שווי המכירה: היוון - לא בבית ספרנו!

במקרה שנדון בעניין ו"ע 1287/07 תרצה זיידנבייבר, מכרה העוררת בשנים 2002 ו-2004 ארבעה מגרשים לבניית בתים צמודי קרקע. בכל אחד מחוזי המכירה נקבע תנאי המתנה את ביצוע המכירה בהסכמת מינהל מקרקעי ישראל לבטל את ההקפאה על החלקות עד ליום 31/12/2004.

בשלוש מתוך ארבע עסקאות נקבע, כי אם המינהל לא יודיע על ביטול ההקפאה עד סוף שנת 2004, ההסכם יבוטל והקונים יהיו זכאים להחזר של מלוא הכספים ששילמו. בפועל, תוקפם של ההסכמים הוארך עד לביטול ההקפאה בשנת 2007.

המחלוקת נשוא הערר הייתה האם להוון את התמורה שנקבעה בהסכם, לאור העובדה שחלק ניכר ממנה שולם למוכרת רק בינואר 2007 - כשלוש שנים לאחר חתימת החוזים הראשונים, אז הוסרה המניעה לביצוע העסקאות.

העוררת, שקיבלה את התמורה הנקובה בהסכם כמה שנים לאחר מכן, טענה כי יש להוון את התמורה ולהביאה לערכים המתאימים ליום המכירה. לעומתה סבר מנהל מיסוי מקרקעין, כי בנסיבות המקרה אין מקום להוון את התמורה לצורך קביעת שווי המכירה.

שני הצדדים הסתמכו על פסק הדין המנחה בסוגיה זו, המכון הגיאופיסי לישראל, שם נקבע כי יש להוון תמורה עתידית ליום חתימת ההסכם כדי לנטרל משווי המכירה את מרכיב המימון הגלום בעסקה. יש לציין, כי באותו מקרה סיכמו הצדדים במסגרת הסכם המכר את שיעור היוון התמורה במקרה של הקדמת תשלום על-ידי הרוכשת.

חבר ועדת הערר, דן מרגלית, קבע כי כדי שהעוררת תיהנה מהפרדת מרכיב המימון מהתמורה החוזית, עליה להוכיח, באמצעות הגשת חוות דעת מקצועית של שמאי מקרקעין, כי תנאי העסקה שנקבעו בהסכם המכר חורגים מהמקובל ומצדיקים היוון התמורה.

חבר ועדת הערר, ד"ר גדעון קלוגמן, קבע כי בנסיבות המקרה לא הונחה תשתית עובדתית מספקת להפחתת שווי המכירה על בסיס טענת ההיוון. לעמדתו, הפגיעה בעוררת, שקיבלה את התמורה החוזית בערכים נומינליים שנים רבות לאחר חתימת ההסכם, הייתה צריכה למצוא את תרופתה בביטול ההסכמים וכריתת הסכמים חדשים תוך התאמת התמורה לחלוף הזמן. מאחר והצדדים לא מצאו לנכון לעשות כן, אין מקום להפריד את מרכיב המימון משווי המכירה על-ידי היוון התמורה הדחויה.

לטעמנו, קביעת רף גבוה לביסוס תשתית עובדתית בתמיכה לטענת ההיוון עלולה לגרום למיסוי מרכיב המימון הכלול בשווי המכירה, ולכן היא אינה עולה בקנה אחד עם עיקרון התוכן הכלכלי שקנה לו שביתה בפסיקה הפיסקאלית.

בראש ההרכב שנתן את פסק הדין עמד כבוד השופט יהושע בן-שלמה, אשר בימים אלה הסתלק מאתנו. בן-שלמה עמד שנים רבות בראשות ועדת הערר ותרם לה רבות מידיעתו המקצועית, מניסיונו העשיר וממזגו השיפוטי המיוחד. יהי זכרו ברוך.