזים, עלו במאות אחוזים".

נטע לוקסמבורג מנדל"ן טק מציינת ש"בשנתיים האחרונות אנחנו רואים חברות גדולות שמשלמות מחירים שאין להם תקדים, כמו שקרה במכרז בשהם. כל מי שצריך קרקעות מאוד גדולות, במיוחד באזור זה, מוכן לשלם. אלו מחירים שלא מתאימים ליזמים שרוצים לעשות רווח".

ומדוע פתאום צומחים המרכזים הלוגיסטיים כמו פטריות אחרי הגשם? לדברי רונית עזריאל, מנדל"ן טק, "אי אפשר להתעלם מתהליכים כלכליים גלובליים שמשפיעים על ארצנו, כמו רשתות האופנה החדשות שמייצרות ביקושים חדשים ונוספים שמאתגרים גם את החברות הקיימות. זה הולך גם בכיוון ההפוך. חברות ישראליות שמייצאות לחו"ל מתרחבות ומרחיבות ברמת המטה, המשרדים והמערך הלוגיסטי".

"כשהכלכלה חזקה וכל אלה שנמאס להם מהמחסן הישן שלהם הולכים לבנות מחסן גדול יותר", מציין שטיינברג, "זה לא שאנשים היום גילו את הלוגיסטיקה, הרי גם לפני ארבע-חמש שנים היתה תקופה חזקה בהתפתחות מבנים לוגיסטיים. מה שקורה היום הוא שאנחנו בתקופה כלכלית יותר טובה ולכן הרבה חברות שישבו בצד ולא ביצעו שינויים אומרות עכשיו שזהו הזמן לממש החזון למרכז לוגיסטי חדש".

חברת גב ים מחזיקה בכ-80 אלף מ"ר המושכרים ללוגיסטיקה בפארקים ברחבי הארץ, כמו קיסריה, מפרץ חיפה, באר טוביה, אשדוד, מודיעין, צריפין ובאר יעקב. מנכ"ל גב ים, שרון שוופי, עושה הבחנה בין שני סוגי שוכרים: "יש לקוחות ששוכרים מחסן ומפעילים אותו עבור עצמם ויש חברות המספקות שירותים לוגיסטיים כמו אוברסיז, לוגיסטיקר ופליינג קרגו".

700 אלף מ"ר

קשה מאוד לשים את האצבע על מספר כולל שמייצג את סך השטחים הלוגיסטיים שקיימים בארץ. הערכות גסות שמתייחסות לשטחי לוגיסטיקה בפארקים מדברות על כ-700 אלף מ"ר. לפי נתוני נת"מ קוליירס - אינטרנשיונל, מחירי השכירות המבוקשים לבנייני תעשייה ולוגיסטיקה בבנייה ייעודית (בנייה חדשה מותאמת ללקוח) הם 36-40 שקל למ"ר במרכז הארץ, 35-40 שקל למ"ר בשרון, 30-32 שקל למ"ר באזור אשדוד, 25-30 שקל למ"ר בדרום ו-20-25 שקל למ"ר בצפון. מחירי השכירות לבניינים קיימים (שנבנו ב-10 השנים האחרונות ויותר) הם 35-40 שקל למ"ר במרכז הארץ, 30-37 שקל למ"ר בשרון, 25-28 באזור אשדוד, 5-20 שקל למ"ר בדרום ו-15-20 שקל למ"ר בצפון.

לפי נדל"ן טק, תקופות השכירות הממוצעות בלוגיסטיקה הן 10 שנים בתוספת אופציות הארכה.

קבוצת ח.י, כאמור, שכרה מרכז לוגיסטי בפארק "לב הארץ" באמצעות טבת. לדברי יעל רוט, מנהלת השיווק, "כל נושא תרבות השירות רק הולך ומתפתח בארץ ולכן כל כך הרבה חברות עומדות בפני הצורך במתקני שירות ולוגיסטיקה משוכללים יותר. זאת מתוך הבנה שהמערך הלוגיסטי חשוב כל כך למהות חברה, גם מבחינת עלויות וגם מבחינת הליך העבודה".

מחלבות גד נכנסה לפני כחצי שנה למרכז לוגיסטי חדש אותו היא שכרה בפארק בצריפין, מידי חברת השתתפויות בנכסים. המרכז הלוגיסטי בנוי על מגרש בן 7 דונם בשטח בנוי של 3,000 מ"ר. סמוך למרכז ממוקמים מרכזים לוגיסטיים של קוקה קולה, עלית וחוגלה. "החברות הבינו שלוגיסטיקה היא חלק בלתי נפרד מהעסק והן מקבלות על זה תמורה", אומר גולן משה, המנהל הלוגיסטי של מחלבות גד, "ברגע שלחברה יש מחסן גדול יש לה אפשרות ליקוט טובה יותר, היא יכולה לתת שירות טוב יותר וזה ממנף אותה".

מניסיונו של משה בלוגיסטיקה הוא יודע כי לא כל מי שחזק בהשכרת משרדים יכול להשכיר שטחים לוגיסטיים. "מרכז לוגיסטי הוא לא משרד שצריך להיות יפה", הוא מציין, "מרכז לוגיסטי צריך להתאים ספציפית ללקוח כך שימלא לו פונקציות. אם מחר נגמרת לי התקופה ובעל הנכס צריך למצוא דייר אחר הוא יצטרך להתאים את הנכס לפונקציות שלו. אם מחר רשת פוקס תשכור את הנכס בו אנחנו יושבים, הם לא יצטרכו חדרי קירור".

רשת קרביץ סיימה לפני חודשיים בניית מרכז הלוגיסטי חדש באזור התעסוקה של מודיעין. את השטח חכרה החברה לפני שלוש שנים וחצי למשך 99 שנה ועליו היא הקימה מרכז לוגיסטי בשטח כולל של כ-11 אלף מ"ר בהשקעה של כ-50 מיליון שקל. "הרבה חברות שוכרות את המרכזים הלוגיסטיים שלהן", מציין אורן בלנק, מנהל הלוגיסטיקה של קרביץ, "אבל אנחנו, כחברה פרטית בת 85 שנה, החלטנו לרכוש ולהחזיק בנכס. אומרים שהלוגיסטיקה בעולם גדלה בסדר גודל של 15%-20% בשנה כי הצריכה של אוכלוסיית העולם גדלה. אתה כחברה צריך לספק את כולם".

מחיר גבוה ממשרדים

מה לגבי האתגרים ההנדסיים בפני מי שבונה פארקים לוגיסטיים? חברת ההנדסה וקסמן גוברין היתה מעורבת, בין היתר, בבנייתם של המרכז הלוגיסטי של H&M בחולון, המרכז הלוגיסטי של UPS בנתב"ג, מרכז ההפצה הראשי של איקאה בראשון לציון ועוד. לדברי גיא גבע, מנכ"ל וקסמן גוברין, "בדרך כלל מדובר במבנים גבוהים עם מספר עמודים מצומצם, במטרה לאפשר גמישות מקסימלית. רמת הדיוק שנדרשת בביצוע הרצפות היא גבוהה מאוד, כך שתתאים לנסיעת מלגזות עמוסות והנפה של מטענים. במקרים בהם מתוכנן מחסן אוטומטי, נדרשת היערכות מתאימה הן בשלב התכנון והן בשלב ההקמה. בסופו של דבר, עיקר המורכבות מתבטאת בשלב התכנון, בצורך בתיאום הדוק עם גורמי הייצור והשיווק, שבמקרים רבים מערב מחלקות טכניות בינלאומיות".

ענף הלוגיסטיקה בישראל צובר תאוצה, אך האם הוא משתווה ברמתו לחו"ל? "מכיוון שישראל היא אי בודד במזרח התיכון תחום הלוגיסטיקה מוגבל לגבולות הללו", אומר יורם יוסף, סמנכ"ל השיווק של חברת דרבן, מקבוצת פישמן שבשליטת אליעזר פישמן, "מלבד ארה"ב ודרום אמריקה, באירופה נושא הלוגיסטיקה מורכב יותר כי שטחי האספקה נעים גם לאסיה, לרוסיה ולמזרח ומערב אירופה".

דרבן מחזיקה במתחם לוגיסטי בהיקף של כ-50 אלף מ"ר ברמלה, בו מושכרים שטחים בין היתר להום סנטר, שופרסל, שריג אלקטרוניקה וחברת מחלף לוגיסטיקה. "היום דמי השכירות ללוגיסטיקה מתקרבים לרמות של משרדים בפריפריה", אומר יוסף, "לדוגמא, בקרית אריה בפתח תקווה משרדים בתוך אזור התעשייה מושכרים ברמות של 40 עד 60 שקל למ"ר ושטחי לוגיסטיקה מושכרים ברמות של 33 עד 50 שקל למ"ר. ברמלה, שטחי לוגיסטיקה מושכרים ברמות של 35-40 שקל למ"ר ומשרדים ביבנה, רמת השרון וכפר סבא מושכרים ברמות של 40-50 שקל למ"ר. לא אחת קורה שמחיר של לוגיסטיקה ואחסנה שווה או גבוה ממחיר לשטחי משרדים בגמר מלא. נתונים אלו נובעים מעליה במחירי הקרקע ובמחירי הבנייה. אפשר לקחת כדוגמא את הקרקע שלנו ברמלה. מחירי הקרקע עלו מ-150 אלף דולר לדונם ב-2007 ל-300 אלף דולר לדונם נכון לאוקטובר 2009. העליות החדות באות לידי ביטוי גם באזורים כמו שהם וראש העין הסמוכים לכביש 6".

יוסף מדבר על רמות ביקושים גבוהות בענף. "להמחשה", הוא אומר, "חברת נעמן פורצלן מפנה עכשיו שטח של כ-18 אלף מ"ר מהמתחם הלוגיסטי שלנו ברמלה. החברה מתפנה משני מבנים, האחד בגודל של 14 אלף מ"ר המיועד לאחסנה ולוגיסטיקה והשני בגודל של 4,000 מ"ר המיועד ללוגיסטיקה, משרדים ותצוגה. השטח עתיד להתפנות בנובמבר 2010 ועוד לפני שיצא לשיווק פנו אלינו מספר גורמים מאוד גדולים המתעניינים בשטחים הללו, כשהמחירים המבוקשים במקום עומדים על כ-37 שקל למ"ר".

הביקושים הגבוהים מהדהדים גם בניסיונה של שוופי. "גם בתקופות קשות הביקוש לאזורי לוגיסטיקה קיים כל הזמן", היא אומרת, "ככל שמייבאים יותר כך צריך להפיץ את הייבוא ולאחסן את המוצרים. מתחמי לוגיסטיקה גדולים הם נדירים וקשה מאוד להשיג כאלה ולצד הביקושים לשטחי לוגיסטיקה קיים מחסור גדול בקרקעות".

אליעזר פישמן הוא בעל השליטה בעיתון "גלובס"