מהפכה במיסוי דירות מגורים

בימים אלה ממש פורסם תזכיר החקיקה לרפורמה מקיפה בתחום מיסוי דירות המגורים, המהווה מהפכה של ממש. משרד האוצר סבור כי בהרחבת הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים, לצד רפורמה במינהל מקרקעי ישראל, קידום הרפורמה בחוק התכנון והבנייה, הקלות בתחום התחדשות עירונית, העלאת שיעורי הריבית ועוד שורה של פעולות - אט-אט יצליח מחד להגדיל את היצע הדירות, ומאידך לצנן את הביקוש.

ככלל, לפי הוראות חוק מיסוי מקרקעין ניתן למכור דירה אחת ל-4 שנים בפטור ממס שבח. מצב זה מעכב מכירת דירות מגורים לאור שיקולי מיסוי. כדי להגדיל את היצע הדירות, בחר האוצר בצעד יוצא דופן - בנוסף לשורת הפטורים הקיימים בחוק קבע הוראת שעה, לפיה יוכל כל בעל דירה למכור שתי דירות מגורים בפטור ממס שבח בתקופה שבין 31.12.2011 -1.1.2011.

הוראת הפטור לא הרחיבה את הגדרות היסוד לצורך קבלת הפטור אלא הוסיפה למעשה עילת פטור. כך, למשל, יש לעמוד במספר תנאי בסיס: מדובר במכירת דירת מגורים, שחוסה בחוק מיסוי מקרקעין ואינה בגדר "עסקת אקראי מסחרית"; מוכר הדירה הינו יחיד ולא חברה; הדירה לא שימשה לעסק; והוגשה בקשה מפורשת לפטור.

בנוסף, קיימים תנאים מיוחדים הנדרשים לצורך הנאה מעילת הפטור המיוחדת לפי הוראת השעה:

1. תנאי א' - ניתן למכור עד שתי דירות. אין מניעה כי הדירה השלישית תימכר במסגרת הוראות החוק המאפשרות למכור דירה אחת ל-4 שנים.

2. תנאי ב' - המוכר לא קיבל את דירת המגורים ללא תמורה בתקופה שלאחר 1.11.2010 ועד ליום 31.12.2011. תנאי זה בא למנוע מצבים בהם הורים יעבירו דירות מגורים ללא תמורה לילדים בתקופה הקובעת, כדי שאלה ימכרו אותן בפטור ממס שבח.

מעניין שהמחוקק חסם העברות החל מ-1.11.2010, היינו חודשיים קודם להחלת הוראות השעה. הסיבה לכך הינה כדי להקשות על בעלי דירות מגורים, שהעבירו דירות במתנה כחלק מהיערכות לקראת הרפורמה.

לטעמי, מי שקיבל דירה ללא תמורה לאחר המועד המצוין ויבקש ליהנות מהוראות השעה עשוי להיחסם על-ידי מנהל מס שבח, אך ימצא את יומו בבית המשפט, שעשוי לבטל תניה זו מטעמים של חוסר חוקיות.

3. תנאי ג' - מכירת הדירה נעשית לצד ג' ולא לקרוב. מטרת תנאי זה למנוע עסקאות סיבוביות. יש לשים לב כי הגדרת "קרוב" בחוק מיסוי מקרקעין כוללת גם חברה בשליטת המעביר. כך שבעלי שליטה שמתכננים למכור את דירת המגורים לחברה בבעלותם כדי לסגור יתרות חובה (או ליצור יתרת זכות יפה) - טוב אם יעשו זאת במסגרת הוראות החוק ולא הוראת השעה.

4. תנאי ד' - שווי המכירה של דירת המגורים אינו עולה על 3 מיליון שקל. תניה זו נוספה על רקע הקולות שהושמעו כי בהוראת הפטור יש מתנה לעשירים, שימכרו דירות יוקרה בפטור ממס ויחזרו לשוק הנדל"ן חזקים יותר וירכשו דירות קטנות יותר - בדיוק אלה שהזוגות הצעירים מבקשים לרכוש.

5. תנאי ה' - התמורה בעד הדירה הנמכרת אינה מושפעת מזכויות בנייה בלתי מנוצלות; באם היא כן מושפעת, יוגבל הפטור עד לתקרה של 1.702 מיליון שקל (סכום זה אמור להתעדכן). לדעתי, הגם שהדבר אינו מובן מהוראות הפטור, באם שווי הדירה הנמכרת במנותק מהזכויות הנוספות עולה על תקרת הפטור, הרי ניתן יהיה לקבל פטור בגובה שווי הבית במנותק מזכויות הבנייה.

הרפורמה לעיל מעלה שאלות ותהיות רבות, שרשימה זו קצרה מלהכילן. כך, למשל, האם האפשרות למכירת שתי דירות ניתנת לכל אחד מבני-הזוג או לתא משפחתי אחד?

טוב יעשו אנשי האוצר אם קודם לפרסום הרפורמה בילקוט הפרסומים, יבצעו מקצה שיפורים אחרון והכרחי. מנגד, טוב יעשו בעלי הדירות אם קודם לשימוש בפטור המפתה ישקלו היטב את צעדיהם.

* הכותב הוא עובד רשות המסים לשעבר וכיום בעל משרד עורכי דין העוסק בדיני מסים. האמור במאמר זה אינו מהווה תחליף לייעוץ פרטני.