סטייה מגבולות המחלוקת

הכותבים הם חברי לשכת שמאי מקרקעין. צביקל הוא חבר מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים.

למגרש המצוי בקרית גת ומיועד למגורים הוגשה בקשה להקלות שכללו, בין השאר, תוספת יח"ד וקומות. המחלוקת העיקרית בין שמאי הצדדים הייתה בשאלת גישת חישוב ערכי השווי במועד הקובע.

קיימות מספר גישות שמאיות בהערכת שוויין של קרקעות. השתיים הבולטות הינן גישת השוואה הישירה, וגישת השוואה בדרך של חילוץ. הגישה הישירה מבוססת על השוואה לקרקעות דומות במיקום, שימושים וכדומה, תוך שימוש במקדמים. בדרך זו הלך שמאי הבעלים, תוך שהוא מנתח מכרזי מינהל למגרשים באזור הנכס, שפורסמו סמוך למועד הקובע.

גישת החילוץ מבוססת על השוואה לנכסים בנויים, כאשר משווי הבינוי מחלצים את שווי הקרקע כערך שיורי, לאחר ניכוי מרכיבים שונים כגון עלויות בנייה, רווח יזמי וכדומה. לדרך זו פנה שמאי הוועדה שביסס את תחשיביו על עסקאות מכר של דירות חדשות בנויות, ומהן חילץ את שווי הקרקע. לדעתו, מכרזי המינהל מבטאים מחירים ממוצעים, בעוד בתיק זה מדובר בקומות עליונות שמחירן גבוה יותר.

כמו בפסיקות רבות של בתי המשפט, בחר השמאי המכריע תמיר שדה להעדיף את נתוני ההשוואה הישירה, שהיו זמינים במקרה זה. את התרופה לאיכות השטחים שנוספו, פתר השמאי בעזרת שימוש במקדמים שמאיים. בכך אימץ שדה את עמדת שמאי הבעלים והפחית באופן משמעותי את ההיטל שנדרש.

למרות זאת, בסופו של יום התוצאה הסופית הייתה גבוהה יותר, שכן השמאי המכריע החליט להוסיף רכיב נוסף לתחשיב ההשבחה, המתייחס לשיפור תכנון בקומת הפנטהאוז. רכיב זה כלל לא הופיע בשומות הצדדים. אין זו פעם ראשונה ששמאי מכריע מחליט לסטות מגבולות גזרה של הצדדים, לטוב ולרע. אולם, ראוי להזכיר כי בתקנות דיון בפני שמאי מכריע נקבע כי כאשר "גילה שמאי מכריע עובדה או מסמך שלא היו ידועים לצדדים, ויש לעובדה או למסמך השפעה של ממש על ההכרעה במחלוקת, יעביר השמאי המכריע את העובדה או את המסמך לידיעת הצדדים ויאפשר להם לטעון בעניין". בפועל, ככל שידוע לנו, השמאי המכריע לא פנה בעניין זה לצדדים.

נשאלת השאלה האם החלטה להוסיף רכיב השבחה לשומה נמצאת בגדר "עובדה חדשה"? עד כה הנושא לא עמד למבחן, ומן הסתם עוד יהיו התפתחויות בנושא.