שלושה חידושים במיסוי מקרקעין

לאחרונה פרסמה רשות המיסים שלוש החלטות מיסוי חשובות בתחומים שונים. החלטת מיסוי מס' 4547/11 קובעת הלכה חדשנית הנוגעת להגדרתה של "דירת מגורים יחידה" לצורך קבלת פטור לפי סעיף 49ב(2) לחוק. סעיף 49ב(2) לחוק מעניק פטור ממס למוכר דירת מגורים יחידה, ובתנאי שהדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר, ובארבע השנים שקדמו למכירתה לא הייתה למוכר, בעת ובעונה אחת, יותר מדירת מגורים אחת.

סעיף 49ג(3) לחוק קובע חזקה לפיה יראו את הדירה הנמכרת כדירתו היחידה של המוכר, גם אם יש לו דירת מגורים נוספת שחלקו בבעלותה פחות מ-25% (להלן: "חלק קטן בדירה").

אחת הסוגיות המסקרנות בתחום מיסוי דירות המגורים היא הסוגיה הבאה: בבעלות נישום דירת מגורים וחלק קטן בדירה. הנישום מכר את החלק הקטן בדירה, ובטרם חלפו 4 שנים הוא מבקש למכור את דירת המגורים בפטור. השאלה היא, האם במכירת דירת המגורים יראוהו כבעל דירת מגורים אחת בארבע השנים שקדמו למכירה, לאור החזקה שבסעיף 49ג(3) לחוק.

בעבר (עמ"ש 70/84 קדרון, ו"ע 2046/01) נשלל הפטור במקרה כזה. הבסיס להחלטה היה פרשנות מילולית של לשון החזקה בסעיף 49ג(3) לחוק, לפיה החזקה תחול רק אם במועד מכירת דירת המגורים, בגינה מתבקש הפטור לפי סעיף 49ב(2), החלק הקטן בדירה עדיין מצוי בבעלות המוכר. אולם, בפסק דינו של בית המשפט העליון שניתן לאחרונה (ע"א 9368/07 לודמילה) הותיר בית המשפט העליון את השאלה בצריך עיון.

בעקבות פסק הדין, פורסמה החלטת המיסוי החדשה הקובעת לראשונה כי מוכר שמכר חלק קטן בדירה בפטור ממס, תוך כדי ניצול פטור שאינו בא במניין הפטורים (סעיף 49ב(5) או פטור לפי סעיף 62 במתנה מהורה לילדו) או בחיוב במס, יוכל ליהנות מפטור לדירה יחידה (סעיף 49ב(2)) בגין דירה אחרת בבעלותו, מבלי להמתין ארבע שנים בין המכירות. עם זאת, במקרה שבו החלק הקטן מדירה נמכר לפי סעיף 49ב(1), לא יוכל המוכר ליהנות מפטור ממס לדירת מגורים יחידה, כך שהמחלוקת בעניין זה טרם הגיעה אל סופה.

חילוף - לא רק בדירה

במסגרת החלטת מיסוי מס' 6966/11 הרחיבה רשות המיסים את תחולת הוראת הביצוע מס' 20/97, המאפשרת להחליף דירת מגורים בבניין או פרויקט בנייה טרם סיום הבנייה או בסמוך לאחריה, גם על נכסים אחרים הנרכשים מקבלן כגון: חנויות, משרדים או דירות נופש.

הקלות בפינוי-בינוי

החלטת מיסוי 5457/11 מקלה על החתמת הדיירים המיועדים לפינוי במסגרת תוכנית פינוי-בינוי. במסגרת ההחלטה נקבע, כי כתב הרשאה בו ממנים הדיירים את היזם לפעול בשמם ללווי וביצוע של הליך התכנון ולניהול משא ומתן עם קבלן מבצע, אינו נחשב למכירת זכויות במקרקעין כמשמעותה בחוק מיסוי מקרקעין. זאת, הואיל והדיירים בחתימתם על כתב ההרשאה אינם מתפרקים מכוחם להחליט על מכירת הזכויות לקבלן, שכן ביצוע הפרויקט תלוי בחתימתם של כל הדיירים או רוב אחר הדרוש על פי דין למכירת הזכויות.