אל תקנו קרקע על סמך סיפורים

חלום בלהות של מי שקנה מקרקעין הינו שיתברר לו שמי שמכר לו מקרקעין אינו הבעלים האמיתי. בעניין דנן, חוק המקרקעין מעמיד קריטריונים נוקשים. כדי שהקונה יגבר על בעלים אמיתי, על קונה כזה להוכיח כי בשעת החתימה על הסכם הרכישה ועד לרישום הזכויות על שמו היה תם לב, ולא ידע ולא הייתה לו סיבה לחשוש שמא משהו לא בסדר. כמו כן, עליו להוכיח כי בשעת חתימה על ההסכם הסתמך על מרשם המקרקעין (נסח) ולמעשה הנסח הוא אשר הטעה אותו ושכנע אותו כי הנכס שייך למי שהוא רוכש ממנו. כמו כן על קונה כזה להוכיח כי רכש את הזכויות בתמורה ריאלית, ולא במתנה או במחיר שאינו מתקבל על הדעת.

אך לעיתים, הקונה המצוי לא מקפיד על הוראות קפדניות אלו ורוכש מקרקעין כמו מוצר יומיומי - ללא בדיקה ודאית. לאחרונה בית המשפט המחוזי בחיפה דן בסוגיית רכישת מקרקעין אשר הקונה לא הצליח להוכיח כי רכישתו היא כדין.

העניין נדון ב-ה.פ 09-08-22343 כיוף נ' בן-חיים, בפני השופטת ר. למלשטרייך-לטר. בעניין כיוף, המבקש הגיש עתירה וטען כי בשנת 1996 רכש מאחד בשם סאלח מחמד שומרי ז"ל את המקרקעין המצויים בדלית אל כרמל, ולטענתו של המבקש המוכר הראה לו הסכם לפיו רכש את הזכויות מאחת בשם גב' חנה פרידמן, עוד בשנת 1964.

יורשי חנה פרידמן ז"ל התכחשו לעצם המכירה בשנת 1964, וטענו כי מורישתם לא חתמה על הסכם מכר מעין זה והיא הייתה חסידת גאולת אדמות בארץ ישראל, ולא יתכן שמכרה זכויותיה למוכר של המבקש.

השופטת למלשטרייך-לטר דחתה את העתירה אחרי שדנה בנושא תוך ניתוח בשלבים. שלב ראשון, האם החוזה משנת 1964 נערך ונחתם כדין? בעניין זה נקבע כי נדרשת רמת ודאות גבוהה מאוד כדי להוכיח כי נכס כלשהו נמכר לפני כחמישים שנה כשאין כל פומביות בגין הסכם זה, וההסכם לא דווח לשלטונות מס. כמו כן גם החתימה של המנוחה פרידמן אינה ודאית והמומחה של בית המשפט לא יכול היה לקבוע בוודאות כי זו אכן חתימתה, לאור דוגמאות אחרות שהיו בפניה.

שלב שני, האם ההסכם משנת 1996 בין המבקש לבין המוכר שלו תקף אם לאו? גם לגבי הסכם זה הועלו על-ידי השופטת ספקות רבים. גם עסקה זו לא דווחה למס שבח, ונכתבה בכתב ידו של המבקש בעברית (כשהמבקש והמוכר שניהם דוברי ערבית), ועוד ממצאים שהביאו את השופטת למסקנה כי המסגרת היחידה שהמבקש יכול באמצעותה לזכות במקרקעין הינה תקנת שוק. משמע, מי שרוכש קרקע ממי שלא הבעלים האמיתי, אך טוען כי רכישתו גוברת על הבעלים האמיתי כפי שהוסבר לעיל. משלא הוכח כי ההסכם הראשון אכן נחתם, נפלה כל עתירת המבקש ועל כן יורשי פרידמן ז"ל זוכים במקרקעין.

פסק דין זה מבהיר את חשיבות בדיקת "שרשור הזכויות" במקרקעין אשר חייב להיות על סמך מרשם מקרקעין, ולא סיפורים או מסמכים ישנים, ובמיוחד כשלא מתלווה לאלו כל דיווח שלטונות מס.