פיצול עסקה לשניים: תכנון מס שלא אושר

במקרים בהם אדם רוכש קרקע, ומזמין במקביל שירותי בנייה ממוכר הקרקע או גוף קשור אליו, עולה השאלה אם יש לראות בכך שתי עסקאות נפרדות, האחת לרכישת הקרקע והשנייה להזמנת שירותי בנייה, או עסקה אחת לרכישת המבנה המוגמר. בשנים האחרונות, עולה שאלה זו בבתי המשפט, בווריאציות שונות, במקרים רבים.

לאחרונה עסק בכך אף ביהמ"ש העליון, בעניין ויינר (ע"א 204/07), מפי השופטים אשר גרוניס, מרים נאור וסלים ג'ובראן. במקרה שנדון בפסה"ד, היה המשיב בעל השליטה בחברה קבלנית (להלן: "החברה"). המשיב ובת זוגו חתמו באותו יום על שני הסכמים: האחד לרכישת קרקע, המהווה 16.3% ממגרש עליו התעתדה החברה לבנות בית משותף. ההסכם השני היה הסכם להזמנת שירותי בנייה מן החברה לבניית דירת גג בבית המשותף עבור בעלי השליטה.

מנהל מיסוי מקרקעין טען, כי שני ההסכמים מגבשים, על פי מהותם, עסקה אחת לרכישת דירת גג מוגמרת מהחברה. לגישת המנהל, יש לראות את החברה הקבלנית כאילו רכשה את כל הקרקע, ומכרה דירת גג לבעלי השליטה. ועדת הערר דחתה את טענת המנהל בקבעה, כי העובדה שהמשיב הוא בעל שליטה בחברה, אינה גוררת את המסקנה שמדובר בעסקה מלאכותית. זאת, בעיקר בהתחשב בעובדה שהמשיבים שילמו למוכרי הקרקע מכספם הפרטי עבור החלק בקרקע שרכשו. מנהל מיסוי מקרקעין ערער לבית המשפט העליון.

בית המשפט העליון קיבל את ערעורו של המנהל. בית המשפט ציין, כי הפרמטר העיקרי שנקבע בפסיקה לבחינת השאלה האם מדובר בעסקה אחת שפוצלה לשני הסכמים, או בשתי עסקאות נפרדות, הוא מבחן הקשר שיצרו הצדדים או התכוונו ליצור, בין שני ההסכמים. אם קיומו של הסכם אחד תלוי באחר (במפורש או במשתמע) - יש לראות בשני ההסכמים כמרכיבים עסקה אחת.

ביהמ"ש קבע, כי במקרה דנא מדובר בעסקה אחת. ביהמ"ש ציין, כי מדובר בהסכמים שנחתמו באותו יום, הצדדים להם חופפים ואף מהווים "צדדים קרובים". נסיבות המקרה, בו באותו היום נערכו שני ההסכמים לעיל, מלמדות כי מראש ראתה החברה לנגד עיניה בית משותף, ובעלי השליטה ראו לנגד עיניהם דירת גג גמורה.

הקשר בין ההסכמים עלה מהוראות שונות בהסכמים, לרבות הוראה בהסכם בין המוכרים לחברה לפיו אם החברה תפר את ההסכם, יהיה בכך כדי להביא לביטול ההסכם של המוכר הן עם החברה, והן עם בעל השליטה. הוראה נוספת שהצביעה על תלות היא כי שני ההסכמים הותלו בתנאי מתלה משותף: קבלת היתר לבנות 9 דירות (במקום 6 דירות). כן צוין בהסכם, כי החברה הקבלנית תשלם מסים שונים (מס רכוש, ארנונה) גם בגין החלק שרכשו בעלי השליטה.