כך קונים דירה בדרך זולה

רבים סבורים כי דירה יש לרכוש תמיד במסגרת התא המשפחתי. טעות. למשל, ניתן למשוך אל מחוץ לחברה כספים שהצטברו בה לצורך רכישת דירה להשקעה.

העברת עודפי הכספים שנצברו בחברה לידי בעל המניות תמוסה מיד במס נוסף בשיעור של 25% (בהנחה שבעל המניות מחזיק ביותר מ-10% מהונה). דעתי היא כי מרגע שפלוני החליט לפעול במסגרת חברת שירותים מומלץ שאת ההשקעות בעודפי הכספים שנצברו בחברה (לאחר תשלום מס החברות) יבצע במסגרת החברה. כך גם במקרה של רכישת דירה להשקעה.

דירה להשקעה - דרך החברה

במקרה כזה ההון העומד לרשותו גבוה יותר, שכן לא שולם המס בגין משיכת הדיבידנד, והוא יזדקק להלוואה בסכום נמוך יותר מן הבנק. זאת ועוד, החזר ההלוואה במסגרת החברה מהיר יותר, שכן ההון שעומד לרשותו לאחר תשלום מס החברות גבוה יותר.

החסרונות:

1. לא ניתן ליהנות מפטור ממס על דמי השכירות שמתקבלים.

2. לא ניתן ליהנות ממסלול מס מופחת של 10% השמור ליחידים בעלי הכנסה גבוהה מדמי שכירות למגורים.

3. בעת מכירת הדירה על-ידי החברה לא ניתן ליהנות מפטור ממס שבח.

4. עלות ההלוואה המסחרית יקרה יותר מהמשכנתא שמשקי-הבית לוקחים.

יחד עם זאת, לטעמי במקרים רבים חסרונות אלה בטלים בשישים בהתחשב ביתרונות.

תכנון המס - שני כובעים לחברה

רבים מרואי החשבון אינם ממליצים על תכנון מס זה בשל החשש כי מכירת הדירה בעתיד תמוסה במע"מ. כאן נכונה להם הפתעה. חברה יכולה לחבוש שני כובעים. מחד כובע עסקי - הפעילות השוטפת של החברה בגינה החברה רשומה כ"עוסק" במע"מ - משלמת ומקזזת מע"מ. מאידך, החברה יכולה לחבוש כובע נוסף - "כובע השקעתי". תחת כובע זה יכולה החברה לרכוש דירת מגורים לשם השקעה. במקרה זה, לדעתי, החברה איננה חייבת בתשלום מע"מ לא ברכישה ואף לא במכירה.

לאלה החוששים בכל זאת ממנהל מע"מ מוצע לבצע את תכנון המס הבא: להקים חברת השקעות שתחזיק במניות חברת השירותים. כל עודפי הרווחים שנצברו בחברת השירותים יועלו לחברת האחזקות במסגרת דיבידנד בין חברות (שבמקרה זה פטור ממס). חברת ההשקעות אשר איננה רשומה במע"מ תרכוש את דירת המגורים, ובהמשך גם תמכור אותה ללא מע"מ.

הכותב הוא עובד רשות המסים לשעבר וכיום בעל משרד עורכי דין. האמור בטור זה אינו תחליף לייעוץ פרטני.