מוסלר צופה עלייה זוחלת במחיר הנדל"ן למשרדים ב-2011

מנכ"ל אמות השקעות, לא מוטרד מגל התחלות הבנייה בנדל"ן המניב, משוכנע שעליות המחירים יימשכו ומתכנן בעצמו לא מעט פרויקטים חדשים

"אני צופה עליית מחירים בנדל"ן למשרדים במהלך שנת 2011, אולי עלייה זוחלת, אבל עלייה. באזור המרכז, בעיקר בתל אביב, קיים מחסור רציני של שטחי משרדים איכותיים. במגדלים הקיימים של אמות, כמו מגדל אמות, בית אירופה, בית אמות משפט ומגדל המאה, אנחנו נמצאים ב-100% תפוסה ולא יכולים להיענות לביקוש. לפניות לשטחי משרדים מעל 1,000 מ"ר אין לי אפשרות להיענות". כך מתאר מנכ"ל אמות השקעות , אבי מוסלר, את המחסור שנוצר בשטחי משרדים בגוש דן ערב השקת שיווקו של פרויקט המשרדים אמות פלטינום בפתח תקוה, שמצוי בשלבי בנייה מתקדמים.

עם סיום בנייתו של פרויקט אמות פלטינום יעמוד לו בקרית אריה בפתח תקוה סמל נופי חדש שיבלוט בשמי הרקיע של כביש 4, סמוך לסמלים הנופיים הקיימים של האזור, מגדל אדגר (ביטוח ישיר) ופארק אזורים, כולל מבני IBM ואינטל.

בנוסף לפרויקט החדש בפתח תקוה, מתכננת כעת אמות עם גב ים מתחם משרדים ברח' תוצרת הארץ ודרך השלום בת"א והיא עסוקה כיום בהקמת מגדל אמות רמת גן, בדרך ז'בוטינסקי, בגובה של 40-45 קומות, ובהשקעה שמוערכת ב-500-700 מיליון שקל. בנוסף, היא מסיימת את שלב ב' בפרויקט אמות פארק אפק בראש העין בשטח של כ-10,000 מ"ר, לאחר ששלב א', בשטח 12 אלף מ"ר, הסתיים וכולל חברות כמו בטר פלייס ואריקסון.

האם אנחנו לא נכנסים שוב למעגל של עודף משרדים ופחות מדי ביקוש?

מוסלר: "רמות הביקושים לא יגברו על ההיצע, ובייחוד לא בסיום בניית הפרויקטים השונים בת"א. בסיומם נמצא ביקושים ערים בשוק למשרדים איכותיים במיקומים מרכזיים, ואני מעריך שההיצע שייווצר עדיין לא יספק את הביקושים.

"אנחנו נמצאים כיום גם בשלבי תכנון לבנייה של מגדל משרדים מעל קניון קרית אונו, בשטח של 10,000 מ"ר, יחד עם המחזיקה הנוספת בקניון, חברת נכסים ובניין, בהשקעה של כ-50 מיליון שקל. לחברה יש זכויות בנייה ל-10,000 מ"ר לבניין שלישי בפארק בית דגן, שבבעלות החברה מאז רכישת נס-פן, שם שני הבניינים הקיימים, ששטחם 20 אלף מ"ר, מצויים היום בתפוסה מלאה".

"אינדיקציות חזקות"

המגדל הראשון באמות פלטינום, שנבנה בהשקעה כוללת של 267 מיליון שקל, יתנשא לגובה של 25 קומות מעל חניון של 1,000 מקומות שבנייתו כבר הסתיימה. יחד עם המגדל השני, בגובה זהה, שבנייתו תחל בשלב מאוחר יותר, תסתכם ההשקעה הכוללת בבניית פרויקט אמות פלטינום ב-413 מיליון שקל (כולל מרכיב הקרקע).

הפרויקט ממוקם סמוך לרכבת הקלה העתידית ולעורקי תחבורה מרכזיים כגון כביש 4, כביש 6, מחלף אם המושבות וצומת גהה. שטחה של כל קומה במגדל הראשון יעמוד על 1,227 מ"ר ואת הבניין יעטפו קירות מסך לכל אורכו בצורת ארבעה אלמנטים זהים בארבע פינות הפרויקט, לפי תכנונה של האדריכלית לאה רובננקו. חזיתו של הבניין תפנה לכיוון כביש 4 כך שהבניין ייראה ממערב, מצפון ומדרום, "מה שישווה לו נראות פנטסטית", כלשונו של מוסלר.

הפרויקט מצוי על מגרש בשטח של כ-10 דונם שחברת אמות רכשה ב-2007 תמורת כ-32 מיליון שקל.

"אנחנו מתכוננים לצאת לשיווק ויש לנו אינדיקציות חזקות מאוד מהשוק לגבי ביקושים", מציין מוסלר, "אנחנו בונים מגדל מאוד ייחודי כשהייחודיות שלו היא בכמה אלמנטים: זה יהיה בניין פרימיום עם קומות מרווחות וגבוהות, לובי מפואר ושטחי מסחר והסעדה למטה בהיקף של כ-500 עד 1,000 מ"ר. נעניק תנאים הולמים לעובדים שירצו לנוח ולנפוש במשך היום במקומות ירוקים עם איכות עבודה ואיכות חיים.

"הבניין נבנה בבנייה ירוקה לפי תקן קפדני. כל קומה תהיה גבוהה מהמקובל ותתאפשר בה פתיחת חלונות בכל אחד מהחדרים. זאת בייחוד בקומות העליונות, שיהיו בגובה של חמישה מטר כשקומות הפנטהאוז יהיו בגובה כפול (10 מטר) והן יהיו בעלות תקרה אובאלית עם מבט לכל הנוף של ת"א וגוש דן. בנוסף, תכננו מרפסות אוורור לכל קומה ושילבנו מערכות לחיסכון באנרגיה ובמים וזכוכית המאפשרת תאורה טבעית וחיסכון בחשמל. מעבר לכך, יהיו לנו בבניין נקודות טעינה למכונית החשמלית וחניות ומקלחות לרוכבי אופניים".

דמי השכירות הצפויים בפרויקט אמות פלטינום מוערכים ב-70 עד 90 שקל למ"ר לחודש, חוזי השכירות יהיו ארוכי טווח, בדרך כלל לתקופה של חמש שנים עם אופציה לחמש שנים נוספות. קבלנית הביצוע היא חברת ב.ס.ט, והצפי לאכלוס הוא בעוד 12 עד 18 חודשים.

אמות היא כאמור ענקית משרדים מקומית, אבל החברה מחזיקה אף בתיק נכסים מכובד שלא מבייש אותה גם בענף הקניונים: סך הכל נמצאים בבעלותה 13 קניונים ומרכזי מסחר, כולל שניים בתכנון - האחד במעלות, בשטח בו זכתה במכרז של המינהל ב-2008, והשני בצומת כפר סבא-רעננה, שם היא מתכננת להקים מתחם למסחר ולמשרדים בשטח של 56 אלף מ"ר עילי ו-1,200 מ"ר חנייה. תיק הקניונים הקיימים של אמות כולל, בין היתר, קניונים בולטים כמו קניון ערים בכפר סבא, קניון קרית אונו (יחד עם נכסים ובניין), קניון אורות באור עקיבא, קניון My Center בכרמיאל, קניון סנטר הגליל בראש פינה, חוצות אלונים והתחנה המרכזית בירושלים.

"אנחנו פרוסים נכון בשוק מבחינת קניונים", מציין מוסלר, "קניון ערים בכפר סבא מתמודד עם תחרות מול מרכז G כפר סבא בהצלחה רבה ונכון להיום אין לנו שם מ"ר אחד ריק, וישנה רשימת המתנה של שוכרים. אני יכול לומר שאנחנו עדים לכך שהרשתות הגדולות והבינלאומיות שנכנסו לארץ, דוגמת H&M, אמריקן איגל ועוד, גורמות לדחיקה ושחיקה של הרשתות הקטנות על ידי כך שהרשתות הגדולות עם איתנות פיננסית, כוח שיווקי חזק, מחירים אטרקטיביים ובשכירות נמוכה מאוד, נוטלות חלק ניכר מהפדיון על חשבון הרשתות הבינוניות והקטנות. זו מגמה שלדעתי תימשך. אנחנו לאחרונה גם עדים וערים לכך שמותגים בינלאומיים מוצאים את דרכם לארץ במסגרת ה-dumping שהם נמצאים בו בחו"ל, כלומר הם מצאו אפיק נוסף בארץ לשווק את הסחורה".

שני נכסים של חברת נס-פן, אותה רכשתם בדצמבר, הם מרכזים מסחריים בבאר שבע. מה משך אתכם דרומה?

"מצאנו לנכון להשקיע בדרום ואנחנו רואים בבאר שבע יעד להתפתחות רצינית בעתיד. במסגרת רכישת נס-פן אנחנו מחזיקים עכשיו בפאוור סנטר "B7" בבאר שבע, בשטח של 26 אלף מ"ר, ובמרכז המסחרי בנוה זאב בב"ש, ששטחו כ-8,500 מ"ר.

"במקביל, יש לנו תוכניות גם לגבי התחנה המרכזית בבת גלים שבחיפה, בה אנחנו מחזיקים לצד נצבא. אנחנו נמצאים בהליכי תכנון לבניית פאוור סנטר בחיפה בשטח 24 אלף מ"ר".

גם קרקעות למגורים

בדוחות הכספיים ל-2010 מציינת אמות שהיא מחזיקה במחצית מזכויות החכירה במתחם תעשיות טקסטיל באזור התעשייה המזרחי של אור עקיבא, בשטח של 34 דונם, עליו בנויים מבני תעשייה ואחסנה. ייעודו של המתחם השתנה למגורים במסגרת תוכנית שאושרה למתן תוקף, שמתירה בנייתן של כ-380 יחידות דיור בבנייה רוויה, מהן מחזיקה החברה יחד עם שותפתה בזכויות ל-296 יחידות דיור. בנוסף, מחזיקה החברה במתחם בן 18 דונם בחלק הצפון-מערבי של העיר אזור, בלב סביבת מגורים. המבנים במתחם הושכרו למטרת אחסנה, אבל לפי הדוחות הכספיים פועלת אמות בשיתוף עם חברה אחרת המחזיקה בנכס גובל לשינוי התב"ע למתחם למגורים ולתעסוקה.

מסורתית, אמות היא אך ורק בענף הנדל"ן המניב ולא מעורבת במגורים. האם שתי התוכניות באור עקיבא ובאזור מעידות על כניסתה של החברה לייזום בענף הנדל"ן למגורים?

מוסלר: "אמות היא חברה העוסקת בנדל"ן מניב ואין בכוונתנו להיכנס לתחום הנדל"ן למגורים. אמות אינה פונה לייזום פרויקטים בתחום הנדל"ן למגורים. כיום אמות נמצאת בהליכי מכירת הקרקע במתחם תעשיית הטקסטיל באור עקיבא, ומקיימת מגעים עם חברות שונות למכירה. אכן הקרקע מיועדת למגורים, אך פרויקטים של מגורים אינם חלק מתוכניותיה של אמות".

ממשיכה לקנות קרקעות ונכסים

בשנה החולפת הוסיפה אמות השקעות, זרוע הנדל"ן המקומי שבשליטת נתן חץ, לככב כאחת השחקניות הפעילות בתחום הנדל"ן המניב.

בין היתר רכשה אמות, יחד עם גב ים מקבוצת נכסים ובנין של נוחי דנקנר, את המגרש של נייר חדרה, אף היא בשליטת דנקנר, בגבול תל אביב-גבעתיים תמורת כ-64 מיליון שקל. הקרקע סמוכה לקרקע שמחזיקה אמות בדרך השלום בת"א, ולכן חתמו אמות וגב ים על הסכם שיתוף ביחס לשני המגרשים, שיוצרים יחד מתחם בשטח 10.8 דונם. בכוונתן להגיש תב"ע להגדלה משמעותית בזכויות הבנייה (הכוללות כיום זכויות ל-35 אלף מ"ר לפי תוכניות תקפות) ולהקים בו פרויקט למשרדים, לתעסוקה ולמסחר.

בנוסף רכשה אמות בשנה החולפת את חברת נס-פן תמורת 213 מיליון שקל ובכך הוסיפה לתיק הנכסים שלה שני מרכזים מסחריים בבאר שבע ופארק תעסוקה ומשרדים בבית דגן. כן רכשה אמות את המרכז המסחרי סנטר הגליל בראש פינה מידי דלק נדל"ן תמורת כ-70 מיליון שקל והשיגה בעלות מלאה על בניין פלאפון בגבעתיים, כשרכשה את הזכויות בהן החזיקה חברת ישראלום וכן בבנייני תעשייה באזור התעשייה הצפוני של לוד, תמורת 262.5 מיליון שקל.

אמות נסחרת היום בת"א לפי שווי של 2.4 מיליארד שקל. ההון העצמי שלה עומד על סכום דומה והרווח הנקי שהיא הציגה ב-2010 הסתכם ב-377 מיליון שקל. שווי נכסי הנדל"ן של אמות הוא 6 מיליארד שקל, כשבבעלותה 92 נכסים בשטח כולל של 550 אלף מ"ר להשכרה, ב-96.5% תפוסה.

צרו איתנו קשר *5988