"עודף היצע דירות יהיה גרוע; נראה את זה בעוד שנתיים"

רגע אחרי שהבולדוזרים עלו והרסו את הבניין הראשון בפרויקט הפינוי בינוי ביהוד-מונוסון, שאותו מבצעות חברת אשדר וענב, מודה מנכ"ל אשדר, ארנון פרידמן, שלעתים גם הוא מוצא את עצמו מתוסכל. לא בגלל האופי הישראלי עליו מדברים אחרים, שמכשיל לא מעט פרויקטים של פינוי בינוי, אלא בעיקר בשל הבירוקרטיה העמוסה והוועדות הריקות.

שוק הנדל"ן הגואה חייך לאשדר בשנה החולפת. החברה, הנסחרת כעת בתל אביב בשווי 320 מיליון שקל, רשמה זינוק ברווח הנקי מ-12.8 מיליון שקל ב-2009 ל-38.2 מיליון שקל ב-2010. בשנה זו היא מכרה 224 דירות ו-313 זכויות ליחידות דיור במגרשים. החברה גם מחזיקה בזכויות לבנייה ל-5,857 דירות, מתוכן 913 נמצאות בתהליך בנייה, 1,800 בתב"ע מאושרת, 1,476 בתכנון עתידי ועוד 1561 יחידות דיור נכנסות תחת ההבטחה הגדולה שנקראת "פינוי בינוי".

כבר שנים שאשדר נושאת בגאון את דגל הפינוי בינוי. המנכ"ל הקודם, שרגא וויסמן, הרבה לדבר על הפוטנציאל העצום שטמון בתחום, אולם בשורה התחתונה, לחברה תשעה פרויקטים בתחום, מתוכן רק אחד יצא אל הפועל - זה שביהוד-מונוסון. כבר שנים הפרויקט הזה "או-טו-טו מתחיל", אולם רק לפני ימים ספורים נהרס הבניין הישן הראשון.

בניגוד לדעה הרווחת, פרידמן אומר שהפרויקטים נתקעים בגלל קושי לקדם את התוכנית ולא בגלל הדיירים. "זה לא שאין פה ושם דיירים סרבנים ודיירים שמנסים לקבל יותר, אבל זה בשוליים. הרוב מבינים שכדאי להם להצטרף ושבסופו של דבר זה משפר את איכות החיים שלהם ואת ערך הנכס שלהם. אי הוודאות הגדולה ביותר היא במסלול התכנון. זו הבעיה העיקרית בפרויקטים האלה".

- והדרך הסיזיפית הזו משתלמת בסופו של דבר ליזם?

"לא בכל מקום ולא בכל מחיר. אם יש מקום בו הרשויות לא תומכות, אם ועדה מחוזית נלחמת בנו, נחפש מקום אחר. יש לנו מספיק פרויקטים לעבוד עליהם. אבל את התוצאות רואים בסוף. הרבה פעמים בונים תוכנית עסקית ורק שסופרים את הכסף בסוף יודעים אם הצלחנו".

יחד עם זאת, מוסיף ואומר פרידמן כי גם בדרך הרגילה, היזמית, לא חסרות היום בעיות: "יש עסקאות מסובכות על קרקעות עם הרבה בעלים, כשאם בעלים אחד לא מסכים אז הוא יכול לטרפד הכל, ושם אין חוק דייר סרבן. מעבר לכך, במכרזים של המינהל כדאי לזכור שההצעות הזוכות הן של אלה שהציעו על הקרקע יותר ממה שכל אחד אחר חשב שהיא שווה".

תקועים ברמת אביב

לאשדר שני פרויקטים נוספים של פינוי בינוי הנמצאים כעת בשלבים מתקדמים, שניהם בתל אביב, האחד ברחוב רקאנטי והשני ברחוב טאגור. "מדובר בתוכניות שהוגשו להפקדה במחוזית. בתחילת הדרך אנחנו מסכמים עם הדיירים את המתווה של התוכנית שאנחנו צופים שתאושר. אם יש שינוי מהותי בתוכנית, אז צריך לחזור ולראות מה ההשלכות על ההסכם. בשני הפרויקטים האלה היו שינויים מאוד מהותיים בהחלטה של הועדה המחוזית לגבי היקף הבינוי".

השינויים עליהם מדבר פרידמן קבעו כי בטאגור במקום 300 דירות אישרה הוועדה לחברה לבנות רק 180. ברקנאטי במקום 186 דירות חדשות אישרה המחוזית רק 125. שתי התוכניות הללו נמצאות נכון להיום בשלב ההתנגדויות, מה שאומר שאין לדעת האם מדובר במספר הסופי. בינתיים, יחד עם ירידת מספר הדירות, היו צריכים בחברה לפתוח שוב את החוזים עם הדיירים ולהקטין את התמורה שהבטיחו להם. בפועל מדובר ב-10 מ"ר פחות לדירה החדשה ממה שנקבע מלכתחילה.

עוד נחזור לאחור

"הפרויקט עדיין כלכלי אבל זה בתנאי שמשנים את התמורה מול הדיירים" מסביר פרידמן, "זה אילץ אותנו בעצם לנהל משא ומתן מחודש, כמעט הסכם חדש. שצריך לעבור שוב את כל תהליך החתימות מהתחלה.

"יש המון בעיות בפרויקט פינוי בינוי, אבל אין ספק שחוסר הוודאות לגבי התוכנית שתאושר הוא מכשלה רצינית. לפעמים הרשויות שוכחות שלא מדובר בבעל קרקע פרטי, או ביזם שמבין את ההשלכות הכלכליות של ההחלטות שלהן, אלא באוסף דיירים שצריך את ההסכמה של כולם בסופו של דבר. אם ניקח את שני הפרויקטים שאנחנו מקדמים בתל אביב לקיצוניות, אנחנו עכשיו הולכים להפקיד את התוכנית, אבל אם יהיה שינוי מהותי אחרי ההפקדה כתוצאה מהתנגדויות זה יחזיר אותנו שוב לאחור ויחייב אותנו לנהל משא ומתן מחודש מול הדיירים ולהחתים את כולם מחדש פעם שלישית על הסכם. זה מתסכל לפעמים. אבל זה המקצוע". "המערכת קיימת, אבל היא קורסת תחת לחץ"

- השבוע יעבור חודש מאז הכרזת ראש הממשלה, בנימין נתניהו, על הקמת הוד"לים, ועדות מיוחדות להאצת הבנייה בישראל. ה'סופרטנקר' של הענף שיקדם בניית 50 אלף יח"ד.

"הוד"לים הן ועדות חדשות שמבחינה מקצועית יהיה בהן בדיוק מה שיש היום בוועדה המחוזית" אומר פרידמן, "אם יש הקצאה של משאבים לוועדות אלה, למה לא לתגבר את הוועדות המחוזיות הקיימות? הרי במחוז מרכז אין יושב ראש, אין מתכנן מחוז. איך יקימו ועדה כזאת בלי יושב ראש ובלי מתכנן שיסייע בפעילות התכנונית של הוועדה וייעץ לה?

"המערכת קיימת, אבל היא קורסת תחת העומס. הוד"לים, כמו הול"לים שהיו בשנות ה-90, פועלות כך שאם גורם מסוים לא מביא התייחסות תוך פרק זמן קצר, אז ממשיכים הלאה. זה דבר שנכון לעשות אותו? להשאיר את התוכניות בלי חוות דעת מקצועיות? זה רק מתכון לטעויות ולאישור תכניות שאחרי זה לא ימומשו. אי אפשר למצוא פתרון בסגנון 'זבנג וגמרנו' - זה משהו שמחייב טיפול הרבה יותר עמוק. צריך לזהות את הגורמים שיש להם השפעה על התוכניות, לתגבר אותם בתקנים הנכונים, באנשים הנכונים שיעשו את העבודה שלהם".

- ואת השפעת הכפלת מכרזי הקרקע שהוציא המינהל מרגישים בשוק"?

"הבעיה היא שסופרים את יחידות הדיור על הנייר, מבלי לשאול מתי הן יגיעו לשוק. אם יש תנאי במכרז שהפיתוח יבוצע רק בעוד שנתיים, אז זה לא באמת דירות שיגיעו לקונים בעוד חצי שנה".

פרידמן מתייחס למכרזים שמפרסם המינהל ומשרד השיכון במקומות כמו ראש העין, קרקעות מושב מצליח, הסמוך לרמלה ובמקומות נוספים. בלא מעט מכרזים מופיע סעיף הקובע כי למרות שיזם או קבלן זכה בקרקע, יהיה עליו לחכות שנה או יותר עד שיוכל להגיש בקשה להיתר בנייה. מדובר בעיכוב משמעותי, שלא רק מונע מהיצע הדירות להעלות, אלא גם עולה לקבלן כסף, שמגולגל בסופו של דבר למחיר הדירה ולכיס הרוכשים.

פרידמן: "במינהל רוצים להראות תוצאות. יש בזה גם אפקט פסיכולוגי וגם לחץ מלמעלה. בשורה התחתונה הם לא יורדים לפרטים הקטנים, אם זה יחידות שאפשר לממש אותם או לא. העיקר ששיווקו. יכול להיות שהם מאמינים שהלחץ אחרי זה מלמטה של היזמים והקבלנים יזרז את אותם חסמים שיש באותן תוכניות, מתוך אמונה שהשוק הפרטי יעשה את זה מהר יותר טוב יותר".

- וזה יעזור?

"אם מישהו מצפה מראש הממשלה, משר השיכון או משר הפנים להביא פיתרון קסם שבתוך חודשיים או שלושה יפתור את כל בעיות ההיצע והענף הוא יתבדה. בטווח הארוך אין לי ספק שהפתרון נמצא בגורמי התכנון, פשוט לעבור בצורה מסודרת באותם מקומות שיש חסמים של כוח אדם מקצועי ולתגבר אותם. חסר כאן מבוגר אחראי שיכול לקבל החלטות באותם המקומות שתוכניות מדשדשות.

"בטווח הקצר, יש את הפעולות של בנק ישראל והממשלה בנושא מיסוי ומשכנתאות שנועדו לצנן ביקושים של משקיעים. אלה צעדים שהתגובה של השוק אליהם יחסית מהירה ונכון לעשות אותם, אבל צריך להיזהר שכל ההתלהמות הזאת שקוראת לפתרון מהיר ודורשת צעדים דרסטיים לא תגרום להצפת השוק. מצב של עודף של היצע עלול לגרום לבעיות מסוג אחר ולהיות גרוע יותר. זה לא משהו שנראה מחר בבוקר אלא בעוד שנה או שנתיים".