מכירה עם תנאי מתלה

סעיף 19 לחוק מיסוי מקרקעין קובע את "יום המכירה" לעניין חישוב השבח במכירת זכות במקרקעין או בפעולה באיגוד מקרקעין. ברגיל, יהיה זה יום חתימת הסכם המכירה המגבש את גמירות דעתם של הצדדים לעסקה. עם זאת, סעיף 19 לחוק מונה כמה מקרים בהם נדרש אישור רשות מוסמכת לעסקה (כגון, בית משפט או מינהל מקרקעי ישראל), ואז ייקבע "יום המכירה" ביום בו אישרה הרשות את העסקה.

כאשר מדובר בהסכם מכירה, המותלה בתנאי מתלה, נקבע בפסק דין אלדר שרון (ע"א 489/89), כי חוזה מותלה הוא חוזה שלם מרגע כריתתו ללא קשר להתקיימות התנאי המתלה, ולכן "יום המכירה" לעניין השבח יהיה יום ההסכם ולא יום התמלא התנאי.

בפסק דין חדש בעניין ראובן משכית (ו"ע 12982-01-09) קבעה הוועדה, כי בעסקאות המותנות באישור הממונה על ההגבלים העסקיים, ייקבע "יום המכירה" ליום בו נתקבל אישור הממונה, ולכן חובת הדיווח ותשלום המס יחולו רק מיום זה.

במקרה שנדון שם ערכו המוכרים שני הסכמים נפרדים: הסכם אחד למכירת מניותיהם בחברת זוגלובק, והסכם שני למכירת חלקם במקרקעין שעליהם נמצא מפעל החברה. שני ההסכמים נחתמו באותו יום, אולם בהסכם מכירת המניות נקבעו תנאים מתלים שאחד מהם הוא התליית תוקפו של ההסכם באישור הממונה על ההגבלים העסקיים.

מנהל מיסוי מקרקעין טען, כי לפי סעיף 19 לחוק "יום המכירה" ייקבע ליום חתימת ההסכם על אף ההתניות שבו. בנוסף טען המנהל, כי יש לראות את ההסכם למכירת המקרקעין כעומד בפני עצמו, ולא לקשור אותו להסכם המניות המותנה בתנאים מתלים.

מנגד טענו העוררים, כי יש לקבוע את "יום המכירה" של עסקת המקרקעין ליום מתן אישור הממונה, משום שלא ניתן להפריד בין שני ההסכמים ומשום שאישור הממונה על ההגבלים הוא תנאי מן הדין, ובלעדיו אין תוקף לעסקה כולה.

הוועדה קיבלה את טענות העוררים לעניין "יום המכירה" וקבעה, כי המהות הכלכלית האמיתית של העסקה היא מכירת חלקם של העוררים במפעל, כולל הקרקע. מכאן, ששני ההסכמים שלובים זה בזה ומשקפים עסקה אחת המותנית באישור הממונה. אישור הממונה הינו תנאי מן הדין, בדומה לאישור בית משפט או רשות מוסמכת אחרת, ולכן ההסכם ייכנס לתוקפו רק עם הינתן האישור. מכאן, ש"יום המכירה" לצרכי מס ייקבע ליום האישור ולא ליום חתימת הסכמי המכירה.