נחמד במנהטן: חצי מרוכשי הדירות קונים בלי משכנתא

מחירי הדירות במנהטן החזיקו מעמד ברבעון השני של 2010, וכמות העסקאות הייתה גבוהה ב-81% בהשוואה לרבעון המקביל בשנה שעברה - כך לפי כמה סקירות של שוק הנכסים המקומי, שפורסמו במהלך יולי.

לפי אחד הדו"חות, נרשמו במנהטן יותר מ-2,700 עסקאות מכירה וקנייה ברבעון השני של 2010 - מספר שהיה הממוצע בשוק הנדל"ן הנורמלי של לפני המשבר, אך גבוה משמעותית מ-1,500 העסקאות שנרשמו ברבעון השני של 2009.

מנהטן היא כידוע שוק הדירות/בתים היקר ביותר בארה"ב, וקרוב לוודאי גם המבוקש ביותר בעולם. דירה של שני חדרי שינה (3 חדרים במונחים ישראלים) בשטח כ-120 מ"ר בבית משותף (קונדו) תעלה כ-400,000 דולר בסאן פרנסיסקו, 250,000 דולר בלוס אנג'לס, 130,000 דולר בדאלאס וכ-100,000 דולר במיאמי - אך ברוב אזורי מנהטן הקונים יצטרכו לשלם כ-1.2 מיליון דולר.

מצב זה לא השתנה בהרבה במשבר הנדל"ן האחרון. המחיר החציוני של דירה במנהטן ירד אומנם בכ-20% מהשיא, לפי גרג היים, כלכלן מתמחה בשוק שמחשב את הסטטיסטיקות שלו עבור שתיים מסוכנויות התיווך הגדולות בניו יורק; עם זאת, ירידה זו הייתה נמוכה בהרבה מצניחות המחירים שנרשמו בשווקים בועתיים כמו מיאמי, פיניקס ולאס וגאס, שהגיעו ל-50%-60%,

"וכבר קיבלנו חזרה בערך 10% מהירידה הזו", אומר היים.

הדו"ח האחרון שלו על השוק במנהטן, שהוכן עבור הסוכנויות "בראון האריס סטיבנס" ו"הולסטד", חושף מגמה מתמשכת של התייצבות בשוק המקומי. גם סקרים של שתי סוכנויות גדולות נוספות, "קונקורן גרופ" ו"פרודנשל דגלאס אלימן", מגיעים למסקנות דומות.

"אין חדשות גדולות לגבי המחירים", אומרת פאם ליברמן, מנכ"לית קונקורן. "החדשות הן שיש הרבה קונים. אנחנו שמחים מאוד לראות ספיגה כזו של מלאי".

מחיר המכירה החציוני של דירה בבניין משותף במנהטן היה קרוב ל-900,000 דולר לפי פרודנשל דגלאס אלימן, 843,000 דולר לפי הולסטד ובראון האריס סטיבנס, ו-810,000 דולר לפי קונקורן.

השינוי במחירים היה אפסי לפי קונקורן, עלייה של 7.6% לפי פרודנשל או 6% לפי בראון והולסטד, בהשוואה לרבעון השני של 2009. ברבעון הראשון השנה נרשמה ירידה של 1% לפי קונקורן, עלייה של 3.6% לפי פרודנשל ועלייה של 2.8% לפי בראון והולסטד.

היקרות נמכרות יותר

סטטיסטיקה שמתבססת על מחירים חציוניים יכולה להיות קצת מטעה. ג'ונתן מילר מחברת השמאות הידועה מילר סמיואל, שמועסקת על-ידי פרודנשל, אומר שמספר הדירות היקרות יותר שנמכרות בשוק עלה יותר ממספר הדירות הרגילות שנמכרות, מה שהרים את המחיר החציוני.

דוגמה לכך היא דירות 3 חדרי שינה (4 חדרים במונחים ישראלים), שחלקן בשוק העסקאות עלה מ-12% בשנה שעברה ל-18% ברבעון השני השנה.

מגמת הגידול במכירות של דירות גדולות יותר משתקפת גם בנתונים על מלאי הדירות. המלאי או ההיצע של דירות יוקרה גדולות ירד ב-13%, בעוד שהמלאי של יתר הדירות עלה בשיעור שולי.

תופעה זו קיימת למרות שהבנקים ומוסדות ההלוואה אינם מקלים את חייהם של רוכשי הנכסים היקרים יותר. מילר אומר שאין שום הקלות בתנאי ההענקה של משכנתאות ג'מבו, שמוגדרות כמשכנתאות של 730 אלף דולר ומעלה. כתוצאה מכך, רוכשי הדירות האמידים מוותרים כליל על המשכנתאות.

ליברמן, מנכ"לית קונקורן, אומרת שסוכנים רבים שלה מדווחים שלפחות מחצית מהלקוחות שלהם משלמים הכל במזומן. "זה השיעור הגבוה ביותר של עסקאות מזומן שאני ראיתי", היא אומרת.

מה שעזר לשמור על יציבות שוק הנכסים במנהטן הוא ההתאוששות בתעשיית השירותים הפיננסיים, המנוע הכלכלי העיקרי של ניו יורק. "בוול סטריט חזרו לגייס כוח אדם", אומר היים, "ושיעור האבטלה הכללי בניו יורק ירד מידי חודש השנה".

הביקוש ליחידות מגורים צפוי להישאר חזק. כוח העבודה של כל העיר ניו יורק עלה לראשונה בהיסטוריה על 4 מיליון איש ואישה, ורבים מהעובדים הללו שואפים לפחות להתגורר במנהטן.

עם הירידה המתמשכת בשיעורי הפשיעה בעיר ב-20 השנים האחרונות, המשפחות חזרו לעיר בגדול. לעתים מתקבל הרושם שקשה להתהלך בשדרה בווסט סייד של מנהטן מבלי להיתקל בעגלת ילדים.

"בתקופות מיתון קודמות רבים עזבו את העיר", אומר היים, "אבל כעת, המאמצים לשפר את איכות החיים כאן, ביחד עם בתי הספר הטובים והירידה בפשיעה, גורמים לאנשים לרצות להישאר".