שמאות מקרקעין: לחזור לשומות מוסכמות

חלופת שומה מוסכמת תאפשר עמידה בלוחות זמנים הקבועים בחוק. לעיתים, תיקון קטן אך משמעותי יכול להביא מזור לתקלות רבות ואף להוציא לפחות חלק מהמקלות התקועים בגלגלי אישורי הבניה

במאמר השבוע נחרוג ממנהגנו ונרחיב אודות שומות שלא הגיעו להכרעת שמאי מכריע. לפני תיקון 84 נקבע, כי לאחר קבלת שומת השבחה רשאי היה כל נישום להגיש שומה נגדית. עוד נקבע, כי משהוגשה שומה נגדית רשאים היו בעל המקרקעין והוועדה המקומית להסכים על גובה החיוב.

הליך זה של הסכמות ייעל את הדיונים ופתר, הלכה למעשה, את רוב המחלוקות אשר הסתיימו בהסכמה לשביעות רצון הצדדים. שאר התיקים הובאו לדיון בפני שמאי מכריע, ובמשך למעלה משלושה עשורים העסיקו את בתי המשפט רק פעמים ספורות בשנה.

ביקורת ציבורית בדבר ניגודי עניינים הביאה לתיקון החוק (תיקון 84) וכך מונו שמאים מכריעים אשר כל עיסוקם בשומות מכריעות. אך בתיקון 84 בוטלה האפשרות להגיע להסכמות. כך נכתב בדברי ההסבר לחוק: "מנגנון זה פותח פתח לעריכת הסכמים בלתי ראויים ולהפעלת לחצים כבדים הן על הוועדה המקומית והן על בעל הקרקע...".

הטלת דופי בהגינותן והתנהלותן של הוועדות המקומיות תמוה, במיוחד לאור העובדה שבמשך 30 השנים בהן פעל החוק ביעילות, ככל הידוע לנו, לא הגיע לערכאות אף לא מקרה אחד בו נוהל ההליך באופן מושחת, כפי שמרמזים דברי ההסבר.

עומס על המערכות השיפוטיות הביא לעידוד פתרון מחלוקות בהסכמים וגישורים. באופן זה ניתן להגיע להבנות בכל התחומים המוכרים, החל ממס הכנסה, מס שבח וארנונה, או בכל נושא אזרחי ואף פלילי. למעשה האיסור להגיע להסכמה בנוגע להיטל השבחה הינו בניגוד למקובל. התוצאה של התיקון לא איחרה להגיע.

כיום קיימות שומות רבות, על סכומים נמוכים במיוחד, שלא כדאי לערער עליהן אף אם בטעות יסודן. נישום המערער על שומות בהיקף 10,000-20,000 שקל, גם אם השומה מוטעית, יצא לרוב ושכרו בהפסדו, שכן ניהול ההליך מחייב תשלומי שכ"ט כבדים (שמאי מכריע, שמאי מטעם המערער ולעיתים עו"ד) בנוסף ללו"ז ובירוקרטיה מסובכת.

מרבית הנישומים שמחויבים בסכומים נמוכים יעדיפו לשלם היטל גבוה מהמגיע, ולא לערער. בכך לא ישקף התשלום את ההשבחה כפי שנקבעה בחוק. עיוות זה קיים גם בשומות על סכומים גבוהים ואף ביתר חומרה, שכן אם הנישום סבור שטעה שמאי הוועדה ובמקום היטל השבחה של מיליון שקל עליו לשלם רק 950 אלף שקל, הרי שרק שכ"ט השמאי המכריע, שאיננו נגזר מגדר המחלוקת אלא מהשומה במלואה, יעלה על הטעות. באופן זה מוצאים עצמם נישומים מקופחים, רק בשל ההוראה שאיננה מאפשרת להציג טיעוניהם ולהגיע להסכמות.

נדמה כי קיימת היום הבנה רחבה בציבור שיש להשיב האפשרות להגיע להסכמות בנושא היטלי השבחה ואף לעודד הליך זה. באופן זה חברו 18 חברי כנסת והגישו הצעת חוק אשר בימים אלו מלאו לה שנה והונחה על שולחן הכנסת ב-8.2.2010. הצעת חוק זו לא קודמה באמתלה שהיא תשולב ברפורמה המתעכבת. דא עקא, שהצעת הרפורמה עצמה לא מתקנת פגם זה.

עוד יצוין, שהצעת החוק כוללת מנגנון פיקוח ואישור באופן שההסכמות, ככל שתתקבלנה, תהיינה שקופות לעיון הציבור וחשופות לביקורת.

כל הגורמים המשחקים בשוק הנדל"ן תומכים במנגנון שייעל ההליכים ויאפשר שומות מוסכמות ובכלל זה התאחדות הקבלנים, לשכת עו"ד, לשכת השמאים ועוד. בשל דחיפות העניין, מתגבשת בימים אלה יוזמה לשינוי חקיקה נקודתי, טרם אישור הרפורמה.

חלופת שומה מוסכמת תקל על עומס העבודה אצל השמאים המכריעים, אשר כורעים תחת הנטל, ותאפשר עמידה בלוחות זמנים הקבועים בחוק. לעיתים, תיקון קטן אך משמעותי יכול להביא מזור לתקלות רבות ואף להוציא לפחות חלק מהמקלות התקועים בגלגלי אישורי הבנייה, לתועלת כולם.

הכותבים הם חברי לשכת השמאים

צרו איתנו קשר *5988