תשובה למחזיקי אג"ח אלעד גרופ: המירו למניות אלעד קנדה

ערב הנפקתה בבורסה, מפרסמת היום (א') אלעד קנדה, המרכזת חלק מפעילות הנדל"ן הפרטית של איש העסקים יצחק תשובה בצפון אמריקה, טיוטת תשקיף ראשונה לציבור. במקביל, החלה הנהלת החברה ב"רוד שואו" בקרב הגופים המוסדיים המקומיים.

אלעד קנדה מתכננת להנפיק מניות בהיקף של 10%-20% מהון החברה, כשהיקף ההנפקה ושוויה של החברה ייקבעו לפי מצב השווקים באותו זמן. מי שמכהן כיו"ר אלעד קנדה הוא מיקי נפתלי, המכהן כמנכ"ל אלעד גרופ, וסגנו הוא המנכ"ל היוצא של אלעד קנדה, עדו רוזן. למנכ"ל אלעד קנדה מונה לאחרונה שי ברוורמן.

קבוצת אלעד החלה לפעול בקנדה בשנת 2001. לצורך ההנפקה הנוכחית, הוקמה חברה חדשה שתרכוש חלק מפעילותה של אלעד במדינה זו. הדו"חות המצורפים לטיוטת התשקיף הם דו"חות פרופורמה, מהם עולה כי את שנת 2009 סיימה החברה המונפקת עם הכנסות של 95 מיליון דולר קנדי ורווח סמלי של 876 אלף דולר קנדי, שנבע משערוך נטו של רכוש קבוע. בשנת 2008 רשמה אלעד קנדה הפסד של 13 מיליון דולר קנדי, לאחר שהרוויחה כ-40 מיליון דולר קנדי ב-2007. ההון העצמי של החברה עומד על 401 מיליון דולר קנדי, ומהווה 43% מהמאזן.

אלעד קנדה היא כאמור חלק מאלעד גרופ, שהינה חברה פרטית, שבמאזניה נכון להיום חוב של כ-3.3 מיליארד שקל בסדרות אג"ח שהונפקו למשקיעים מוסדיים בישראל על ידי אלעד גרופ עצמה (כ-60% מהיקף החוב) ואלעד יו.אס, הפועלת בעיקר בפלורידה (כ-40%).

בינואר האחרון הורידה חברת הדירוג S&P מעלות את דירוגה של אלעד US (חברה אחות של אלעד קנדה), בעקבות חששה מיכולת החברה לשרת את חובה החל מיוני 2011, וזאת למרות הגיבויים הקיימים לו. הורדת הדירוג הייתה בשתי דרגות, מ-ilAA מינוס ל-ilA.

היקף החוב העצום של הקבוצה, יחד עם משבר הנדל"ן בארה"ב והבור הגדול שנפער בשל ההשקעה בפרויקט הפלאזה בלאס וגאס, הם שגרמו לאלעד גרופ, ככל הנראה, להכניס לטיוטת התשקיף "הצעת מכר חליפין", לפיה למשקיעים המוסדיים שרכשו אג"ח של אלעד גרופ ואלעד יו.אס תינתן בעתיד אפשרות להמיר את החוב למניות אלעד קנדה. נכון להיום, לא ידוע מה יהיה יחס ההמרה במקרה של מימוש האפשרות.

המצב באלעד קנדה נחשב לטוב מבשאר פעילויות הקבוצה, שכן שוק הנדל"ן הקנדי הפגין חוסן יחסי במשבר. פעילות החברה מתבצעת בעיקר במרכז ובמזרח קנדה, במחוזות קוויבק ואונטריו, בארבעה מגזרים: נדל"ן מסחרי, השכרת דירות מגורים, דיור מוגן ויזמות של פרויקטים למכירה.

החברה מחזיקה בשני קומפלקסים הכוללים 11 בניינים שבהם 2,833 יחידות דיור למגורים להשכרה, 10 בניינים הכוללים 1,928 יח"ד להשכרה לדיור מוגן, ועוד ארבעה נכסים מסחריים בהיקף של 225 אלף מ"ר. בנוסף, לחברה פרויקטים בשלושה מתחמים, המיועדים לייזום ולפיתוח עתידי בהיקף של 4,246 יח"ד.

תמורת ההנפקה מיועדת לשמש את החברה להשקעה בפרויקטים קיימים בייזום ופיתוח מקרקעין, וכן לצורך השבחת נכסים קיימים ולהרחבת פעילותה.

מהתשקיף עולה עוד, כי לאלעד יש קדימות בקשר לעסקאות ונכסים חדשים מול דלק נדל"ן, הפעילה גם היא בקנדה ונמצאת בשליטת תשובה. תשובה עצמו ערב באופן אישי להלוואות שניתנו לאחד הנכסים, ובמסגרת הליכי השינוי של מבנה החברה תבוטל הערבות.

בתחילת אפריל השנה דיווחה אלעד גרופ כי סיימה את 2009 עם הפסד של כ-116 מיליון דולר, לאחר שב-2008 הפסידה החברה 287 מיליון דולר. ההפסדים נבעו בעיקר מהפחתות חשבונאיות שביצעה החברה בעקבות שערוכים לקרקעות שבבעלותה, ובעיקר לקרקע בלאס וגאס.