תיקון 70 - לא תמיד על הקונה

חובת תשלום המקדמה לפי סעיף 15(ב) לחוק מוגדרת כחובה כללית החלה על כל עסקאות המקרקעין אשר תמורתן משולמת בכסף בלבד והיא נעשית על ידי חיוב הקונה לנכות מס במקור מהתמורה שהוא אמור לשלם למוכר על פי ההסכם ביניהם. עם זאת, החוק קובע חריגים לגביהם לא תחול חובת תשלום המקדמה על ידי הקונה.

רשות המיסים פרסמה לאחרונה הנחיה ובה פירטה את סוגי העסקאות אשר בגינן לא תחול חובת תשלום המקדמה. כך למשל: במכירה של דירת מגורים מזכה אשר המוכר ביקש בשלה פטור לפי פרק חמישי 1 (כולל פטור על דירה עם זכויות בנייה לפי סעיף 49ז לחוק) וכן במכירת דירה שנתבקש בשלה פטור לפי הוראת השעה (בתוקף עד 31.12.2010) וזאת למרות שלגבי האחרונה אין התייחסות מפורשת בחוק.

בנוסף לכך, כאשר מדובר בעסקאות ללא תמורה, כגון: מתנה של מקרקעין לקרובים, חלוקת מקרקעין בין השותפים בפטור ממס, העברת מקרקעין מנאמן לנהנה, העברת מקרקעין לחברה שבשליטת המעביר וכן במקרה של קבלת נכס בפירוק חברה - בכל סוגי העסקאות הללו לא תחול חובת תשלום המקדמה על הקונה. עם זאת, ברור שבכל המקרים הנ"ל לא יינתן לצדדים אישור לרישום העסקה בפנקסי המקרקעין אלא לאחר סיום הליכי השומה.

רשות המיסים מפרטת דוגמאות לעסקאות מכר של מקרקעין שבהן תופחת המקדמה המשולמת על ידי הקונה באופן אוטומטי. כך, למשל, בעסקאות מכירה של מקרקעין על ידי קבלן אשר קיבל אישור מפקיד השומה לפי סעיף 50 והפטור מתשלום מס שבח. כך יהיה אף במכר מקרקעין המבוצע על ידי המדינה (באמצעות מינהל מקרקעי ישראל) וכן במכר שנעשה על ידי רשת מקומית, רשות הפיתוח וקק"ל בכפוף לתחולת הוראת סעיף 72 לחוק. בעסקאות אלו יינתן אישור מס שבח לרישום הנכס על שם הקונה ואין כל צורך בתשלום המקדמה.

רק בתוכנית מאושרת

כאן המקום לציין כי רשות המיסים הסכימה לדחות את יישום התיקון החדש, המחייב כאמור בתשלום המקדמה, על מקרים שבהם הקבלן שמוכר דירות מגורים טרם קיבל אישור לפי 50 מפקיד השומה וזאת עד לתאריך 1/6/2011. לכן, במקרים אלה, לא ינוכה מס במקור על ידי הקונה עד לתאריך האמור.

הסדר נוסף שנקבע במסגרת החקיקה החדשה קובע הפחתה של שיעור המס החל על השבח הריאלי עד מועד התחילה (7/11/2001) לגבי קרקע המיועדת לבניית דירות מגורים.

ההקלה בשיעור המס כאמור מותנית בכך שהמכירה היא של זכות במקרקעין שקיימת לגביה, במועד מכירתה, תכנית בנייה מאושרת לבניית שמונה דירות מגורים לפחות. לעניין תנאי זה קבעה הרשות כי ההקלה בשיעור המס בגובה של 20% תינתן גם אם ישנם כמה בעלים משותפים על נכס מקרקעין אחד ובלבד שניתן לבנות עליו לפחות שמונה דירות וזאת אף אם על חלקו (הבלתי מסוים) של כל אחד מהשותפים ניתן לבנות פחות משמונה דירות.