מלוא ההשבחה הוכפפה ל-90% פטור לפי תמ"א 38

קביעה זו עקרונית, שכן הזכויות של יציאות הגג נגזרות מתוכנית אחרת, אולם יישומה הינו רק בזכות השלמת הקומה העליונה

הכותבים הם חברי לשכת שמאי מקרקעין. צביקל הוא חבר מועצת השמאים במשרד המשפטים.

בעלי זכויות בשתי דירות הבנויות כקומה חלקית עליונה (בבניין בן שלוש קומות על גבי קומת מרתף) הגישו בקשה להרחיב הקומה החלקית, כך שתהווה קומה מלאה. בכוונתם לחלק הקומה לשלוש דירות ולבנות מעליהן 3 חדרי יציאה לגג. תוכנית הבנייה התאפשרה נוכח הוראות תמ"א 38.

שמאי הוועדה קבע השבחה בהיקף מיליון שקל בגין התוספות, שחולקה בין השבחה קטנה הנובעת מתמ"א 38, כאשר מרבית ההשבחה משויכת לדעתו ליציאות לגג שאינן פועל יוצא מתמ"א 38. אבחנה זו חשובה ועקרונית, שכן השבחה הנגזרת מתמ"א 38 מחויבת בהיטל בשיעור עשירית בלבד מההיטל הרגיל. גם לעניין הוצאות החיזוק נטען בשומת הוועדה, כי יש להתחשב רק במחציתן משום שהן תורמות להשבחת הנכס.

שמאי הבעלים הגיע למסקנה לפיה אין כלל השבחה, משום שהעריך את שווי הזכויות החדשות לפי ערכים נמוכים משמעותית, ומהן הפחית עלויות התאמה שקיזזו בפועל את מלוא ההשבחה. שמאי הבעלים נקט בשיטות שומה נוספות שהביאו התחשיב להשבחה שלילית, אולם גישות אלו נפסלו ע"י השמאית המכריעה, דורית פריאל.

פריאל קיבלה את הערכת שמאי הוועדה וקבעה כי שווי מ"ר מבונה הינו 10,000 שקל. כמו כן קבעה השמאית כי שווי חדרי הגג גבוה אף מהערכת שמאי הוועדה. עם זאת נתקבלו חלק מטענות שמאי הבעלים לגבי התחשבות בהוצאות החיזוק וההתאמות, ונקבע שיש להפחית מההשבחה את מלוא הוצאות החיזוק וההתאמה.

התוצאה שהתקבלה הינה שגובה ההשבחה נמוך ב-12% מהדרישה, אולם נקבע כי יש להכפיף את מלוא ההשבחה לשיעור גבייה התואם את הוראות התמ"א. שכן, כל הבנייה נגזרת מהוראותיה ולפיכך יינתן פטור של 90% מההיטל.

קביעה זו עקרונית, שכן הזכויות של יציאות הגג נגזרות מתוכנית אחרת, אולם יישומה הינו רק בזכות השלמת הקומה העליונה שהתאפשרה לראשונה לאור הוראות תמ"א 38. יצוין כי ברקע קיימת הצעת חוק שטרם אושרה לפטור מלא מהיטלי השבחה ביישום תמ"א 38.

צרו איתנו קשר *5988