השבחה בשל כביש שמעולם לא נסלל

בשנת 1995 אושרה תוכנית שמטרתה שיפור תחבורתי בין אזורי התעשייה סגולה וקרית אריה שבצפון פתח תקוה. על פי התוכנית תוכנן תוואי כביש חדש שיחבר בין האזורים, ויבוצע תוך 10 שנים מיום אישורה.

במסגרת בקשה להיתר, במגרש ששטחו כ-2.5 דונם המצוי באזור התעשייה סגולה, דרשה הוועדה המקומית היטל השבחה. לטענת שמאי ועדה א', שייצג אותה בהליך הנוכחי, מדובר במגרש קיצוני וסלילת הכביש החדש תאפשר נגישות גבוהה לנכס, ומכאן ההשבחה.

בתחשיבים הסתמך שמאי ועדה א' על ערכים בשומה כללית שנערכה בסמוך למועד הקובע מטעם הוועדה המקומית על-ידי שמאי ב', ומהם גזר בעזרת מקדמים השבחה בסך 365 אלף שקל.

מנגד טען שמאי הבעלים, כי במועד הקובע לא ניתן כל משקל כלכלי לתוכנית ולמעשה גם כיום, 15 שנים לאחר אישורה, טרם נסלל הכביש. כתימוכין לטענתו הציג שומת השבחה שנערכה לנכס בעבר על-ידי הוועדה, ובה קבע שמאי ועדה אחר, המכונה "ג", כי הדרך אינה משפיעה בצורה ישירה על המגרש.

השמאית המכריעה נאוה סירקיס קבעה בהחלטתה, כי אין לקבוע שומה בדיעבד שהיא בבחינת "חכמה לאחר מעשה". לדעתה יש לבחון את ההשלכות של התכנון החדש במועד הקובע בעיני קונה סביר. לפיכך, העובדה כי הכביש טרם נסלל עד היום אינה מהווה ראיה להעדר השבחה.

מנגד סברה סירקיס שההשבחה הנטענת לגבי השפעה צפויה של תוואי הדרך על שווי המגרש הינה בבחינת הנחה תיאורטית, ובמקרים מעין אלו ראוי היה להציג אסמכתאות. בהעדרן של הוכחות נטתה השמאית המכריעה "...לנהוג במידת הזהירות ולקבוע כי ההשבחה הנטענת בגין תוואי הכביש המתוכנן היא בגדר טענת 'שמא' ו'אולי', אך אינה ודאית. על כך נאמר במקורות ברי ושמא, ברי עדיף".

בסיכומו של דבר קיבלה סירקיס את עמדת שמאי הוועדה ג' ושמאי הבעלים, כי לא חלה השבחה בעקבות אישור תוכנית לשיפור תחבורתי.

מלונאות באשקלון: אולי בעוד 20 שנה

תיק מעניין אחר שהובא לאחרונה להכרעת שמאי מכריע עוסק במלונאות באשקלון.

באשקלון בנוי בסמוך לחוף הים מלון ותיק. חלקם הגדול של מתקני התיירות שבאזור מוזנחים וחלקם נטושים ולא מתפקדים מזה שנים. המלון עצמו משמש ככפר נופש בן 52 יחידות, וכולל שטחי גינון נרחבים.

הדיון נסב אודות השבחה שנוצרה באישור תוכנית אשר הרחיבה את זכויות הבנייה מ-30% ל-32%, שמשמעותם תוספת של 227 מ"ר שטחי בנייה.

אגב הדיון בנושאי המחלוקת עלו שתי סוגיות.

הראשונה: שווי כללי של קרקע למלונאות ותרומת התוכנית. שמאי הבעלים טען כי לא חלה השבחה, שכן אין כלל ביקוש באשקלון לשטחי מלונאות. לטענתו אין בתוספת הבנייה משום השבחה "...כפי שהענקת זכויות בנייה לגורד שחקים בירוחם אינה יוצרת השבחה". כראיה הוסיף את העובדה שלפיה גם שטחים שהותרו לפי תוכנית קודמת לא נוצלו בפועל. מנגד טענה שמאית הוועדה, כי תוספת זכויות של 227 מ"ר יכולה להשביח הנכס ע"י בניית ספא ומיצובו מחדש.

השמאי המכריע, אמנון נזרי, קיבל את טענות שמאי הבעלים במישור העובדתי וקבע כי "...מלונות רבים בסביבת הנכס שבנדון עומדים נטושים מזה שנים רבות, ובנייתם של מלונות אחרים הופסקה בשלבי בנייה התחלתיים". עם זאת קבע נזרי, כי לזכויות אלו קיים שווי המתבטא בפוטנציאל עתידי למימושן, ולפיכך חושב השווי בדחייה של 20 שנים.

בסוגיה שנייה שעסקה בנושא עסקאות ההשוואה, סברה שמאית הוועדה כי יש להעריך את השווי לפי ייעוד למגורים, תוך ביצוע התאמות למלונאות. שמאי הבעלים גרס ששיטה זו פסולה שכן שווי קרקע למלונאות באשקלון הינו אפסי בשל העדר ביקוש לבתי מלון, בעוד שלמגורים קיימים ביקוש ושווי מוצקים.

בעניין זו קיבל השמאי המכריע את דעתה של שמאית הוועדה וקבע שווי למלונאות כנגזרת משווי של קרקע למגורים. נזרי ציין כי גישה זו מקובלת בהיעדר נתוני השוואה ברורים, והפחית 20% נוספים בשל העובדה שמדובר בכפר נופש ולא במלונאות.

בסופו של יום הפחית נזרי את היטל ההשבחה שנדרש בכ-80%.

הכותבים הם חברי לשכת שמאי מקרקעין והאקדמיה למחקר ויישום שמאות. צביקל היה בעבר יו"ר לשכת השמאים, וכיום חבר מועצת שמאי המקרקעין .