אחת הבשורות החשובות ביותר של תיקון מס' 70 לחוק מיסוי מקרקעין היא חובתו של הרוכש להפקיד שיעור מסוים מהתמורה שהוא אמור לשלם למוכר, על חשבון מס השבח של המוכר. חובה זו של הרוכש חלה במכירת זכות במקרקעין שתמורתה נקבעה בכסף בלבד. שיעור המקדמה נקבע על 15% מהתמורה החוזית כאשר מדובר במכירת נכס שנרכש לפני יום 7.11.2001, ו-7.5% לאחר תאריך זה. עוד נקבע בתיקון, כי הסכום על חשבון המקדמה יועבר למנהל מכל תשלום שעל הרוכש לשלם למוכר על פי המועדים שנקבעו בחוזה ביניהם, וזאת לאחר שהקונה שילם למוכר 40% מהתמורה.
הגם שנקבע בתיקון החדש כי הרוכש יהיה פטור מתשלום המקדמה במקרה של מכירת דירת מגורים מזכה שנתבקש בגינה פטור ממס שבח, אין בו התייחסות למקרה של מכירת דירת מגורים (או נכס מקרקעין אחר) בידי קבלן. נזכיר, כי הקבלנים נוהגים לבקש פטור מתשלום מס השבח לפי סעיף 50 לחוק, שכן תשלום מס הכנסה בגין רווחיהם ממכירת נכסי מקרקעין המהווים בידיהם מלאי עסקי מוסדר במסגרת פקודת מס הכנסה.
ההנחיה החדשה של רשות המיסים, שפורסמה ב-14/3/2011, מטפלת בממשק שבין תיקון 70 לחוק לבין אישור לפי סעיף 50 לחוק, וקובעת כי במכירת זכות במקרקעין על ידי קבלן יעמוד שיעור המקדמה על 7.5%, אולם אם הקבלן קיבל מפקיד השומה אישור לפי סעיף 50 לחוק, בהתאם לאחת משלוש הדרכים שנקבעו בהוראת ביצוע מס' 2/10 (אישור כללי, אישור לפרויקט ואישור פרטני), תופעל באופן אוטומטי סמכות המנהל להקטין את המקדמה, כך שהרוכש לא יהיה חייב בהעברתה.
בהנחיה מובהר, כי תשלום המקדמה אינו פוטר את הקבלן מתשלום ערובה לפקיד השומה בהתאם לקבוע בהוראת הביצוע האמורה (ראו סעיף 5 להוראת הביצוע, המתייחס למתן ערובות בכל אחד מסוגי האישורים).
עוד נקבע בהנחיה, כי אם אין לקבלן אישור לפי סעיף 50 לחוק וחובו הוקפא על ידי המנהל ו/או על-ידי פקיד השומה, יהיה על הרוכש להעביר את המקדמה על חשבון מס השבח. הקבלן יוכל למנוע את תשלום המקדמה על-ידי הגשת בקשה לפקיד השומה לאישור פרטני לפי סעיף 50 לחוק, ובתנאי שהיא תאושר לפני המועד החוקי שנקבע לתשלום המקדמה.
היוזמה של רשות המיסים להבהיר את הסוגיה ראויה לשבח, אך מוצע להוסיף התייחסות למקרה בו לקבלן יש פטור מלא מניכוי מס במקור. קבלן כזה אינו פטור מתשלום המקדמה למס שבח לפי הוראות תיקון 70 לחוק, אלא אם המציא אישור לפי סעיף 50 לחוק במועד הקבוע בהנחיה. לדעתנו, ההיגיון והשכל הישר מחייבים לפטור מתשלום המקדמה גם מקרה של קבלן שיש לו פטור מניכוי מס במקור לפי הפקודה, או לחילופין להקטין באופן משמעותי את גובה המקדמה, מאותם טעמים שבגינם הוא זכאי לפטור מניכוי במקור.
עוה"ד יצחק נרקיס ורונן מאור ממשרד פירון הפנו את תשומת הלב לנקודה בעייתית נוספת, והיא החובה להעביר מקדמה במקרה של פרויקט עם ליווי סגור. בעקבות פרשת חפציבה, תוקן חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) ונקבע, כי במקרה של ליווי בנקאי סגור הכספים משולמים על-ידי רוכשי הדירות באמצעות שוברים ישירות לחשבון הפרויקט. במקרים אלו לא קיימת כל אפשרות להעביר חלק מהכספים לרשויות המס. מצב זה מעמיד את הקבלנים והרוכשים במצב של חוסר אונים, ומאלץ אותם להפר את החוק.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
