בשעה ששוק הבתים הפרטיים בארה"ב ממשיך לסבול מירידת מחירים והיקף מכירות נמוך, האלטרנטיבה להשקעה נדל"נית - קרנות ההשקעה בנדל"ן, REIT - עושה קאמבק לא רע. קרנות אלו משקיעות בנדל"ן מסחרי, החל מדירות וכלה במשרדים ובניירות ערך מגובים במשכנתאות. הן מחויבות משפטית להעביר לפחות 90% מהרווח הממוסה שלהן לבעלי המניות בצורה של דיבידנדים - עובדה שלאחרונה היוותה נקודת משיכה מרכזית למשקיעים, והחזרים אלו רשמו אגב נתונים חזקים לאחרונה: מדד הייחוס FTSE NAREIT All REITs index עלה ב24.3% במהלך השנה הפיסקלית שהסתיימה ב-31 במארס, כך על פי התאחדות קרנות הריט, NAREIT.
"מבחינה תפעולית, הדברים מתחילים להיראות טוב, אך צריך להיות זהירים. ההחזרים יוצאי הדופן שראינו בסקטור בשנה-שנה וחצי האחרונות לא יחזרו ב-2011", צופה טוד לוקסיק, אנליסט השקעות בכיר במורנינגסטאר.
"דירות, משרדים, חנויות ומפעלים מונעים על ידי צמיחה תאגידית ופיתוח, שבעצמם מונעים מגידול ברווחים. הדבר מאפשר לחברות לגייס עוד אנשים, וזה מאפשר לאנשים לבזבז יותר כסף", מוסיף אנדרו גוגרטי, גם הוא אנליסט בכיר במורנינגסטאר. עם זאת, הוא סבור שהאבטלה לא הולכת לרדת חזרה ל-5% בזמן הקרוב.
אך עבור אלו המחפשים הגנה מפני אינפלציה, ובימים אלו אינפלציה עתידית גבוהה נמצאת בראשם של משקיעים רבים, כדאי לשקול קרנות REIT כחלק מהאסטרטגיה, סבור מייקל גרופ, סמנכ"ל בכיר ב-NAREIT. "במקרים רבים, חוזי השכירות שהשוכרים חותמים כוללים מנגנון המצמיד באופן תקופתי את דמי השכירות לאינפלציה. כך, שההכנסה משכירות נוטה לעלות ככל שרמת האינפלציה עולה, ובהתאם גדל גם שווי הנכס".
איך בוחרים קרן REIT
לוקסיק מציין כי עם היציאה מהמיתון, ענפי ה-REIT שהתאוששו ראשונים היו המגורים, הכוללים חברות המחזיקות בדירות ומלונות. יתרונם הוא חוזי שכירות קצרים יותר: למלונות יש תמיד את האופציה להעלות את המחיר ללילה, ובדירות החוזים נעשים על בסיס שנתי. מנגד, שכירות של חנויות, מפעלים ומשרדים מתאפיינת תכופות בחוזים ארוכי טווח של מספר שנים, כך שעובר זמן מהרגע שהכלכלה מתחילה להתאושש ועד שבעל הנכס מייקר את השכירות.
"מניות של מלונות שנכוו במיתון, זינקו חזרה בחוזקה אשתקד מהשפל בו היו נתונות", ציין רויאל שפרד, אנליסט ריט ב-S&P. לגידול בכמות נסיעות העסקים למשל, יש אפקט חיובי על תפוסת המלונות, המאפשר לבעלי נכסים להעלות מחירים.
וכששוק הבתים הפרטיים ממשיך לסבול מחולשה, יותר אמריקנים הופכים לשוכרי דירות. בשילוב העובדה שכמות הדירות החדשות שנכנסות השנה לשוק קטנה, זה מספק לבעלי הדירות הזדמנות להעלאת דמי השכירות.
עם זאת, הביקוש הגובר לדירות להשכרה זוהה כבר לפני שנים, וייתכן שכבר מאוחר מדי להרוויח ממנו, מסייג גרופ. "זהו סיפור שדי מיצה את עצמו, הרוב כבר מגולם", הוא אומר, אך מעריך כי נותר פוטנציאל, לפחות בטווח הארוך, בקרנות REIT של חנויות ומשרדים. זאת, שכן עלייה בתעסוקה יוצרת שוק רווחי יותר של משרדים להשכרה, והצמצום באבטלה עוזר גם לסקטור החנויות להשכרה.
הבחירות של מורנינגסטאר
אם אתם מעוניינים להוסיף קרנות REIT לתיק ההשקעות שלכם, ניתן לבחון קרנות נאמנות שמחזיקות בהן. רק היו שקולים, וצמצמו את האלוקציה לשיעור חד ספרתי או דו ספרתי נמוך מתוך התיק שלכם. להלן חמש המלצות
שסימנו במורנינגסטאר לקרנות שדמי הניהול בהן נמוכים מהממוצע בקטגוריה שלהן, ומנגד התשואה גבוהה מהממוצע לאורך זמן:
Vanguard REIT Index
הקרן עוקבת אחר אינדקס של קרנות REIT, והחזקותיה הגדולות הן: Simon Property Group, Equity Residential ו-Public Storage. נכללת ב-30% הקרנות הטובות ביותר בקטגוריה שלה.
Fidelity Real Estate Income (סימול: FRESX)
הקרן משקיעה לפחות 80% מנכסיה בני"ע של חברות בתעשיית הנדל"ן ובהשקעות נדל"ן אחרות, בדרך כלל באמצעות מניות בכורה ומניות רגילות של קרנות ריט ואג"ח של תאגידים נדל"ניים. בנוסף, היא משקיעה בני"ע מגובי משכנתאות, לפי האתר של Fidelity. החזקותיה הגדולות לאחרונה: Ventas, MFA Financial ו-Acadia Realty Trust.
Stratton Real Estate (סימול: STMDX)
הקרן שמה דגש על גידול בהון והכנסה שוטפת, ומשקיעה כ-80% מנכסיה בני"ע נדל"ניים ובחברות הקשורות לנדל"ן, וכן בחברות המחזיקות בנכסי נדלן "משמעותיים", כך לפי האתר שלה.החזקותיה הבולטות: National Retail Properties, Universal Health Realty ו-EastGroup Properties.
Cohen & Steers Realty Shares (סימול: CSRSX)
אחת מקרנות הנדל"ן המנוהלות בצורה אקטיבית הגדולות ביותר, אשר הציגה ביצועים טובים ויציבים לאורך השנים. ההחזקות הגדולות ביותר שלה: Simon Property Group, Equity Residential ו-Vornado Realty Trust.
Forward Select Income (סימול: KIFAX)
הקרן חותרת לייצר הכנסה שוטפת גבוהה מהשקעותיה בחברות נדל"ן, והאסטרטגיה שלה מתמקדת באופן ספציפי במניות ובאג"ח בכורה, כפי שמפרט אתר החברה. בין ההחזקות הגדולות האחרונות שלה: Apartment Investment & Management, CBL & Associates Propertie ו-BioMed Realty Trust.
* כל הזכויות שמורות ל-marketwatch.com 2011
בשם ההגנה על הבית המומלצות של מורנינגסטאר
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
