עליות בנדל"ן העסקי: המחירים צפויים לעלות גם ב-2011

מחירי הנדל"ן העסקי מרימים את הראש: במשך שנתיים נסקו מחירי הנדל"ן עסקי ב-10% עד 20% בכל אזורי הארץ ■ וגם: אילו ערים מסתמנות כ"דבר הגדול הבא"?

עוד שענף הנדל"ן למגורים בישראל נהנה בשנתיים הנוכחיות מעליית מחירים, החלו בשנה החולפת גם מחירי הנדל"ן העסקי להרים את הראש מעל פני המים והכיוון בעתיד הוא כלפי מעלה. לפי סקירת שוק הנדל"ן העסקי של רשת התיווך ושיווק הנדל"ן "רשף נכסים", התאפיין הענף ב-2010 בעליית מחירים בשיעור שבין 10% ל-20% במיקומים שונים בארץ. בשנת 2011 צפויה עלייה נוספת בשיעור 10% ביהוד, לוד וקריית שדה התעופה, ועד 20% עד 30% ברמת גן ובני ברק.

משרדים קטנים בת"א

"2010 התאפיינה כשנת התאוששות בענף הנדל"ן העסקי - למשרדים, מסחר ולוגיסטיקה", אומרת עליזה כהן, מנכ"ל ובעלים של רשף נכסים, "מספר התחלות הבנייה גדל מאוד ביחס לשנים הקודמות. יחד עם קבוצות הרכישה למשרדים, החלו היזמים בבניית עתודות קרקע שהיו בבעלותם. השנה החולפת אף התאפיינה בשינוי תמהיל המאכלסים בחלק מאזורי התעשייה והתעסוקה. למשל, את שטחי הנדל"ן העסקי באזורי ההיי-טק תופסים היום בעלי מקצועות חופשיים. אחת הדוגמאות הבולטות לכך הוא אזור רמת החי"ל בת"א, שהתמהיל שלו השתנה משמעותית מהיי-טק לרפואה, בעקבות הקמת בית החולים אסותא, ברחוב הברזל".

כהן מעריכה שמלאי שטח המשרדים הפנויים בפרויקטים בבנייה בעיר הוא 140 אלף מ"ר, במגדל אלקו (אלקטרה) בדרך יגאל אלון (60 אלף מ"ר), מגדל החזון בקרית עתידים (65 אלף מ"ר), תוספת 10 קומות לבית BMC של עוגן נדל"ן ברמת החי"ל (10,000 מ"ר) ו-5,000 מ"ר ברחוב הנחושת ברמת החי"ל, של חברת אלתירא נכסים. "בת"א יש ביקוש מתמיד למשרדים קטנים בשטח עד 250 מ"ר", מציינת כהן.

על פי הסקירה, דמי השכירות למשרדים בתל אביב נמצאים במגמת עלייה מאז 2009. באזור רמת החי"ל-קרית-עתידים עלו דמי השכירות ב-2010 ל-50-80 שקל למ"ר לעומת 45-70 שקל למ"ר ב-2009. השנה, לפי רשף נכסים, צפויים המחירים באזור לעלות ל-55 עד 88 שקל למ"ר. באזור המשרדים ברחוב שאול המלך עלו מחירי השכירות מ-63-90 שקל למ"ר ב-2009 ל-70 עד 100 שקל למ"ר ב-2010, ואילו השנה צפויים המחירים באזור זה להגיע ל-80 עד 110 שקל למ"ר.

כמו כן חלה עלייה במגדלי המשרדים על ציר מנחם בגין מ-55 עד 70 שקל למ"ר ב-2009, ל-60-80 שקל למ"ר ב-2010 והתחזית ל-2011 היא ל- 60 עד 90 שקל למ"ר. אפילו בבנייני המשרדים הישנים בציר מנחם בגין נרשמה עלייה מ-35 עד 50 שקל למ"ר ב-2009 ל-40 עד 55 שקל למ"ר ב-2010, והתחזית היא ל-40 עד 60 שקל למ"ר ב-2011.

במגדלי טויוטה ואלקו שבציר יגאל אלון בת"א נרשמה עלייה מ-70 שקל למ"ר ב-2009 ל-80 שקל למ"ר ב-2010, והתחזית היא ל-90 שקל למ"ר ב-2011. בבנייני המשרדים בית קליפורניה ומרכז אשדר בציר יגאל אלון נרשמה עלייה מ-50-60 שקל למ"ר ב-2009, ל-55 עד 65 שקל למ"ר ב-2010, והתחזית היא שיגיעו ל-60 עד 70 שקל למ"ר ב-2011. במגדלי עזריאלי, מגדל המוזיאון ומגדלי המילניום ופלטינום (שני האחרונים ניצבים במתחם הארבעה) עלו המחירים מ-80-100 שקל למ"ר ב-2009 ל-85-110 שקל למ"ר ב-2010, והתחזית היא שהמחירים ימריאו ל-90 עד 120 שקל למ"ר ב-2011.

לדברי כהן, מלאי המשרדים במתחם בורסת היהלומים ברמת גן, מתרכז כעת בכ-32 אלף מ"ר בפרויקטים הבאים: מגדל ששון חוגי (20 אלף מ"ר, שחלק גדול מהם, כפי שפורסם בשנתיים החולפות ב"גלובס", כבר מושכר), פרויקט אולימפיה ברחוב החילזון (10,000 מ"ר לא כולל מרתפי החנייה) ופרויקט אולימפיה ברחוב היצירה (2,000 מ"ר). כהן: "יש שטחים פנויים במגוון גדלים, ושיעור התפוסה ברוב הנכסים הוא מעל 85%".

המחירים באזור הבורסה עלו ב-2010 ב-10% לעומת 2009 והתחזית היא לעלייה בשיעור 10% עד 20% בשנת 2011. שינוי המחירים במגדלי המשרדים שבמתחם הבורסה בא לידי ביטוי בעלייה מרמת 70-90 שקל למ"ר ב-2009 ל-75 עד 100 שקל למ"ר ב-2010. בבנייני המשרדים (ולא מגדלים) באזור הבורסה נרשמה עלייה מ-45-60 שקל למ"ר ב-2009 ל-50-65 שקל למ"ר ב-2010. התחזית ל-2011 היא למחיר שבין 60 ל-75 שקל למ"ר.

לוד מחפשת מיתוג

"אזור לוד הוא בעל פוטנציאל עקב הגישה המהירה לכביש 1, אך הוא עדיין אינו ממותג דיו", אומרת כהן, "באזור פועלות חברות שילוח רבות, חברות היי-טק וחברות לציוד רפואי. באזור לוד כמעט שאין פרויקטים חדשים לשיווק. מתחם המשרדים העיקרי הוא גלובל פארק של אפריקה ישראל. אזור איירפורט סיטי, לעומתו, ממותג בצורה טובה יותר ושיעור התפוסה בו גבוה מ-90%, הביקוש לו מגיע לרוב מחברות שמחפשות קרבה לשדה התעופה ולמרכזים לוגיסטיים".

באזור לוד צפון נעו מחירי המשרדים בין 30 ל-40 שקל למ"ר ב-2009 ואילו ב-2010 הם עלו לרמה שנעה בין 35 ל-50 שקל למ"ר והתחזית ל-2011 היא שיגיעו ל-40 עד 55 שקל למ"ר. מבחינת דמי שכירות לתעשייה חלה באזור זה עלייה מ-25 שקל למ"ר ב-2009 ל-30 שקל למ"ר ב-2010 וצפי ל-35 שקל למ"ר ב-2011. דמי השכירות ללוגיסטיקה ואחסנה באזור נעו ב-2009 בין 20 ל-25 שקל למ"ר ואילו ב-2010 עלו ל-25-30 שקל למ"ר עם תחזית ל-30-35 שקל למ"ר ב-2011.

באזור איירפורט סיטי עלו מחירי המשרדים מ-40-60 שקל למ"ר ב-2009 ל-50-70 שקל למ"ר ב-2010 עם צפי ל-55-80 שקל למ"ר ב-2011. דמי השכירות ללוגיסטיקה באזור זה עלו מ-30 שקל למ"ר ב-2009 ל-40 ב-2010 עם צפי ל-50 ב-2011.

בשל הגישה המהירה לכביש 4, אזור אור יהודה-יהוד הוא בעל פוטנציאל גבוה, מציינת כהן, "אבל גם הוא עדיין אינו ממותג דיו". לדבריה, באזור פועלות היום חברות היי-טק, חברות לציוד רפואי וכן מסחר מגוון. למשל, חברת HP ממוקמת ביהוד. היא מוסיפה: "כיום באור יהודה נבנה פרויקט טרמינל פארק (משרדים, היי-טק ומסחר) של חברת ויתניה עם כ-44,500 מ"ר עילי. אור יהודה ויהוד מצויות בתפוסה של מעל 95% בנכסים למשרדים ולוגיסטיקה וכמעט אין בנמצא שטחים גדולים וריקים למשרדים ואחסנה".

המחירים במבני המשרדים הישנים באזור התעשייה יהוד נעו בין 30-40 שקל למ"ר ב-2009 ל-35-45 שקל למ"ר ב-2010 עם צפי ל-40-50 שקל למ"ר ב-2011. במבני המשרדים החדישים באזור נעו המחירים בין 40-50 שקל למ"ר ב-2009 ל-50-60 שקל למ"ר ב-2010 עם צפי ל-55-70 שקל למ"ר ב-2011. המחירים למשרדים באזור התעשייה אור יהודה הם מעט נמוכים יותר, אולם גם שם נרשמה עלייה: מ-30-40 שקל למ"ר ב-2009 ל-35-50 שקל למ"ר ב-2010, עם צפי ל-40-55 שקל למ"ר ב-2011. המחירים ללוגיסטיקה נעו באזור זה מ-20-25 שקל למ"ר ב-2009 ל-25-30 שקל למ"ר ב-2010, עם צפי ל-25-30 שקל למ"ר ב-2011.

פתח תקווה, לדברי כהן, הופכת לאלטרנטיבה כמעגל שני לתל אביב, עקב עלויות שכירות נמוכות יחסית. "בפ"ת ישנן עתודות של כ-100 אלף מ"ר לבנייה. הפרויקטים העכשוויים מייצרים כ-200 אלף מ"ר וכוללים את בניין סיטי פלאזה (20 אלף מ"ר), בית המרטון (כ-12 אלף מ"ר), דורי על הפארק (50 אלף מ"ר), מתחם אולימפיה ברחוב שמשון (18 אלף מ"ר), מתחם אולימפיה החדש (60 אלף מ"ר), ושני מגדלים של אמות השקעות (כ-40 אלף מ"ר). ישנן עתודות קרקע נוספות בקרית אריה לחברות נוספות שממתינות עקב הצפה בתחום המשרדים".

כהן עוברת לראש העין ומציינת ש"פארק אפק בראש העין הוא אלטרנטיבה לפתח תקווה עקב מחירי שכירות וארנונה נמוכים עוד יותר. בבניין החדש של אמות השקעות בפארק אפק השתכנו החברות אריקסון ובטר פלייס. בראש העין ובפתח תקווה יש מגוון שוכרים, החל מחברות רכב, והיי-טק ועד ביטוח".

הרצליה מרימה ראש

דמי השכירות למשרדים רשמו בפתח תקווה עלייה, כמו למשל באזור קרית אריה, שם עלו המחירים מ-35-40 שקל למ"ר ב-2009 ל-40-50 שקל למ"ר ב-2010, עם צפי ל-40-55 שקל למ"ר ב-2011. בקרית מטלון בעיר המחירים עלו מ-30-50 שקל למ"ר ב-2009 ל-35-60 שקל למ"ר ב-2010, עם צפי ל-40-70 שקל למ"ר ב-2011. בראש העין השינוי הוא מ-30-50 שקל למ"ר למשרדים ב-2009 ל-35-55 שקל למ"ר ב-2010, עם צפי ל-40-60 שקל למ"ר ב-2011.

אזור המשרדים של הרצליה פיתוח התאושש יפה מהמשבר הכלכלי, לפי נתוני רשף נכסים. "תחום המשרדים באזור מתפתח עקב מעבר חברות היי-טק ותקשורת", מעידה כהן, "בתקופה האחרונה עברו לאזור מספר חברות משמעותיות כמו נגה תקשורת וערוץ הספורט וכן חברת האינטרנט אייבלסטר וחברת ג'נרל מוטורס, ששוכרות שטחים גדולים מחברת גב ים. התמהיל באזור הוא רחב וכולל חברות היי-טק רבות ומקצועות חופשיים, התפוסה היא מעל 90% ורמות המחירים עולות".

השינוי התבטא בעלייה מ-60-70 שקל למ"ר במגדלים חדשים ב-2009 ל-70-80 שקל למ"ר ב-2010, וברשף צופים שב-2011 תירשם עלייה חריגה באזור עד לרמה של 80 ו-90 שקל למ"ר. במבנים הישנים בהרצליה, השינוי הוא מ-40-50 שקל למ"ר ב-2009 ל-45-55 שקל למ"ר, עם צפי ל-50-60 שקל למ"ר ב-2011.

הבשורה על פי בני ברק

לדברי עליזה כהן, מנכ"ל ובעלים של רשף נכסים, בני ברק, הוא אזור מתחדש עם פוטנציאל לבניית כ-300 אלף מ"ר למשרדים בשנים הקרובות, מתוכם כ-106 אלף כבר בבנייה. "באזור מתבצעות עבודות תשתית שמשביחות את אזור העסקים של בני ברק, הגובל ברמת גן", מציינת כהן, "מצטרפות אליו חברות מכול התחומים: שמאים, חברות ביטוח, היי-טק, שמבקשות ליהנות ממחירים זולים ולהישאר באזור המרכז".

הפרויקטים העיקריים לשיווק למשרדים היום בבני ברק הם: שלב ב' של מגדלי הקונקורד (21,500 מ"ר), מגדל VTOWER (כ-20 אלף מ"ר למכירה), מגדל ב.ס.ר 3 (כ-40 אלף מ"ר) ומגדל אלייד (כ-25 אלף מ"ר). לפי רשף נכסים, שיעור התפוסה במבני המשרדים הקיימים בבני ברק הוא 95%, ובמבנים שמוקמים כעת שיעור התפוסה הוא 50%.

ברחוב בן גוריון בבני ברק נעו דמי השכירות למשרדים ב-2009 בין 50 ל-70 שקל למ"ר, בעוד שב-2010 הם נעו בין 60 ל-80 שקל למ"ר וב-2011 הם צפויים לעלות ולנוע בין 72 ל-100 שקל למ"ר. ברחוב הלח"י בעיר עלה טווח המחירים מ-30 עד-40 שקל למ"ר ב-2009 ל-40 עד 50 שקל למ"ר ב-2010, וב-2011 הוא צפוי לעלות ולנוע בין 50 ל-60 שקל למ"ר. גם ברחובות הירקון והקישון בעיר נרשמה עליית מחירים מ-25-35 שקל למ"ר ב-2009 ל-30-40 שקל למ"ר ב-2010, והתחזית ל2011 היא שרמת המחירים תנוע בין 40 ל-50 שקל למ"ר. העלייה הצפויה ב-2011 בעיר נובעת מבניית המגדלים היוקרתיים.

תל אביב מנחם בגין
 תל אביב מנחם בגין

בני ברק ירקון
 בני ברק ירקון

אירפורט סיטי
 אירפורט סיטי

פתח תקוה ראש העין
 פתח תקוה ראש העין


הרצליה פיתוח
 הרצליה פיתוח

צרו איתנו קשר *5988